年關臨近房企忙找信託“借冬糧” 成本15％也“有得談”

本報記者 閆晶瀅

臨近年底，信託又一次成為馳援房企資金鏈中的重要一員。

有機構統計數據顯示，自11月份以來，已有數十家房企發布境內融資公告，總規模超過千億元。而在房企融資回暖之際，房地產信託的參與度也在不斷提高。據同策研究院監測，2018年11月份，40家典型上市房企信託貸款融資金額達到73.6億元，較10月份環比上漲62.3%。

據《證券日報》記者了解，目前個別房地產信託項目成本突破15%，信託公司對合作名單的選擇也更加嚴格。

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年底房企忙“找錢” 信託全方位馳援

強調控之下，房地產市場的一舉一動令業內高度關注。到了“錢緊”的年底，房企再次相中了信託這一管道，兩者開始了密切合作。

據同策研究院監測，2018年11月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比上漲近三成。除公司債、銀行貸款融資金額有所上調外，信託貸款融資金額達到73.6億元，環比上漲62.30%，增幅明顯。

以某上市房企為例，其在近期連續發布5份融資及擔保公告。公告顯示，其為旗下4家子公司合計提供32.7億元的擔保，其中主要資金均來自於信託公司，交易對手包括中信信託、百瑞信託等多家大型信託公司。並且，來自銀行的資金也多有信託身影出沒，如通過單一資金信託計劃進行投資等。

除信託貸款外，該上市房企還與信託公司展開其他融資活動。據公告顯示，其擬與山東信託、融博泰商業保理合作，以公司及下屬子公司項下房地產項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎資產發行相關產品進行融資，總額不超過20億元。與其上述子公司的融資金額合並計算，該上市房企預計獲得資金超過50億元。

事實上，除實際發生的信託貸款外，多家大型房企紛紛“綁定”信託公司簽訂戰略合作協定，提前做好資金儲備。據不完全統計，自11月下旬以來，已有泰禾集團、正榮地產等多家房企與信託公司簽署戰略合約協定，獲得綜合授信達700億元。

然而，在“房地產融資放鬆”背後，融資成本的提升卻是房企不得不面對的事實。上個月，某大型房企子公司發行總額18億美元的優先票據，其中包括年利率13.75%的5.9億美元票據。這一高昂的融資成本令市場驚訝，然而，部分中小房企的信託融資成本更是有過之而無不及。

“13%的融資成本並不罕見，個別項目15%也是有的，畢竟信託公司本身資金成本較高。這還是能進入融資名單的房企，資質不夠的或者不符合條件的，項目根本不可能過會。”北京某信託公司業務負責人向《證券日報》記者表示，他所在的公司近期再度調整了房企合作的“白名單”，從“百強房企”收縮為前50位。此外還要結合具體項目情況考察，主要集中於一二線城市，對三四線城市項目暫不予考慮。

業內人士指出，從房地產公司的角度看，房地產業巨集觀調控持續，房企的融資管道收縮，資金鏈緊張，融資成本上升。加上年末市場流動性緊張，房地產企業對於資金需求上升。隨著房地產市場有轉冷的趨勢，信託公司進一步加強了風控、抬升房企融資的門檻。在此背景下，房企融資也將呈現“馬太效應”。

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房地產仍是信託“盈利內核”

在嚴峻的轉型壓力面前，多家信託公司的2018年並不好過。因此，在房地產企業頻頻與信託牽手的背後，既是房企缺錢的直接現實，也是信託公司的主動選擇。

此前，曾有某大型信託公司業務人員戲稱，“恍惚一年間過去了，掙錢的項目好像還是房地產信託。”而在創新業務方面，無論是消費金融、ABS，還是家族信託、保險金信託，其盈利尚難以支撐公司發展。

僅以11月份集合資金信託產品數據而言，用益信託數據顯示，上月集合信託產品發行規模為1593.27億元，環比減少6.09%；成立規模為1581.05億元，環比增長43.43%。其中，房地產信託成立規模達到581.35億元，環比增長48.07%，佔比超過三成；平均收益8.47%，跑贏平均水準0.18個百分點。

用益信託指出，信託公司選擇房地產信託作為轉型期間的業績支撐的理由比較明確：房地產市場發展較為成熟，項目風險較易於把控，業務模式比較成熟。信託公司一方面提高房企的融資門檻，信託資金逐步向行業頭部的房企和經濟較為發達地區的項目集中；另一方面房企現階段的融資需求高漲，信託公司大幅提升了房地產類信託的收益。現階段選擇開展房地產類信託既控制風險，又保證了信託業務的總量。

光大證券研究報告則顯示，房地產及基礎設施為當前存量信託產品的兩個主要投向，而地產的產品規模明顯領先其他板塊。截至2018年11月23日，房地產信託規模為2867.2億元，佔比為60%。而在2018年新增且明確注明資金投向的信託產品中，投向為地產和城投的產品，仍然佔總新增信託規模95%左右的比例，產品投向較2017年更為集中。

報告分析指出，自2016年年中起，在限購限貸等房地產調控政策約束下，國內地產企業的融資環境逐漸低迷，而能承擔信託等非標產品高成本的要求的板塊並不多，因而信託產品更向地產板塊傾斜。2018年下半年房地產板塊投向的信託產品發行規模的減少，也伴隨著平均預期收益率的小幅攀升。

事實上，房地產信託作為房企的重要融資管道之一，在房地產市場巨集觀調控的背景下，一直受到監管的重點關注。

今年年中，曾有部分信託公司被所屬地方監管部門要求暫停新增房地產信託業務，並對存量項目進行整改自查。此外，中糧信託在整體置入上市公司的過程中，也被監管要求說明存續房地產項目情況及應對行業風險的措施，關注程度可見一斑。