多家央企密集轉讓旗下房地產項目股權

證券時報記者 張達

近期，房地產行業產權轉讓項目明顯增多，而且轉讓方多為央企。

證券時報記者根據北京產權交易所公開信息梳理統計，5月以來（5月1日至6月14日），共有20個房地產項目進行股權轉讓（包括正式披露和預披露項目），而今年前4個月只有2個，去年4月至12月，9個月時間裡總共僅有10個。

在這20個房地產項目中，有15個項目轉讓方的出資人為央企，包括保利集團、中化集團、華僑城集團、中航工業、中國電建、中國通用技術集團、中國電子、國機集團、中國有色集團等11家。值得注意的是，除了保利集團、中化集團、華僑城集團外，其余多家央企並不在國資委確定的16家房地產主業央企名單之列。

接受證券時報記者採訪的業內人士認為，央企轉讓房地產項目股權可能更多的是企業自身的投資行為，對房地產不太看好，包括負債壓力、資金流收緊、自身產業發展環境不好等原因。民企上市公司進行股權轉讓的比例更大，房地產項目股權轉讓在整體市場來看是一個普遍現象。

央企密集轉讓

地產項目股權

證券時報記者梳理統計，5月以來，在11家央企旗下公司共轉讓的15個房地產項目中，中化集團旗下有4個，保利集團旗下有2個。

6月12日，中化集團旗下中國金茂掛牌轉讓北京茂豐置業有限公司28.56%股權，轉讓底價53015.27萬元。根據2019年3月31日財務報表，標的公司處於虧損狀態。5月27日，中國金茂還掛牌轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權， 2019年4月30日的財務報表顯示，標的公司處於資不抵債的狀態。除了北京的這兩個項目外，中國金茂還掛牌轉讓長沙鼎茂置業有限公司100%股權，轉讓底價114486.85萬元。而中化集團旗下另一家公司還掛牌轉讓東營勝宏地產開發投資有限公司10%股權，轉讓底價6299.62萬元。

6月12日，保利集團旗下保利地產轉讓北京金豐置業有限公司10%股權，即北京市豐台區總部基地北項目10%股權，轉讓底價1590.37萬元。根據2019年3月31日財務報表，該標的公司處於資不抵債的狀態，所有者權益為-625.81萬元。5月30日，保利地產還掛牌轉讓北京保利融創房地產開發有限公司50.5%股權，該項目位於北京市大興區亦莊鎮。

5月21日，中國電建旗下公司掛牌轉讓河南中新置業有限公司51%股權，該標的公司財務報表也顯示其處於資不抵債的狀態。

6月17日，華僑城集團旗下公司掛牌轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權，該標的公司目前處於虧損狀態。

除了幾家房地產為主業的央企旗下公司轉讓項目股權外，中航工業、中國電子、國機集團、中國有色集團等多家非房地產主業的央企旗下也有房地產項目股權掛牌轉讓，其中多數處於虧損狀態，有的項目甚至資不抵債。

6月10日，中航工業旗下中航裡城（香港）轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元；6月6日，中國電子旗下公司掛牌轉讓成都中澤置業有限公司100%股權，轉讓底價919.46萬元；5月24日，國機集團旗下公司轉讓武威市北方房地產開發有限公司100%股權，轉讓底價2345.83萬元；5月17日，中國有色集團旗下公司掛牌轉讓湖北十五冶金拓房地產開發鹹寧有限公司100%股權及5601.09餘萬元債權，轉讓底價7124.51餘萬元。

轉讓項目或因

自身經營原因

證券時報記者梳理上述央企密集轉讓的房地產項目財務數據發現，大多數項目有虧損或資不抵債。其中，中化集團旗下中國金茂掛牌轉讓的北京兩個房地產項目為限競房項目。另外，還有一些是當年拿的高價地項目，如中航工業旗下中航裡城（香港）轉讓的蘇州項目，是2015年6月以27.3億元拿下的兩宗住宅用地，溢價率均超60%，成交樓面價均超過9200元/平方米。不過，目前該項目2019年3月31日財務報表顯示的淨利潤為633.76萬元。

對於近期央企密集轉讓房地產項目股權的原因，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者採訪時認為，房產項目股權交易歷來都存在，泰禾等民企賣項目可能是因為資金鏈緊張，但保利等房地產主業的央企應該不會主動去收縮規模，除非是企業內部覺得市場不好，項目不太賺錢了，有可能會轉讓項目，如果國資委沒給壓力的話，央企是沒有壓力退出的。這些央企轉讓地產項目股權可能是自身經營調整原因。

2010年，國資委曾要求除16家主業為房地產的央企外，其余央企須加快業務調整步伐，並在調整後退出房地產行業。隨後，有一些央企主動退出地產業務，有一些央企則因房地產的利潤較好而未退出。在2017年國資委對央企聚焦主業進行重申後，仍有部分非主業房地產的央企遲遲未退。近期央企密集退出是否有政策導向呢？

“這些投資轉讓可能更多的是企業自身的投資行為，可能對房地產不太看好了，包括負債壓力、資金流收緊、自身產業發展環境不好等原因。” 國資委研究中心研究員周麗莎接受證券時報記者採訪時說，如果去看上市公司，包括民營企業在內進行股權轉讓的比例應該會更大，很多都做了房地產方面的變現，然後來避免被ST或者避免退市，可能國企受關注度更高一點，但是從整體市場來看的話，這還是一個挺普遍的現象。另外，最近國家一直在推市場化、法治化債轉股，企業整個債務壓力如果比較大的話，包括在當前的宏微觀形勢下，為了應對市場的波動，做一些項目轉讓也是很有可能的。

周麗莎還透露，今年年初，國資委對央企的負債率要求有所調整，包括對房地產、煤炭、有色金屬等去產能的產業，都做了負債要求，對前期負債偏高的企業會重點管控。

另外，對於中國金茂退出北京兩個限競房項目的原因，中國金茂有關負責人對證券時報記者表示，因為項目是聯合拿地，拿地時對方公司臨時調價，拿地價超過金茂的授權價了，於是選擇退出。而對於外界猜測的頻繁轉讓項目或因資金壓力的問題，他表示，金茂有資金優勢，負債率也不高，資金沒有問題，退出這兩個北京項目也不代表對北京市場不看好，後續還會在北京市場拿地。

（張達）