風平浪靜下的暗潮湧動：寧波樓市置業法則

在過去的幾年當中，杭州樓市的“妖”被一覽無余地展現在了世人面前，相比之下，寧波就要消停許多。表面上看，自15年年中至今的三年多時間裡，寧波樓市均價絕對值變動不大，但我們忽略以下三個因素：

-市轄區範圍進一步擴大

-土地供應持續增加

-全國主要城市處於牛市周期

如果僅僅是看主城區核心地段及目前的地鐵線覆蓋地段，房價漲幅還是較為明顯的，主流開發商新盤基本上維持在40-65%之間的漲幅，學區房及品牌房企項目的漲幅尤為明顯，個別重點學區地段甚至出現了幾近翻倍的態勢。只是，正如這座城市的低調體質一樣，寧波的整體漲幅似乎也在全國主流城市的一片漲聲中被有意無意地淹沒了。

以至於到了今天，如果你認為自己在杭州拿著一份不錯的工資，但買不起房，依然大概率可以在寧波實現安家的願望。再或者，我在杭州有兩套房，換到寧波同等地段能夠變成四套，拿著一份和杭州相差不大的工資，和兩、三套住宅的租金，生活一樣有滋有味。當然，後者只存在理論上的可能性，願意捨棄杭州來到寧波的人，在現實生活中還是極少數的。

▼光彩奪目的寧波夜景

關於寧波樓市，以下幾點務必知曉

首先，國家給予寧波的定位依舊是計劃單列市、副省級市、沿海開放城市和長三角經濟圈南翼核心城市，但很明顯，它的戰略位置居於上海、南京、杭州、蘇州之下，與無錫處於同一批次，但行政級別和節點地位要好於無錫，因此，從這個角度上看，寧波未來房價也將居於滬寧杭蘇四城之下，但高於無錫和其它長三角城市。超出這個範圍則基本可判定為異常現象，該進還是該出，就不用我贅言了吧？

第二，如不考慮籍貫及社會關係，單從自住角度上說，寧波的價值則僅次於滬寧杭，甚至要超過蘇州，主要原因有三：首先是其平均收入水準和民富程度要領先於蘇州。其次是其經濟發展更多為民營經濟力量驅動，而非外企動力，而這也是決定甬蘇兩地民富差異的決定性要素。第三是寧波在整體待遇水準領先蘇州半個身位的情況下，整體房價卻低於蘇州，對自住群體而言，則是一大利好。最後，寧波和滬寧杭三地相比，在就業資源、科教文衛資源及戰略地位上則明顯處於下風。

第三，和“賺快錢”的金融、互聯網科技等產業驅動的城市有所不同，寧波商人至今掙得依舊是“慢錢”、“笨錢”，但你說天道酬勤也好，你說大智若愚也罷，這樣的經濟法則造就了而今寧波的兩重事實：一是有效避免了經濟發展的大起大落，二是一定程度上製約了外來人口的流入。

這就導致了寧波住宅“用於自住真可以，長線投資可以有，短線投資真不行”的基本格局，在這個問題上，浙B寧波和蘇B無錫真心是難兄難弟，兩座城市都在“boss”的陰影籠罩下，兩座城市都以實體經濟為龍頭，兩座城市都以民富著稱於世，且坊間甚至有過爭論到底誰是“小上海”……然而，寧波房價要高於無錫一大截也是不爭的事實，這也恰好從另一個側面印證了兩地民間資本的客觀差異。因此，寧波依舊是浙江省內除杭州之外最值得中長線投資的城市。

▼宜居宜業的錦繡之鄉

寧波選籌速成秘籍

鑒於寧波不像北上廣深杭蘇寧等城市那般高調搶眼，外來人口流入量相對有限，因此在投資寧波住宅時務必要做到以下幾點：

不碰老破小，越是外來人口導入量不明顯、不高調的城市，新房癌越重。

不碰小房企，未來產品之間的競爭必定是品牌之間的競爭，北上深對品牌可能還寬容些，剩下的，越是市場趨於閉環，品牌在選籌過程中所佔的權重比也就越大。

不碰非學區房，寧波的城市投資定位和省會城市大致相當，只是民富程度好於絕大多數省會城市，況且寧波自古以來就有尊師重教的傳統，因此說，只要預算夠，買房必挑學區房。

不碰非地鐵（含規劃/在建）房。地鐵就是boss級價值，對大小城市都一樣，上揚周期地鐵房跑得和地鐵一樣快，下行周期也一樣相對抗跌。

無論自主還是投資，請盡可能購入120方以上戶型，且同等面積之下，盡可能多得考慮戶型的功能性。寧波不是北上深，也不是杭州，人們對居住品質的要求甚至比杭州還要苛刻。

均價超過杭州同等或相似地塊項目均價的60%，不建議碰。

最後，擺平購房資格問題。

從區塊上看，江北、海曙、鄞州、鎮海為第一世界，在這其中，三江口、東部新城、南部新城又為核心地塊；北侖為第二世界，地鐵沿線區塊為其最具購買價值的區塊，杭州灣新區和奉化為第三世界，目前僅供自住及長線投資，其它區域暫不具備明顯的投資價值。在此基礎之上，依次考慮的因素為學區=軌交＞三甲醫院＞商業配套。

在寧波人的思維當中有一個“內環”的概念格外值得關注，甚至在寧波當地地產圈裡流傳著一個“黑話”叫做“繁榮弧線”，即指機場高速、北環高架、東昌路-世紀大道、鄞州大道所組成的城區（如下圖所示），可以說，寧波市的重點規劃項目，大多位於這一區域之內，也就是當地朋友經常說的“老寧波”或者“老城廂”，出了這個環，則新寧波人就越來越多。如果拿杭州的區塊相對照，這條繁榮弧線大致等同於市中心+城西文教+紫金港+錢江新城+拱宸橋周邊這樣一個概念。

▼寧波內環線示意圖

另外，在寧波買房，繞城高速內外的差異也是有的，但這個“環”的影響力似乎並不像杭州繞城高速內外表現得那般明顯，原因有二：

一是和寧波市的行政區劃有關，無論海曙、江北還是鄞州，並不以繞城高速內外作為劃分依據，這就基本上不牽扯到戶籍待遇和學區的差異，而更多表現為距市中心物理距離的遠近。

二是寧波自身的外來人口導入熱情並不像杭州那般高漲，城市磁吸效應也不像杭州那般咄咄逼人，客觀上導致常住人口跑馬圈地的競爭不比杭州那般慘烈。

寧波的環內環外差異更多在人們內心主觀的認同感當中，更有寧波朋友直白地對我講說：“內環以裡算市區，繞城內算城區，出了繞城就是郊區。”這像是寧波人世世代代死認的老理兒，無論是老底子寧波人還是新寧波人，在買房置業的時候需結合預算認真考慮學區、軌交與其它配套之後再來決定要不要去挑戰人們的這重認知。

若論及開發商，在寧波首選的三個必是萬科、雅戈爾、融創，往後是中海、龍湖、保利和榮安，這其中，榮安作為寧波本地開發商頗具存在感，尤其是其改善盤表現始終有口皆碑，在全國性的品牌開發商當中，當地人認可度最高的是萬科和融創，招商近些年來勢頭也很猛，相比之下，中海在這裡有走下坡路的趨勢，至於老牌浙派品牌綠城，雖有一定的號召力，但遠不能和它在杭州的風頭相提並論。當然，寧波也有王白石先生的存在，鑒於其前科，無論剛需自住，要不要買入大家看著辦。

▼南部新城一角

全城代表建案賞析

以下建案是米宅工作人員為大家精挑細選而來，如各位粉絲朋友有其它意見歡迎補充：

雅戈爾新長島

高層和疊墅在售，目前房源充足，後續還有加推。高層戶型在售建面約127㎡、139㎡、187㎡，高層均價約26000元/㎡；疊墅在售戶型建面約137-169㎡，均價約33000元/㎡-36000元/㎡。

點評：該項目位於江北區北環高架以南、寧慈公路以西，面向甬江，但周邊企業較多，一定程度上會造成工業汙染，客觀上影響了其改善屬性，但好在生活配套設施相對較完善。項目戶型相對較齊全，且每一面積段戶型均較方正。其中，127-139㎡性價比較高，更大戶型不建議該項目，此外，價格優勢一般，屬物有所值，但不屬於典型意義上的筍盤。

▼雅戈爾新長島洋房