金茂7月“踩點”業績：銷售完成超六成 拿地僅一宗

觀點地產網8月5日早間，中國金茂公布了2020年7月份的銷售數據。

7月，中國金茂錄得簽約銷售金額人民幣214.3億元，同比增長49.8%，對應簽約銷售建築面積約120.08萬平方米，同比增長102.36%。毫無疑問，從單月的銷售數據來看，中國金茂業績銷售已經恢復了過往的推貨水準，並錄得接近五成的同比增長。

對此，中國金茂方面表示，期內銷售主力項目為長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城、嘉善·上海之窗智慧科學城項目及鄭州二七區馬寨新城項目。

縱觀房地產行業，目前發布業績的內地房企單月銷售額基本有錄得增長，增幅範圍最高至61%。其中，TOP5房企中碧桂園、恆大、萬科、融創7月銷售分別為542.8億元（權益）、503億元、590.2億元及522.5億元，同比增長為27.52%、24.4%、22.47%及26.97%。

關於目前國內房地產行業的銷售情況，惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管及高級董事鄭俊英指，受到春節因素以及疫情影響，於今年一、二月全國住宅銷售金額錄得同比下跌35%，惟至三月份及四月份，有關銷售金額已有明顯改善，至五、六月銷售金額已錄得同比15%的增長。

“早前預期今年中國房地產商銷售會同比下跌15%，但以目前情況看有關看法比較保守，從目前銷售及復甦情況，今年內地房地產銷售將與2019年相若”，上述人士說道。

另據觀點指數“2020年1-7月中國房地產企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前7月TOP100房企實現全口徑總銷售金額63363.9億元，同比增長1.7%，累計銷售同比增幅今年首次轉正。其中，7月單月，TOP100房企銷售錄得全口徑總銷售額為11518.7億元，同比增長26.7%，較6月增速擴大12.1個百分點。

銷售回暖

進一步來看中國金茂今年前7個月的銷售情況。期間，其累計錄得簽約銷售金額1243億元，同比增長34%，對應簽約銷售建築面積約667.88萬平方米，同比增長60.07%。同時，於7月末，中國金茂已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計72.7億元。

數據來自企業公告 觀點指數統計整理

從各個月的銷售情況來看，今年前2個月受新冠疫情的影響，中國金茂銷售業績出現明顯的下滑，累計錄得銷售額130.1億元，下降接近三成，為28.88%。其中2月單月僅錄得銷售額25.03億元，下滑超過六成，達68.62%。

到了3月份，隨著疫情對房地產銷售影響逐漸減弱，包括大部分城市復工複產、線下售樓處逐漸開放以及房企相繼推出線上售樓處等舉措，中國金茂的銷售業績開始得到恢復並順勢上揚，3至7月份分別實現同比增長29.93%、48.92%、50.91%、56.83%、49.82%。

在這種銷售速度下，中國金茂的累計銷售額2月份的130.1億元增至7月份的1243億元，累計銷售額同比也由負增長轉正，並最終實現34%的同比增長。

以目前的累計銷售額計算，中國金茂已完成年內銷售目標2000億元的62.15%，較上年同期銷售目標61.84%完成率，增加0.31個百分點。

事實上，早於2018年3月份的業績會上，中國金茂就提出了兩個銷售目標，一是2018年中國金茂簽約目標將增長50%至1000億元，在2019年進入房企第一陣營；二是到2020年實現2000億元銷售目標。

中國金茂2019年實現銷售1608億元，目標達成率為107.2%。今年受疫情影響，不少房企降低了今年銷售目標，但中國金茂則繼續保持著衝刺2000億元的銷售目標。

關於今年的銷售目標，中國金茂總裁李從瑞在今年的業績會上表示，“這次疫情對業績的影響有限，2020年中國金茂不會調整2000億元的銷售目標。目前公司現有貨值準備充足，滿足2020年2000億元，2021年2500億元的銷售目標沒有問題。”

對比去年的銷售進度、目前的銷售額和推貨節奏，初步判斷，中國金茂今年完成2000億元的銷售目標或許是大概率事件。中國金茂管理層在業績會亦有透露：“今年下半場已經開始，三亞南繁科技城、武漢方島智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、杭州富陽金茂星外灘等項目也將陸續入市，2000億或已可期。”

利潤下降與拿地

雖然中國金茂完成年度銷售目標的“踩點”，但這份業績增長卻犧牲了一定的利潤空間，並且下降幅度不小。

從今年前7個月的各個月的銷售均價來看，普遍低於上期同期水準，其中最低值為1.23萬元/平方米，最高值為2.23萬元/平方米，平均值僅為1.86萬元/平方米。而2019年銷售均價為2.15萬元/平方米。

數據來自企業公告 觀點指數統計整理

敢於“降價走量”或許與過去三年拿地成本逐年下滑有著密切關係，2017年至2019年，中國金茂的拿地成本分別為1.07萬元/平方米、8124元/平方米及7525元/平方米。

而拿地成本的下降則得益於城市運營的模式。到了今年，李從瑞也表示將在獲取城市運營項目發力。“2020年將落地更多城市運營項目，目前，中國金茂已經有多個項目在和當地政府洽談之中，預計2020年還會是豐收的一年”。

正因如此，在今年上半年裡，中國金茂通過城市運營模式在全國一二線城市進行積極布局，先後在杭州、天津、溫州、寧波等城市落子項目，規劃建築面積超過了550萬平方米。

不過，到了下半年，中國金茂的拿地動作顯得有些“沉寂”。觀點地產新媒體初步了解到，雖然有出現在蘇州常熟、上海嘉定、北京河西區等土拍市場中，但僅在蘇州常熟有項目落地。

具體而言，7月14日，蘇州常熟市出讓5宗地，其中2宗商住地、3宗宅地，總出讓面積26.6萬平方米，總建築面積65.89萬平方米，總起價47.01億元。最終，5宗地塊均以底價成交，其中金茂&首開聯合體競得4宗涉宅地塊，金茂拿下1宗商住地塊。

但以中國金茂的規模訴求來說，過去一個多月的“沉寂”或許是短暫的，未來其在擴儲上或許還會有不少動作。