摘要： 這幾年房地產稅主要完成立法，然後象徵性開征起來
撰文|張銀銀
房地產稅要頒布的消息，近日再次席卷了各大門戶網站和朋友圈。
有消息指出，今年房地產稅將會和大家見面。房地產稅專家、長平經濟研究所執行所長王長勇也表示，根據立法法的規定、部委工作的進程和往年的立法，預計房地產稅法草案將會在今年12月份初審。
從官方釋放信號來看，房地產稅立法確實有望加快。今年上半年經濟數據發布會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇一句“加快推進房地產稅相關政策舉措”，被視為房地產稅落地的信號；
7月31日，中共中央政治局會議上要求的“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，也被指向房地產稅。
不過，有媒體記者記者獲悉，目前房地產稅仍在完善草案階段，尚沒有進入審議階段。
“如果《房地產稅法》要和公眾見面，至少需要進行到公示階段；如果要落地，則需要走完全套立法程式，包括公示、一審、二審，甚至可能三審、四審，這需要大量時間，年內不可能完成。”正如一位接近財政部的人士對媒體所說的。
所以說，目前這個進度，今年頒布房地產稅是不太可能的 。
自從官方說要立法徵收房地產稅，關於其進展就一直備受關注，說到底，大家關注的是希望能靠這一稅種來穩定房價，甚至讓房價下跌，減輕買房的負擔。
但實際上，房地產稅的作用真的在此嗎？
未來房地產稅的徵收細則，我們不得而知。但可以參照2011年就開始試點徵收房地產稅的上海，來算筆簡單的账。
上海房地產稅徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房。
徵收的標準是，房屋計稅價格為交易價格的70%，稅率為0.6%，免稅額為人均60平米（含60平米）。
假如，三口之家，有兩套房，自住房100平米，新購二套房100平米，房價為5萬/平米，一年要交稅：4200元。
假如，同樣條件的房子，除自住外，有5套房（每套房面積為100平米），房價為5萬/平米，一年要交稅：88200元。持有的房屋總價值為：3千萬。
假如，同樣條件的房子，有50套房（每套房面積為100平米），房價為5萬/平米，一年要交稅：101.22萬元。持有的房屋總價值為：2.5億。
當然，未來房地產稅的稅率和徵收條件肯定與試點有所不同。
房地產稅則是一定會增收的，時間最早是2020左右——這是相關部門、最高級別的檔案，此前基本明確了的。
不管是不是2020年開征，可以明確的一點是，房地產稅的任務從來不是降房價，也不要指望他能夠降房價。
之所以要開征這個稅，最大的原因還是完善稅制改革，為地方政府提供穩定的收入來源。
1994年實行中央地方分稅制後，收入大量上收至中央。中央財政收入佔比從1993年的22%躍升至1994年的55.7%，隨後略有波動，2016年達到45.34%。
造成的局面就是，中央政府富，基層政府稅收卻日漸萎靡，最終被迫走到“土地財政”的路上，而土地財政的弊端有多明顯，大家都不言而喻了。當然，話說回來，不管我們分稅制搞不搞，地方發現賣地來錢快，都會經營土地財政。
此前杠杆遊戲就分析過，從種種信號看，房地產稅會賦予地方很大的自由裁量權，也就是怎麽征、怎麽免、怎麽暫免，都可以商榷。這麽大的靈活性，只要經濟需要，你懂的，就可以毫無殺傷力。
何況，房價不同於市場經濟中的其他商品，不能大跌，起碼在我國不太希望大跌。因為後果很嚴重：房價跌了，地價怎麽維持，高價拿地的開發商怎麽辦？
地價垮掉了，地方政府收入銳減，甚至沒辦法還債務；開發商也賺不到錢，更沒心思和財力買地，這個遊戲就玩不轉了；有錢人或許也會跑，匯率怎整？
這幾年房地產稅主要完成立法，然後象徵性開征起來。
通過一定時間的嘗試和磨合，未來才會真的走進尋常百姓家。很簡單一個道理，房地產稅長期看是土地財政的替代品，作為長期的替代品，肯定不能操之過急。何況，今天就征太多，這不也是不合理的，土地出讓金可是賣過一次了啊。
所以，一開始一定是溫水煮青蛙，讓你感覺不深刻。怎麽培養稅基呢？其實較大的大城市都很聰明，人才爭奪戰。
人才爭奪戰既可以穩定當下賣地，保持地產繁榮，實際也在培養和擴大未來房地產稅基。人來了，房子買了，到這裡工作了，以後產業稅收也有，個稅也有，房地產稅也有，多好的事。
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