綠城的規模焦慮：失守杭州大本營 管理層動蕩負債高企

摘要：日前，綠城中國公布2019年1月未經審核的營運數據，報告期內，公司累計取得總合約銷售面積約37萬平方米，同比下滑26%；總合約銷售金額約人民幣 67億元，同比下滑23%。

一直以品質房企著稱的綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)開年首秀並不出彩。

日前，綠城中國公布2019年1月未經審核的營運數據，報告期內，公司累計取得總合約銷售面積約37萬平方米，同比下滑26%；總合約銷售金額約人民幣 67億元，同比下滑23%。

值得注意的是，就在1月份營運數據公布前幾天，綠城中國宣布，在“11+5”輕重布局基礎上，優化調整組織架構，主要是將原本的16家子公司整合縮減為11家，由“11+5”調整為“8+3”，集團內部架構調整為“7+4”，在集團7大中心外，新成立特色房產事業部等4個事業部。這是綠城中國半年內對組織架構進行的第二次調整。

而幾乎同時，綠城中國一周內先後發布兩次融資公告，共計籌資5億美元，所得款項淨額用於現有債務再融資及用作一般公司運營資金。

而在多位業內人士看來，這或許透露出，在大本營杭州接連失守後，綠城中國對於規模和業績的某種焦慮。

綠城中國相關負責人日前回應《中國經營報》記者採訪表示：銷售額的變化，一方面與行業大環境的變化有關，限購、限售等政策的影響；另一方面，也與公司的供貨節奏有關，部分項目的入市時間推遲。

半年內兩度調整組織架構

對於此次組織架構調整，綠城中國稱，此系“以問題和發展為導向適時調整公司的生產關係”、“公司走在發展的道路上，就不可能一成不變，‘變則通，通則達’，今天的改革並不是終止，隨著未來發展局勢的不斷變化，改革將永遠在路上”。

事實上，半年前，綠城中國就對組織架構曾進行了“大刀闊斧”的改革。

根據綠城官網2018年7月28日發布的聲明，綠城中國組織架構從“一體五翼”調整為“輕重並舉”。

2018年8月2日，綠城中國公告稱，公司收到曹舟南主動請辭公司執行董事、行政總裁職務信函。曹舟南辭任後，仍將繼續負責公司其他重要新業務管理工作，致力於全新業務領域開拓。中交系派入集團的張亞東擔任綠城新掌門人。

事實上，隨著2018年中的架構大調整，曹舟南也於2018年11月出任浙江藍綠雙城建設有限公司並兼法定代表人。企查查信息顯示，浙江藍綠雙城建設有限公司成立日期為2018年11月1日，並在2019年1月16日變更為浙江藍綠雙城科技集團有限公司(以下簡稱“藍綠雙城”)。公司大股東為杭州綠芯企業管理有限公司，而後者為曹舟南100%控股，即藍綠雙城實際控制人為曹舟南。

隨著2019年1月末綠城中國組織架構再次調整，外界猜測，此舉系中交系逐步收權，老綠城人被降級。

綠城中國對於外界的猜測予以否認。公司方面回應表示：“是正常的組織架構調整。調整方案是亞東總多次請示宋總意見，最後才敲定的。8大子公司一把手基本是原班人馬，產品線、運營線、品牌行銷等，都是原綠城的核心班底，一些老綠城人更是被委以重任。”

針對綠城中國架構調整，億翰智庫首席分析師張化東表示，“綠城中國的組織架構調整，使整個公司更加扁平化，從而使得決策更加集中。”

同策谘詢研究部總監張宏偉直言，管理體系的變化必然也會引起人事變動。原有管理體系和新的管理體系之間的矛盾也必然會引起相關變化。在這種情況下，效率低下或者不符合新的管理方式及體系的人員就會出現相應的流動。

再度失守杭州大本營

組織架構調整、管理層動蕩的背後，難掩綠城對業績和規模的焦慮。

據綠城中國1月7日晚發布的公告，截至2018年末，綠城集團累計取得總合約銷售面積約812萬平方米，總合約銷售金額約1564億元，同比2017年的1463億元增長僅為6.9%，低於2017年28.4%的增速。

根據克而瑞房企銷售額排行榜的數據，綠城中國2018年流量金額由2017年第11名下降至第17名。

綠城中國近年來業績增速放緩也體現在對大本營杭州的失守。媒體數據顯示，2014~2016年，綠城中國連續3年蟬聯杭州樓市銷冠。數據顯示，2015~2017年，綠城中國的合約銷售額分別為723億元、1139億元、1463億元，年均保持超過20%的增幅。

不過，隨著宏觀調控政策的不斷收緊，據克而瑞地產研究日前發布的《2017年度杭州房企銷售金額排行榜》，綠城中國以143.62億元的權益金額位居第三位，排在前兩位的分別是萬科和融創。

值得注意的是，儘管根據克而瑞《2018年度大浙江房企排行榜》，綠城中國以579.33億元的操盤金額位列第一。不過據透明售房研究院數據顯示，2018年綠城中國的總成交金額僅為197.59億元，位居第四位。排在前三位的分別是杭州濱江房地產集團股份有限公司、萬科企業股份有限公司、融創中國控股有限公司。從總成交金額來看，濱江房地產業績高出綠城中國100多億元。

“綠城中國銷售額還是增長的。放緩原因是多方面原因造成的，綠城中國銷售的是相對偏高端的產品，而這種產品對於市場比較敏感，業績放緩是對市場的正常回應。”張化東分析指出。

張宏偉直言，杭州市場土地價格的波動比較大，2012年、2013年，綠城中國實際上也是拿了一些高價地。但後來因為中交系進來了，綠城中國相對比較謹慎，其高價地也不是很多，所以說其排名會有所下降。

根據好地網數據顯示，2018年杭州地鐵集團以拿地金額138.3億元，建築面積78.2萬平方米名列第一，而綠城中國僅以收儲2宗地塊，拿地金額59.8億元，建築面積18.6萬平方米位列第七，相差較大。

“綠城中國雖起步於杭州，但是一家面向全國發展的房企，業務布局並不局限於杭州市場”，對於後續在杭州發展的規劃，綠城中國方面回應稱“一直很重視杭州市場，只要有合適的項目，仍會積極爭取”。

債務超2000億元

現金流也是綠城中國目前面臨的一大難題。

根據綠城中國此前發布的2018年半年度報告，截至2018年6月，公司資產總額2573.94億元，負債總額2051.51億元，資產負債率為79.7%。其中，公司淨資產負債率為55.1%，環比去年底有所提升。2015~2017年，綠城中國資產負債率分別為74.63%、76.84%及80.16%。

此外，截至2018年6月，公司經營活動產生的現金流量淨額為-77.81億元。2015~2017年，綠城中國經營活動產生的現金流量淨額分別為7.26億元、34.5億元、-150.83億元。

高負債下綠城中國加快了融資頻率。公告顯示，1月26日，綠城中國發布關於發行4億美元有擔保優先票據的公告，利率為5.58%；1月29日又表示發行1億美元有擔保之優先永續票據，利率為5.17%。

對於現金流及負債相關問題，綠城中國回復本報記者採訪稱，淨資產負債率從2017年12月的46.4%升至2018年中的55.1%是適度增長，只要控制在70%以內都較為合理、健康，且可以確保公司持續、安全發展。目前綠城中國的現金儲備也遠超一年內到期的有息負債，所以總體來看綠城中國的發展並不會受太大資金壓力的影響。

事實上，近年來，綠城中國也在不斷開拓新業務空間。

根據綠城中國官方微信公眾號信息，2018年12月17日，綠城中國宣布斥資人民幣27.18億元購買百年人壽9億股股份，交易完成後，綠城中國將持有百年人壽11.55%的股份。

在名為《綠城中國投資壽險公司，加速金融布局》的文章中，綠城中國方面表示： “此次股權投資標誌著綠城中國‘地產金融化’發展戰略的深化，同時助力公司進一步布局打造‘理想生活綜合服務商’第一品牌。”

張化東表示，綠城中國收購百年人壽的這個股權，只是一個多元化轉型的嘗試，還談不到地產加保險，談不到並駕齊驅的態勢，公司業務主要還是以地產為主。

“綠城中國的業主基本上都是高淨值人群，他們具有比較強的購買保險的欲望。其次，地產和保險應該也有很多關聯性，保險業務在某些方面也可以成為地產業務比較好的融資渠道。另外，綠城中國在養老地產方面有所布局，保險和養老項目在發展中可以進行一定的協同和融合。”張宏偉表示。

（來源：中國經營報）