經濟下行壓力加大 下半年樓市再降溫恐難避免

一、上半年宏觀經濟表現

近日國家統計局和中國人民銀行陸續公布2019年6月及上半年多項宏觀經濟指標和貨幣指標。數據顯示國內經濟進一步降溫，貨幣與信貸政策有望加大調節力度以對衝經濟下行走勢。

1.二季度GDP同比增長6.2%，上半年同比增長6.3%

根據國家統計局數據，二季度國內生產總值237500億元，同比增長6.2%，增速比一季度回落0.2個百分點，比上年同期和全年分別回落0.5和0.4個百分點。

上半年GDP為450933億元，同比增長6.3%，增速比上年同期回落0.5個百分點，比去年全年回落0.3個百分點。

國際貿易形勢持續惡化，引發國內經濟不確定加大，GDP走勢下行明顯，已處於今年兩會確定的全年6%-6.5%的增長目標區間的低端。

2.CPI同比漲幅持平、PPI同比進一步走低

6月份居民消費價格指數（CPI）同比上漲2.7%，漲幅與上月持平。食品煙酒、衣著、居住、生活用品及服務、交通和通信、教育文化和娛樂、醫療保健、其他用品和服務八大類中食品煙酒類仍獨佔鼇頭，漲幅6.1%，影響CPI上漲約1.79個百分點；其余七大類價格同比漲幅均不超過3%，其中交通和通信價格同比甚至下降。

而鮮果和豬肉作為影響食品煙酒價格同比上漲的最大兩個影響因子，也是直接推高CPI走勢的重要因素。本月鮮果價格上漲42.7%，影響CPI上漲約0.71個百分點；豬肉價格上漲21.1%，影響CPI上漲約0.45個百分點。豬肉價格與蔬果類食品價格已是連續第5個月“同頻共振”，在豬瘟疫情仍未出現有效改善以及高溫氣象持續的情況下，鮮果和豬肉推高CPI走勢的情況仍將持續，但從其他細分大類的走勢來看，經濟較為疲軟，預計CPI在未來兩個月仍將維持在當前的水準，若入秋時節對鮮果消費有所下降，同時經濟降溫沒有明顯改善的情況下，CPI有望緩慢回落。

6月工業生產者出廠價格指數（PPI）同比上漲持平。受國際貿易形勢惡化及國內經濟下行壓力加大影響，影響PPI繼續走低。

3.居民收入漲幅縮減，住房消費支出佔比增加

二季度居民人均可支配收入實際增長6.5%，比一季度回落0.3個百分點，比去年同期回落0.1個百分點。居民人均消費支出二季度實際增長5.2%，連續4個月下行。收入和支出走勢有所收斂，一方面表明居民收入有所下滑，顯示就業壓力上升，另一方面居民消費支出減少，有可能是對未來收入不確定加大的預期引致的結果。

從食品煙酒佔人均消費支出比重來看，二季度全國食品煙酒消費佔人均消費支出比重為28.6%，與去年同期相比佔比縮小且呈逐年縮減趨勢。

從居住消費佔比來看，二季度全國居住消費佔人均消費支出比重為23.1%，與去年同期相比佔比擴大且呈逐年擴大趨勢。可見居住消費在居民消費支出中仍佔有重要地位。

4.社會消費品零售總額漲幅擴大

上半年，社會消費品零售總額195210億元，同比增長8.4%，增速比1-5月擴大0.3個百分點，比上年同期回落1個百分點。與去年相比，今年社會消費品零售總額增速明顯回落，但在今年國內外經濟環境愈加惡化的環境下，當前國內社會消費品零售仍能維持穩中有升的態勢一方面表明了國內消費是當前經濟增長的重要驅動，另一方面中國龐大的消費市場仍有巨大潛力可以挖掘。

5.貨幣有放鬆跡象

6月末廣義貨幣（M2）餘額192.14兆元，同比增長8.5%，增速與上月末持平,比上年同期高0.5個百分點；狹義貨幣（M1）餘額56.77兆元，同比增長4.4%，增速比上月末高1個百分點,比上年同期低2.2個百分點。在當前國際上各主要經濟體央行降息、“放水”呼聲漸高，以及當前國內經濟降溫明顯的背景下，三季度貨幣放鬆的概率頗大。

6.社會融資存量同比漲幅達到近一年來高點

6月末社會融資規模存量為213.26兆元，同比增長10.9%，增速比上月擴大0.3個百分點，社會融資總體穩定。5月中旬央行開始對中小銀行實施定向降準，分別於5月15日、6月17日和7月15日分三次實施，以及年中逆周期調節力度加大，均對信貸反彈形成有力支撐。

二、6月房地產市場表現

1.房地產開發投資增速持續回落

2019年1-6月份，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，比去年同期擴大0.7個百分點。其中住宅投資45167億元，增長15.8%，比1-5月增速回落0.5個百分點，比去年同期增速提高2.2個百分點。住宅投資佔房地產開發投資的比重為73.3%，與上月持平。

2.商品住宅新開工及交易繼續減速

從商品住宅新開工面積來看，1-6月新開工77998萬平方米，增長10.5%，比1-5月份下降1.1個百分點；與去年同期相比，增幅回落4.7個百分點。從新建商品住宅銷售面積來看，1-6月銷售面積66181萬平方米，同比下降1%，降幅比1-5月擴大0.3個百分點；與去年同期相比，銷售面積增長幅度回落4.2個百分點。從新建商品住宅銷售額來看，1-6月銷售額61345億元，增長8.4%，比1-5月增幅回落0.5個百分點；與去年同期相比，銷售額增幅回落6.4個百分點。

3.一二手商品住宅價格持續降溫

從覆蓋的全國70個大中城市新房和二手銷售價格環比變化來看，6月份70城新建商品住宅銷售價格一線4城和三線35城環比漲幅均有回落，二線31城環比漲幅連續三個月持平。二手住宅銷售價格方面，三線環比漲幅擴大，一二線環比漲幅均降。

同比來看，一、二、三線城市在6月份新建和二手住宅銷售價格方面同比均降。總體來看，6月份70城商品住宅銷售價格持續上月降溫趨勢。

分城市來看，6月份新建商品住宅銷售價格環比5城下降，比5月擴大3城，分別是北京、包頭、丹東、宜昌和瀘州，其中宜昌以環比下降0.4領跌，洛陽以環比上漲2.5%領漲；同比普漲，西安以同比上漲25.2%領漲。6月份二手商品住宅銷售價格環比20城下降，比5月擴大9城，其中宜昌以環比下降0.8%領跌，呼和浩特以環比上漲1.3%領漲；同比上海和廣州2城下降，與5月持平，廣州以同比下降1.5%領跌，呼和浩特以同比上漲23.7%領漲。

4.國房景氣指數反轉上升

6月份國房景氣指數為100.89，比5月份提高0.04點。6月份國房景氣指數逆勢反轉或是一種信號，表明經濟下行背景下房地產作為國民經濟重要支柱維持穩定的重要性，市場對下半年樓市仍存有信心。

5.房貸利率出現回調

6月份全國首套房貸款平均利率為5.423%，較上月的5.416%略有上升；二套房貸款平均利率為5.75%，環比上升1BP。

5月份，銀保監會發布通知加強違規資金進入房地產市場。一些城市房貸利率出現回調。6月份，銀保監會主席郭樹清發表講話指出，“房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為”，之後多城應勢表態信貸收緊，全國首套和二套房貸平均利率從5月的地點反轉回升。

三、 市場及政策預判

1.全球進入經濟下行通道，寬貨幣、擴內需或是下半年國內經濟結構調整方向

從6月釋放的經濟數據來看，二季度GDP同比漲幅相比一季度有所回落，上半年GDP增速相比去年同期亦下滑；CPI同比漲幅與上月持平，仍維持高位，但除了食品煙酒外，其他大類漲幅均有限，或有通縮風險，同時PPI漲幅繼續回落；社會消費品零售總額漲幅有所擴大，表明國內消費仍是經濟增長的重要支撐；貨幣供應有松動跡象，社會融資存量同比漲幅創近一年新高。

總體來看，6月國內經濟下行走勢愈加明顯。國際上貿易摩擦加劇，全球經濟步入下行通道，貨幣寬鬆成為各國當前的現實選擇。就在7月18日，韓國、印尼、烏克蘭和南非4國同時宣布降息，其他各國“降息”的聲音也不絕於耳，以緩解對經濟放緩的擔憂。預期國內有望加速降準、降息等貨幣寬鬆或其他公開市場工具的實施，從而為經濟提供充分流動性。

2.金融監管收緊，下半年房企將面臨融資和償債雙考驗

7月初，銀監窗口指導多家信託公司，要求控制地產信託業務規模。12日發改委發布《國家發改委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，以有效防控外債風險。

國內外融資渠道的同時收緊表明下半年房企融資成本將顯著上升，房企在拿地和房地產開發投資方面預期會有明顯減速；另一方面，隨著償債期的到來，房企償債壓力逐漸加大，對於資金渠道有限的中小房企將是融資和還債的雙重考驗。

3.經濟承壓、信貸收緊、政策趨嚴，樓市繼續降溫恐難避免

上半年房地產市場走向是一個由熱轉涼的過程。從年後到4月份，樓市逐漸升溫，持續的“小陽春”行情為市場營造出一片欣欣向榮之勢。為防止樓市過熱，國家緊急啟動調控措施，市場步入降溫通道。

統計局數據表明，上半年房地產開發投資增速、商品住宅新開工面積、銷售面積和銷售額漲幅以及一二手商品住宅銷售價格均呈現明顯的降溫趨勢。首套和二套房貸利率上月仍處於近一年來最低位，6月在政策指導下出現回調，表明信貸收緊、調控再度升級。

國房景氣指數自上月出現下滑之後本月反轉上升，顯示出在國內外經濟放緩的不利環境下市場仍對房地產市場抱有期待。然而在全球經濟放緩的內外部壓力下，在“房住不炒”、“以穩為主”的樓市調控指導下，樓市持續降溫恐將難以避免。