十年前，南通市通州區的一對農村夫婦將家裡的一處私宅賣給了城裡的遠房親戚，十年後因拆遷將親戚告到了法院，請求判令買賣合約無效。
近日，南通市中級人民法院對這起房屋買賣合約糾紛案作出維持一審的終審判決，案涉《房產轉讓協定》是雙方真實意思表示，依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴求請求。
案情介紹
陳某和張某、蔣某夫婦系遠房親戚。
2009年，張某、蔣某夫婦想在老家蓋一幢新房，但資金緊缺。在家族長輩的主持和撮合下，已在南通市區落戶並在南通某高校任教的陳某，決定出資9.5萬買下張某夫婦位於南通市通州區興東街道楊世橋村七組的一處私宅，雙方於同年6月29日簽訂《房產轉讓協定》，當地司法所在合約上見證簽章。
第二天，陳某的母親黃老太籌集了9.5萬元房款一次性支付給張某夫婦。隨後，該房由黃老太實際入住，至今黃老太的戶口也一直在興東街道楊世橋村。
2012年，楊世橋村拆遷，黃老太作為被拆遷人與當地政府簽訂了《房屋拆遷補償安置協定》。2016年，當地政府通知拆遷戶去選房，可蔣某和黃老太卻為安置問題產生了糾紛。蔣某前往當地政府信訪稱，當年他們所簽訂的《房產轉讓協定》是在被蒙蔽和無奈之下簽訂的，房屋交給黃老太只是讓她暫時管理，要求撤銷黃老太被拆遷人資格。
當地政府駁回了蔣某的要求。隨後，張某、蔣某以國家禁止城鎮居民購買農村房屋為由，一起將陳某訴至南通市崇川區人民法院，請求法院判令《房產轉讓協定》無效。案件審理中，法院追加黃老太為第三人。
法院審理
崇川區法院經審理認為，原告簽約動機真實，《房產轉讓協定》系雙方真實意思表示，簽約時被告確系城鎮居民。雖然我國法律、行政法規明確禁止宅基地買賣，相關的國家政策亦多次禁止城鎮居民購買農村房屋，但從公共利益層面看，案涉房屋所在土地已經因徵收轉為國有土地，原有宅基地的性質和原告的農民身份都已發生轉變，黃老太合法佔有並實際居住使用案涉房屋，當地集體經濟組織繼而認可其被拆遷人資格，村集體利益亦未受到損害，該協定也不存在其他損害社會公共利益的情形。黃老太就案涉房屋出資並實際居住可認定為其與被告系共同購買行為，而黃老太作為房屋所在地集體經濟組織成員，購買該房並不違反有關國家政策和法規的規定，因此，《房產轉讓協定》應為合法有效。並且，原告賣房後一直未提出過異議，直到拆遷拿房時才有此訴求，《民法總則》第七條明文規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”如果認定《房產轉讓協定》無效，那麽鑒於恢復原狀的法律後果失信者反將獲益，故對原告的訴請不應支持。
據此，崇川法院遂判決案涉《房產轉讓協定》依法成立，駁回原告張某、蔣某夫婦的訴求請求。
蔣某不服，向二審法院提起上訴。南通中院經審理維持原判。
法官說法
該案一審承辦法官、崇川區法院民一庭庭長葛美玲介紹說，城鎮居民購買農村房屋行為的效力問題在理論界至今沒有定論，傳統司法實踐通常認定此種合約無效。
1999年頒布的《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
2004年國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》：“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”
同年國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”由於城鎮居民購買農村房屋可能造成農民失地的問題，禁止此種行為可以說成為了國家的基本政策，在司法實踐中，法院往往會以行為人違反了社會公共利益來認定此種買賣合約無效。
葛美玲介紹說，處理此類糾紛應當堅持尊重歷史、照顧現實的原則，妥善衡平當事人之間的利益，維護交易秩序的安全和穩定，以期實現法律效果和社會效果的統一。
本案中，案涉房屋所在土地已經因徵收轉為國有土地，原有宅基地的性質和原告的農民身份都已發生了轉變，案涉《房產轉讓協定》早已履行完畢，當地集體經濟組織亦未否定案涉協定，同時案涉房屋已經拆遷不複存在，無返還的可能，有關拆遷權益也已經政府處理分配，原告所提出的當年不是出售房屋、無權出售、只是將房屋交給黃老太“打理”、要求黃老太等交出拆遷利益、進行房款“清算”等理由或訴請，實質是看到巨大的拆遷利益後，不顧事實欲推翻多年前出售房屋的行為，明顯有違誠信原則，因此認可本案合約的效力，也相對更能為社會公眾從情感上所接收。
來源：南通市中級人民法院
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