碧桂園集團總部。攝影：史小兵
獲取利潤與贏得信任同等重要。焦灼如碧桂園，它在尋找某種平衡，儘管這一過程相當吃力。
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文 | 《中國企業家》記者 李豔豔
編輯 | 林文龍
有著“宇宙第一房企”之稱的碧桂園（02007.HK），最近攤上了大事兒。7月26日深夜，安徽六安碧桂園·城市之光項目建築工地發生坍塌，導致6死多傷。去年11月，該項目也曾因安全事故，導致1名工人死亡。
根據六安市市委、市政府官方消息，涉事工地為圍牆和活動板房坍塌，事發時六安城區降雨量達70毫米/小時，短時風速7級左右。次日，碧桂園回應該事件稱，“我們正對全集團所有施工項目下達要求，進行全覆蓋安全檢查”。此外，“包含工程紅線以外的施工隊臨時設施都應納入本次檢查整改範圍”。
值得關注的是，這是近一個月以來，繼上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目坍塌後，碧桂園發生的第三場坍塌事故。根據公開資料整理，不到一年，碧桂園在全國多地項目中，已經發生致人死亡的安全事故達5起，至少10人從中喪命。在以突飛猛進之勢，殺入國內房企前三甲的光鮮背後，碧桂園在建項目頻敲安全警鍾。
碧桂園的回應似乎未能得到外界理解。有網友就六安事件評論稱，“全市就倒你們一家，都怪風太大”。輿論聲浪此起彼伏，矛頭指向“高周轉”。也即，碧桂園倡導的“高周轉”模式帶來諸多問題。高周轉的核心競爭力在於“快”，快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金。碧桂園內部相關人士稱，“高周轉”不會影響工程品質。也有員工坦言，“任何一種模式都是在探索中不斷完善。”
楊國強曾說，要“為全世界建又好又便宜的房子”。然而，安全事故頻發，引發外界對其品質的猜測與擔憂，甚至內部員工壓力問題屢上頭條。眼下，這家擁有近三千億市值的房企正在遭遇一場嚴重的信任危機。在傳統意義的地產生意上，獲取利潤與贏得信任同等重要。焦灼如碧桂園，也在尋找某種速度與人性的平衡，儘管這一過程相當吃力。
碧桂園式“高周轉”有問題嗎？
“高周轉的核心是標準化和對產業鏈的把控，與品質和員工壓力無直接關係。”某碧桂園區域層面高管回應《中國企業家》稱。在多位行業人士看來，碧桂園代表了一種比萬科、恆大等周轉更為迅速的規模化發展模式。碧桂園董事局主席楊國強也曾如此表述高周轉對碧桂園的價值：“高周轉是我們戰無不勝的法寶”，“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段”。
根據公開資訊，今年4月，碧桂園曾在一周之內連發三份由總裁莫斌簽署的內部檔案，要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。其中，碧桂園發布與“高周轉”匹配的激勵和處罰措施，主要針對三四五線城市的項目總經理。比如，項目摘牌到開工超過40天即撤職；開工工期大於7個月，項目總撤職。
上述內部檔案還稱，設計院接到需求後，要通宵出圖；三四五線項目實現摘牌即開工、3個月內開盤，將會分別獎勵項目總20萬元。值得注意的是，若上述規定得以落實，此次出事的六安碧桂園項目理應在需執行“高周轉”規定的項目之列。據碧桂園官網資訊，上述項目公司在2013年入駐六安，至今手握項目不少於7個。此次六安工程事故與高周轉導致趕工期是否有關？截至發稿，碧桂園未作官方回應。
“（模式）本來不存在問題。高周轉是要求快速賣樓而已，後期的施工及品質仍按照公司要求，按物理特性進行。除非人為把重點放在前面，而弱化後期施工管理。”某不具名的前碧桂園集團層面高管對《中國企業家》表示，量變會影響管理注意力。“當前碧桂園有可能就是這個問題。項目多，重點又放在前期。”
在追求規劃及推進速度的同時，碧桂園的工程品質管理著實堪憂。早在去年六安項目事故首次發生時，六安市安全生產委員會曾通報指出，各類企業搶工期、趕進度，不落實安全生產防護措施組織生產建設等行為突顯。近期碧桂園杭州項目的事故原因為，雨水導致基坑坍塌，“部分基坑水泥樁已經傾斜”。
強力推行的高周轉模式確實“逼”出了業內豔羨的碧桂園速度。2017年，碧桂園以5508億元的銷售拔得頭籌。步入2018年，其業績增長趨勢進一步擴大，上半年以4124.9億元的銷售額，位居行業第一，領先恆大、萬科1000多億。7月19日，《財富》發布2018年世界500強排行榜，碧桂園集團以335.7億美元（約人民幣2269億元）的營業收入排在第353位，名次較去年躍升114位。
“不管是‘拿地-開工’還是‘拿地-開盤’階段，真正通過壓縮工期來提升周轉效率的比例很低，不管是混凝土凝固時間、養護時間都有硬性客觀標準。企業之間快周轉真正的差距在於運營管理的效率。快周轉的極致就是管理，而管理的本質就是人。”有行業人士如是分析稱。不過，極致的業績速度追求、優勝劣汰製的遊戲規則及豐厚的激勵回報，讓不少碧桂園員工深感焦慮，“常有朝不保夕的感覺”。有員工稱，你只要跟公司走，與外面比就是跑的速度。
標準：兼顧速度與品質，不可奪命狂奔
“說白了，兩難。”提及高周轉模式推進時所面臨的尷尬，鴻坤地產副總裁袁春對《中國企業家》表示。如何在回籠資金、擴張規模的同時，保證建築品質、維護人性規則，企業很難做出平衡。另有不具名房企高管稱，高周轉是房企頗具無奈的戰略抉擇。“並非房地產商想這麽乾，而是市場倒逼下的發展路徑，不然就被淘汰。”
高周轉概念最早引入國內房地產行業，源自萬科學習美國帕爾迪，後碧桂園引入沃爾瑪的資產周轉概念，並通過跟投制度放大速度。一般而言，高周轉的實現不外乎兩種途徑，增強融資能力以及提高項目操盤速度。但從目前看來，前者的實現路徑正在收窄。
融資政策及監管的持續收緊，讓一些依靠發債緩解資金壓力的房企壓力山大。在監管層監控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場後，發改委考慮禁止企業發行364天期美元債，海外融資管道就此卡死。9000億債務壓頂的碧桂園，資產負債率接近90%，高額負債加之今年5月海外發債“中止”，去杆杠壓力倍增。
如此看來，不惜一切代價實現高周轉，已成當前房地產業的必然選擇。問題在於，如何保證有效率且有品質的高周轉。去年11月，第一梯隊房企恆大曾下發董事局主席許家印簽發的檔案，明確實施高周轉獎勵及考核細則。今年5月，保利地產董事長宋廣菊表示，將向碧桂園學習項目周轉的一些做法。近兩年通過快周轉崛起的房企，比如陽光城、中梁、祥生等，則幾乎選擇重倉三四線。此外，還有強調豪宅“高周轉”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著力。
中國房地產業協會名譽副會長童悅仲認為，中國房地產高品質發展需要滿足綠色健康、智慧以及長壽（耐久）等條件，但當前房地產市場距離高品質發展還有一定差距。當代置業執行董事兼總裁張鵬對《中國企業家》表示，房地產商業要重點研究需求側，將工程品質、品質擺在第一位。更關鍵的是，房地產要持續深挖專業性，培養可以抗周期性的商業模式和產品力。
張鵬認為，隨著綠色科技，AI社區，BIM，住宅產業化等新技術的應用，行業能夠以高周轉速度匹配高品質發展，兩者可以在技術更新的端口下平衡。不過，對於員工而言，企業內部仍需自我“高周轉”的文化氛圍，員工需要不斷更新自己。“離開自我舒適區，外部環境嚴峻將會成為一個長周期事件。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析稱，規模擴張速度取決於房企在行業中的壓力幾何。“類似TOP系地產企業，不甘心丟掉行業第一寶座，會努力維持銷售業績和節奏。但速度過快會使具體項目的投資精力減少，易出現品質問題。”他還表示，工程本身的品質問題，涉及企業工程品質管理，和企業經營能力有關。不斷疊加的品質問題，則會降低市場信心。
根據碧桂園披露的公開資訊，為提高項目操盤速度，公司將所有產品進行標準化，包括每一個窗、每一條管道，甚至每一塊混凝土模板，都是標準化的一部分。同時，集團內超6000人的設計院，建立了擁有海量標準模塊的戶型庫。此外，碧桂園還自主研發SSGF工業化建造體系，提供新型裝配和建築工業化解決方案，以配合“高品質”需求。
在蘭德谘詢總裁宋延慶看來，碧桂園要求要全部標準化，“有些過了。”鑒於碧桂園的產品有“勞斯萊斯”，高改和豪宅產品線的標準化率最好控制在30%以內，而且最好的方式是級配標準化，而未必是設計標準化。“對於改善和剛需房，可逐漸提高，其中剛需房可做到70%以上，甚至90%，而且最好是‘設計標準化+級配標準化’同步推。”
責任編輯：張恆
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