百城庫存連增7個月 環京燕郊去化周期超30個月

每經記者：包晶晶 每經編輯：陳夢妤

環京地區成為今年上半年庫存消化周期的“重災區”，其中燕郊31.7個月，高居環京區域之首，香河31.1個月，大廠29.6個月。

日前，上海易居房地產研究院發布2019年上半年《中國百城庫存報告》（下稱《報告》），截至6月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。百城存銷比即庫存去化周期為9.8個月，與5月持平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從影響房價的各種因素來看，企業資金壓力、庫存、市場預期的壓力，都有可能使房企進行主動降價。而今天（7月30日）中共中央政治局會議的定調，說明單純因為經濟下行壓力大而盲目鬆綁樓市，以刺激手段來對待房地產，基本上是行不通的。

“第三季度各地政策鬆綁的可能性幾乎為零。”

環京部分區域去化周期超30個月

環京津地區成為今年上半年庫存消化周期的“重災區”。

《報告》顯示，北京市庫存消化周期為17個月、天津16.5個月，但周邊地市去化情況更為“慘淡”：燕郊31.7個月、香河31.1個月、大廠29.6個月、固安18.7個月。

相應地，拉長的去庫存周期在房價上也有所反應。6月，北京新建商品住宅價格迎來年內首降，環比下降0.1%；《中國百城房價數據》顯示，燕郊、香河、大廠、固安四地新房價格環比分別下降1%、1%、0和8%，其中香河和固安環比下降7%和9%。

嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：“環京津地區去化周期過長，不單純因為庫存絕對高，而是因為新房的絕對成交量非常低。從實際情況來講，如果放開北京的郊區市場，購房需求仍然較大，仍要增加供地。”

根據“庫存五分法概念”，消化周期36~18個月間，進入減少供地範疇；6個月以下則需要加快供地。“綜合考慮各線城市的情況，6~14個月是比較健康的周期。”嚴躍進認為，“大城市可以更短一點，二三線城市可以放寬到18個月，也可以認為是健康的，這與各地的具體銷售情況有關。”

惠州、金華單月庫存增幅超100%

單月來看，《報告》顯示，6月有61個城市庫存出現了同比正增長現象。

其中，惠州、金華和嶽陽位列增速榜前3位，庫存同比增速分別高達109%、109%和76%。三地的月度成交金額也出現了同環比大幅下滑。

以金華為例，根據《中國百城房價數據》，其月度成交金額環比下降54%、同比下降60%，跌幅居前。

“金華房價下跌就屬於擠壓泡沫的情況。”嚴躍進指出，“這些城市房價出現下跌的直接原因就是庫存過高，是三四線城市房價泡沫擠壓的重要代表。”

不過，在100個城市中，有39個城市的庫存出現了同比下降，濟南、合肥和江陰等城市的庫存下降態勢較為明顯。