左手舉債，右手“輸血”，金科股份打的什麽算盤？

中新經緯客戶端1月5日電(趙競凡)左手已經債台高築，右手卻仍在為其他公司輸血，金科地產集團股份有限公司(以下簡稱“金科股份”)這波不同尋常的操作引發業內關注。

財報資訊顯示，其負債總額三年連升，需借款償還年初到期債務，與此同時，在淨資產僅為197億元的情況下金科股份累計為其他企業“輸血”73億元，擔保餘額亦超過663億元。金科股份究竟在打什麽算盤？

金科股份是西南地區的房地產龍頭企業，主業為房地產開發，除此之外也布局了五星級酒店、園林、門窗及物業管理業務。2日，金科股份發布公告稱，擬發行2019年第一期短期融資票據，用於償還約11筆於2019年前三月到期的中期票據及借款項目。

據悉，該期票據注冊金額為22億元，基礎發行規模為6億元，發行金額上限為12億元，而這11筆即將到期的中期票據及借款項目合計待償還金額恰為12億元。

截至2019年1月2日，金科股份待償還直接債務融資工具餘額為人民幣147.80億元，包括短期融資券10億元，中期票據11億元，一般公司債38.62億元，私募公司債46.88億元，資產支持證券25.80億元，資產支持票據15.50億元。

01無懼錢緊慷慨解囊為哪般？

作為一家野心勃勃的中型房企，金科股份近年來一直錢緊。其財務數據顯示，截至2018年6月末，公司有息負債總額為757.99億元，佔總負債的比例為48.15%。《金科地產集團股份有限公司2019年度第一期短期融資券募集說明書》對此提示稱，金科股份或將面臨兌付壓力，若其融資能力受限或者房地產市場出現重大不利變動，或將對金科股份的資金平衡及償債能力造成不利影響。

資料圖中新經緯張義華攝

除負債攀升外，金科股份的資金壓力也不容小覷。其財務數據顯示，2016-2017年以及2018年1-6月，金科股份經營活動現金淨流量分別為6.24億元、-8.49億元和3.53億元。前述募集說明書同時指出，隨著公司經營規模的加大，後續房地產業務開發還需投入資金，若房地產市場的波動對公司銷售資金回籠產生不利影響，公司可能面臨經營活動現金淨流量不穩定的風險。

即便如此，金科股份仍舊十分慷慨，頻頻為多家公司“輸血”。中新經緯梳理金科股份的財務資助情況發現，金科股份年內共十次發布財務資助公告，資助對象既有關聯公司，也有無關聯關係的公司。

其中，金科股份最新財務資助公告(《關於公司與合作方按股權比例調用控股子公司富余資金的議案》)顯示，包括天津津晉冀碧桂園房地產開發有限公司、天津富力城房地產開發有限公司在內的17家企業將接受金科股份總計16.14億元的財務資助，而上述企業均與金科股份無關聯關係。

對於去年的財務資助計劃，公司董事會多次宣稱，這是為盤活項目公司存量資金，加快資金周轉，調用控股子公司富余資金而使得其他股東享有同等權利而引起的財務資助，有利於公司合資業務的開展。

高級會計師劉文斌在接受媒體採訪時稱，向非絕對控股公司，特別是參股公司、甚至沒有直接股權關係的合作方提供借款，可以理解為謀求快速發展的一種手段，但同時存在資金利用效率低下，股東利益受損的可能。

截至2018年11月末，金科股份因房地產開發項目建設對外提供的財務資助餘額逾73億元，其中72億元資助對象參股公司及並表但持股未超過50%的控股子公司。而截至三季度末，金科股份擔保餘額已達663.42億元，佔淨資產比為197.44%。

02“高周轉”加劇資金壓力

讓公司資金狀況雪上加霜的是，由於采取“高周轉”模式，金科股份近三年來負債水準一路走高。

2016年金科股份提出“2017-2020年銷售金額分別為500億元、800億元、1100億元、1500億元，力爭2020年達到2000億元”。為此，“1671”高周轉模式正式上馬，這一模式要求拿地後1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上账、1年內現金流回正。

資料圖中新經緯賈亦夫攝

對房地產企業來說，大乾快上的第一步往往是拿地，而近三年來金科股份拿地勢頭始終強勁。據金科股份財務報告數據，2016年企業拿地34宗，購置面積為2.2億平方米；2017年，金科股份拿地面積升至2.55億平方米；而從2018年初至三季度末，金科股份累計拿地92宗，建築面積為1771萬平米，同比增長146%。

如此急速擴張，當然會令金科股份的財務狀況吃緊。數據顯示，2016年，金科股份負債總額為867億元，2017年上升至1350億元，截至2018年三季度末，這一數據進一步躍升為1743億元。與此同時，金科股份資產負債率也不斷抬升，由2016年的79.38%，分別升至2017年的85.79%及2018年前三季度的83.83%。

此外，截至2018年10月末，金科股份合並口徑下借款餘額為838.55億元，較2017年末借款餘額677.16億元增加161.39億元，增加金額佔2017年末經審計的淨資產223.66億元的72.16%。

快速擴張之下，雖然債務負擔加重，金科股份卻取得了一定的成績。2018年前三季度，金科股份實現營業收入268.93億元，同比增長48.79%；歸屬於上市公司股東的淨利潤21.91億元，同比增長131.26%。而據金科股份對外披露的資訊顯示，截至2018年12月28日，金科地產銷售金額突破1000億元，十分接近其在《發展戰略規劃綱要(2017-2020)》中提出的2018年全年銷售目標1100億元。

因此，有不少地產分析師看好金科股份的未來發展，認為其盈利能力持續改善、長期驅動力穩健。然而金科股份的好運氣能否一直維持呢？

1月2日發布的《金科地產集團股份有限公司2019年度第一期短期融資券募集說明書》提到，受國家巨集觀調控政策和市場需求等因素的影響，公司未來經營業績仍可能發生波動，對發行人的持續穩定發展和持續盈利能力帶來一定的風險。

中原地產首席分析師張大偉也對中新經緯分析稱，明年房企融資環境仍然偏緊。隨著資金壓力的加大，房企融資需求不斷上漲，而隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度將會越來越大。

在融資環境趨緊、樓市調控趨嚴的當下，金科股份2019年的1500億銷售目標能否順利達成，或許仍需要時間來判斷。(中新經緯APP)