又一小鎮項目終止 西安旅遊的轉型更新之路哪個靠譜？

西安旅遊又一小鎮項目合作終止。於2018年10月簽署協定開始合作的渭水園醫養小鎮項目，在2月15日晚間的公告中宣布終止了。據不完全統計，自2016年至2019年2月，三年多的時間裡，西安旅遊啟動的5個小鎮項目已終止了4個。分析認為小鎮項目的進展不順與當下的經濟、政策等大環境有一定的關係。截至目前來看，西安旅遊實現公司轉型更新、效益增長的兩大策略：拓展旅遊新業態、項目重組並購的進展及整合效應均不太樂觀。

西安旅遊3年多終止了4個小鎮項目合作

2月15日晚間，西安旅遊股份有限公司（以下簡稱“西安旅遊“）發布公告稱，由於合作條件變化，公司與陝西大興醫院投資管理有限公司（以下簡稱“大興集團”）簽署了合作解除協定，雙方計劃開展的渭水園醫養小鎮項目也就此終止。

公開資料顯示，西安旅遊與大興集團的《合作意向協定》簽署於2018年10月16日，為表示合作誠意，大興集團還以現金出資的方式向西安旅遊繳納了1000萬元的誠意金。但這1000萬元的誠意金並沒有戰勝合作條件的變化，合作意向簽署剛滿4個月後，雙方原計劃利用大興集團擁有的醫療資源優勢、共同合作開發的“渭水園醫養小鎮”（一期）項目就這樣不了了之了。

這不是西安旅遊終止的第一個小鎮項目，也不是唯一一個從開始到結束都如此迅速的小鎮項目。2016年6月28日，西安旅遊披露，公司將與杭州賽石園林集團有限公司（以下簡稱“杭州賽石園林”）共同合作開發渭水園花彩小鎮項目。同年9月15日，雙方還共同舉辦了“西安旅遊渭水園花彩小鎮項目”啟動儀式。但在2016年12月30日，西安旅遊發布公告稱，因雙方無法就項目實施達成具有可行性的協定，渭水園花彩小鎮項目終止，該項目合作歷時6個月。

2017年6月13日，西安旅遊發布公告稱，與浙江藍城建設管理有限公司（以下簡稱“浙江藍城”）簽署《戰略合作框架協定》，共同開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。而在同年10月17日，雙方終止了戶縣奧萊小鎮的項目合作，項目歷時4個月。

渭水園生態頤養小鎮項目的合作歷時略長一些，2018年10月23日，西安旅遊與浙江藍城終止了《戰略合作框架協定》，渭水園生態頤養小鎮項目開發合作終止，項目合作歷時15個月。

值得一提的是，這些被終止的小鎮合作項目，都屬於意向性協定，且截止到項目合作終止，協定都尚未實施履行。如西安旅遊公告中所言，項目的終止對公司的經營業績及財務狀況都無重大影響，也不會影響公司未來的發展規劃。

目前看來，除了與大興集團合作的醫養小鎮，涉及1000萬元誠意金外，西安旅遊上述這些終止合作的小鎮項目確實都對經營業績及財務狀況無重大影響。西安旅遊的公告顯示，公司已於2019年2月15日無息退還了大興集團支付的誠意金。

曾被視為押注點的小鎮項目前景不樂觀

不斷發展合作對象開展“小鎮項目”，是西安旅遊自2015年起在“開拓新業態”方面做出的一系列動作。西安旅遊認為，拓展旅遊新業態，可以加快公司實現轉型更新、效益增長及多元化發展。

從目前小鎮項目的進展情況來看，西安旅遊希望借小鎮項目實現公司轉型更新的目標前景已不太樂觀。中國社會科學院旅遊中心特約研究員楊彥鋒在接受新京報採訪時表示，在當前經濟下行背景下，小鎮項目的地產開發確實出現了一些隱憂。在“一帶一路”、“大西安”戰略的積極推進下，在這類項目開發較多的西安地區出現問題自然也相對多一些。西安旅遊終止部分小鎮項目的開發合作，可以看做是一種收縮的信號。事實上，目前許多城投以及開發公司也都放緩了投資開發的強度和力度。

在景鑒智庫創始人周鳴岐看來，隨著“房住不炒”作為長期住房制度安排寫入十九大報告，調控政策越來越嚴格。包括西安在內的許多地方房地產都出現了降溫，這也對小鎮項目的開發產生一定的影響。

雖然指望小鎮項目轉型更新希望已不大，但2018年10月底，西安旅遊的一則估值溢價4倍多的股權轉讓公告，至少證明了小鎮項目為西安旅遊“續命”的實力。

拋售估值四倍溢價的“優質資產”，西安旅遊2018年業績扭虧為盈

作為一家傳統旅遊企業，西安旅遊的主營業務為旅行社和酒店。但近年來，公司的主營業務陷入虧損泥潭。除去非經常性收益，西安旅遊主業已連續5年虧損。即便是在被市場一致看好的2018年的這一西安旅遊市場大年裡，西安旅遊的主營業務依然沒有大的起色。

數據顯示，西安全市2018年前三季度共接待海內外遊客2.05億人次，旅遊業總收入為2013.07億元。

2018年前三季度，西安旅遊淨利潤為-1057.48萬元，如2018年第四季度持續虧損，該公司就已連續兩年淨利潤為負。按照規定，西安旅遊將被監管部門實行退市風險警示。而在2018年10月份，西安旅遊還曾發布公告稱，為積極推進秦嶺北麓生態環境治理工作，公司將 2004年、2006年產生的匯誠休閑股權轉讓投資收益2487.67萬元於2018年10月9日予以退回。這無疑進一步增加了西安旅遊2018年的虧損風險。

為規避戴帽風險，西安旅遊拋售了旗下數一數二的“優質資產”奧萊公司股權。2018年10月30日晚間，西安旅遊發布公告稱，公司擬以1.4億元的價格轉讓公司所持有的西安草堂奧特萊斯購物廣場實業有限責任公司（以下簡稱“奧萊公司”）35%的股權。

奧萊公司是正在進行的西安旅遊·秦嶺奧萊小鎮房地產項目的開發商。西安旅遊於2015年3月，以2523.46萬元收購了西安雙豐商業運營管理有限公司持有的奧萊公司51%的股權，成為控股股東。

對西安旅遊而言，收購奧萊公司股權也是該公司開拓新業態的一種嘗試，但其收購的奧萊項目開發進展並不順利。原計劃於2015年9月29日開工，預計2017年6月30日竣工，直至2018年10月底，奧萊項目的購物廣場主體工程才宣布完工，但其他裝修建設仍在進行中，尚未取得營業收入。

經中聯資產評估集團有限公司的評估核算，奧萊公司在評估基準日2018年8月31日的淨資產账面值為7378.55萬元，評估後的股東全部權益價值為4.0027億元，評估增值3.26億元，增值率442.48%。

因為這筆估值足足溢價四倍多的股權轉讓，西安旅遊暫時規避了戴帽ST的風險。西安旅遊發布的2018年業績預報顯示，2018年度，公司淨利潤將實現7800萬元至9800萬元。業績之所以能扭虧為盈，就是因為奧萊股權的轉讓直接影響了2018年度合並報表，投資收益增加了1.831479億元。

專家：西安旅遊的開發小鎮項目超出了其核心能力範疇

截至目前，西安旅遊開拓旅遊新業態進展的項目中，還剩下奧萊公司16%的股權，以及“迭部扎尕那生態旅遊養生特色小鎮項目”。後者是2018年6月，西安旅遊與甘肅省甘南州迭部縣人民政府、正一信健康管理（北京）有限公司共同出資1000萬元組建“扎尕那生態旅遊文化發展有限公司”開發建設的。其中，西安旅遊出資人民幣510萬元，持股比例為51%，控股項目公司。

據悉，迭部扎尕那生態旅遊養生特色小鎮項目還處於前期準備階段，工商注冊已於2018年7月19日完成。迭部縣人民政府網的資訊顯示，2018年12月5日，迭部扎尕那生態旅遊養生特色小鎮項目已就規劃征求意見。

但在周鳴岐看來，西安旅遊是一家以旅行社為主業的公司，此前也沒有大型綜合性項目開發經驗，開發小鎮項目似乎超出了其核心能力範疇。在轉讓奧萊股權上，西安旅遊曾在公告中表示，在對奧萊的開發運營管理過程中，公司管理層深刻認識到公司及奧萊公司均缺乏系統的商業策劃和運營能力，沒有自己專業的商業管理團隊，奧萊公司的未來發展勢必要對第三方形成重大依賴。

此外，周鳴岐還指出，目前有一些國企或央企以低價拿到開發項目和土地，然後轉手賣給別的企業進行開發，在這一買一賣中，賺取豐厚利潤。

熱衷收購廣告公司 整合效應並不被看好

除拓展旅遊新業態，西安旅遊實現轉型更新、效益增長的另一個手段就是進行項目重組並購。2018年8月3日，西安旅遊發布公告稱，將再次重啟對北京暢達天下廣告有限公司（以下簡稱“暢達天下”）的收購。

公開資料顯示，暢達天下成立於2008年7月，注冊資本為1252.381萬元。暢達天下官網顯示，其擁有中國高鐵北京南站全部平面媒體獨家經營權，以及北京西站、北京站等京津冀全部31個高鐵站、沈陽、大連、長春等高鐵站媒體資源。同時，公司擁有北京鐵路局、濟南鐵路局近500列高鐵動車、200列普速列車內全部7種平面媒體的獨家經營權。

對於暢達天下這家主打高鐵廣告的企業，西安旅遊已經是第二次啟動收購。2017年5月，西安旅遊曾計劃以發行股份及支付現金的方式購買暢達天下的控股權並募集配套資金。但經過2個月的接觸談判，因為西安旅遊前實際控制人西安國資委對某些重要交易條款不予認可，該交易終止，重大資產重組亦終止。

二次重啟對暢達天下的收購，相對於第一次收購，此次西安旅遊的收購進度顯得緩和了許多。截至2018年11月23日，公司正在對暢達天下進行調查、資產評估等各項工作。

近年來，西安旅遊對廣告公司一直抱有濃厚的興趣，早前的2016年7月，西安旅遊還曾發布收購預案，擬以不超過11.04億元收購校園廣告傳媒公司三人行傳媒網絡科技有限公司100%股權。3個月後，因就估值等條款存在爭議等，西安旅遊終止了收購。

楊彥鋒認為，西安旅遊之所以熱衷於收購廣告公司，很大原因是看重傳媒類企業的競爭能力及較輕的資產特性，希望借助傳媒類企業快速提升西安旅遊本身的利潤表現。西安旅遊也曾表示，數字行銷廣告能為公司的旅遊業務帶來整合協同效應，成為公司發展互聯網業務的一個突破口，帶動業務發展。

楊彥鋒指出，雖然如暢達天下等企業在高鐵傳媒方面擁有一定的壟斷性，但是傳媒類企業發展也存在著較大的不確定性，利潤和現金流表現雖好，但在持久性上還需要看其門檻和“護城河”是否夠高。此外，從企業的整合並購效應來看，西安旅遊與該類公司的並購，地域重合度以及產業相關性不足等，整合效應均不強。

北京第二外國語學院教授王興斌在接受新京報記者採訪時曾分析指出，從西安旅遊與廣告傳媒類公司進行重組的動作中，可以看出其意欲在文創產業布局的思路。但王興斌認為，要做文創產業，光靠傳媒類企業是走不遠的，“傳媒只是一種宣傳工具，本身沒有強有力的文化創意人才、資源優勢等，再加上重組對象均為西北部地區企業，對提升西安旅遊自身的決定性吸引力以及幫助並不會太大。”

新京報記者 王真真 校對 李立軍