佳兆業負債難題高壓不退，向員工售賣理財產品“補血”？

融資趨緊環境下，房企們為解決資金問題，可謂“各顯神通”。在具體融資管道方面，不僅國內、海外“兩條腿走路”，融資方法上更是債券、信託、銀行授信等均有涉及。近日，竟然還有房企被傳出向員工宣傳理財產品獲取資金的行為。

日前，據媒體報導稱，近兩周以來，佳兆業集團控股有限公司（HK:01638，以下簡稱“佳兆業”）內部出現了半強製員工購買理財產品用於公司融資的情況。對此，佳兆業公開回應稱，不存在強製員工內部認購的情況。但據藍鯨房產聯繫多位佳兆業內部人士核實發現，佳兆業向員工宣傳公司理財產品的情況確有發生，且產品收益率鋼彈近10%，遠遠高出普通理財產品收益率。

業內人士對藍鯨房產記者指出，佳兆業此種做法背後，或是由於資金緊張導致。僅從收益率來看，這種明顯高於普通產品的項目，往往意味著高風險。

在2014年年底因財務造假被鎖盤禁售的佳兆業，經歷了長達兩年的停牌期後，於2017年得以正式複牌，但在高負債問題依然懸而未決之時，其依然表現出對規模擴張強烈的渴望。2017年，其董事局主席郭英成提出了三年衝擊千億的目標，在資本市場重倉布局達二十多個細分業務，聲勢甚猛。但在融資難關下，“鋼絲上起舞“的佳兆業會如何解決這一發展困境？對內宣傳高息理財產品的背後，佳兆業面臨著怎樣的融資難題？

借道高息理財產品解資金之渴？

日前，據媒體報導稱，佳兆業出現半強製員工購買由公司發行的理財產品的情況。報導指出，佳兆業向員工推廣的6款理財產品，均用於佳兆業投資的各個項目，包括地產、新業態拓展、高新科技等多個領域。該理財產品預期收益率在9.0%-9.8%，起投金額最低20萬元，最鋼彈到100萬元。對此，佳兆業公開回應表示，不存在強製員工內部認購的情況。

但據藍鯨房產聯繫多位佳兆業內部員工核實，其確實存在向員工宣傳高息理財產品的行為，且該產品的收益率接近10%。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝向藍鯨房產表示，對員工發行這種理財產品的行為，說明佳兆業非常缺錢，才採用這種不得已的方式支撐。

58安居客經濟分析師張波向藍鯨房產記者指出，目前市面上的理財產品收益率都在普遍下滑，10%的收益率明顯高於普通產品收益率。

藍鯨房產記者獲悉，佳兆業對內推出的這批理財產品發售時間為2018年11月13日-12月31日。據媒體報導指出，佳兆業已將該理財產品的購買情況與員工的考核掛鉤。對於購買理財產品完成率大於200%的員工加10分；購買完成率小於60%則減10分。對此，藍鯨房產向佳兆業上海員工進行求證，該員工表示，上海公司確實有向員工推薦理財產品的情況，並未與考核掛鉤。

另據知情人士向藍鯨房產記者透露，該理財產品的底層資產大多是舊改類項目。但由於舊改項目開發工期長，現金回流慢，其收益率能否真正實現則成了一個問號。

黃立衝分析認為，舊改項目開發周期較長，本身不確定性相對高，最重要的是，舊改是一份合約，這意味著企業並沒有拿到那塊地，如果項目一旦出現問題，企業是沒有保障的，投資人投資舊改項目的時候也必須要考慮到這個風險。

黃立衝進一步表示，當公司老闆把員工變成公司潛在投資者的時候，就會形成一種非常複雜的利益糾結。未來無論是管理決策和公司的裁員決策都會受到影響。因此，企業應該跟員工在利益方面劃分清楚。

此前，銀保監會主席郭樹清曾表示，“高收益意味著高風險，收益率超過6%的理財產品就要打問號，超過8%的收益率就意味著危險，投資10%以上的理財產品需要做好損失全部本金的準備。”

負債困局難破解

佳兆業打著高收益率的旗號，且冒著巨大風險向內部員工宣傳理財產品的背後，折射出其長期未能修補的負債危機仍未化解。

2014年之前，其資產負債率僅為75%，但自2014年之後，佳兆業突然開啟加速模式，半年內購入16塊土地，購地金額為90.11億元，這一激進舉動使得企業現金流驟然趨緊，資產負債率飆升至88%。2014年這一年，佳兆業成為“首家在美元債券上違約的中國房企”，同時，在2014年末，由於佳兆業董事局主席郭英成被曝卷入深圳某官員腐敗案，佳兆業進入“至暗時刻”，陷入長達兩年的停牌期。

現如今，經歷了停牌重組後的佳兆業依然重傷未愈。據其2018年半年報數據顯示，截止到2018年6月末，佳兆業總負債為1823億元，淨負債率為258%，雖然較2017年底300%的淨負債率有所降低，但仍處於高位。

佳兆業行政總裁麥帆曾公開介紹，截至2018年6月底，佳兆業的總借款約為1096億元，其中183億元為一年內需償還的短期借款，佔比約17%；83%的借款需在2-5年內償還。報告顯示，佳兆業目前現金及銀行存款為263億元，僅夠償還1年內到期的借款，剩餘的借款還需要持續的銷售回款和再融資。

債台高築下，佳兆業首席財務官劉富強曾公開宣布，佳兆業的目標是將淨負債率降至200%以下，而具體完成時間及完成計劃並沒有明確披露。

但從佳兆業的融資形勢來看，情況並不樂觀。黃立衝向藍鯨房產記者表示，由於佳兆業之前出現過財務危機，進行過財務重組。重組協定中一般都嚴格限制舉債融資動作，所以它的融資是很難進行的，包括發行新股可能都有一定的困難。

受此影響，近年來佳兆業的融資動作明顯下降，但在為數不多的融資動作中，其融資成本卻在不斷遞增。2017年上半年佳兆業平均融資成本為7.22%，2018年6月末，其平均融資成本為7.9%，高於上市房企平均融資成本均值6.07%。

同策機構研究總監張巨集偉對藍鯨房產表示，從今年三季度到明年三季度，整個行業還會處於持續的資金緊張狀態，後續企業仍需要采取降價促銷等方式快速回籠資金。

在多方融資管道被限之下，身陷債務囹圄的佳兆業該如何破局？對於想要衝擊千億的佳兆業而言，這將是其前行路上繞不開的大難題。