山西太原貨值130億元土地流拍解密

太原煤化氣地塊現場情況及周邊路線

靜待開發的太原煤化氣地塊 中房報記者 樊永鋒 ? 攝

中房報記者樊永鋒丨太原報導

火熱的土地市場罕見熄火，太原遭遇了一次大水逆，措手不及。

8月10日，山西太原8宗區位絕佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，曝出全國冷門。

流拍一個星期後，中國房地產報記者來到太原這8宗土地現場，做一次內情調查。這8宗土地均位於萬柏林區太原煤氣化公司原用地範圍內，面積共計約1242畝，地塊性質涵蓋住宅、商業、小學、托嬰、養老設施、醫療設施、垃圾轉運站等。根據公告顯示，8宗土地總起拍價約130.8億元。

地塊所處區域，交通便捷、配套齊全、周邊二手房價格已超過1.2萬元/平方米，與過往不同的是，此次在同一熱點區域，同時拍賣8宗土地，體量巨大，在開拍之前就引發了當地媒體和房地產業內的普遍看好。

因為，並不讓人能想到的太原樓市，在短短三五年間一下子湧入30多家全國品牌房企競相布局，土地價格歷史性水漲船高，此次拍賣的8宗土地，被寄予厚望實屬正常。

怎奈最後一刻，演成了一出反轉劇情，市場的選擇與輿論的預期相去太遠。尤其此次參與拍賣的開發商包括北京潤置和天津金茂兩家，分別競拍SP-1848、SP-1844地塊，這兩宗地塊均未達到保留價，其他6宗還未開拍，就流拍，引發嘩然。

“政策調控，沒有支柱產業、留不住人才，沒有好的營商環境。”這是太原本土房地產人士對這次土地流拍的普遍看法。

“主要原因是價格較高，現在各家房企普遍資金緊張，加上銀行的信貸收緊，融資困難，無法吃下如此大的地塊。”當地一位不願具名的品牌房企負責人表示。

“價格高，明年青運會帶來的停工影響、地表部分臨建需外遷，土壤汙染需房企自行治理，由此增加的隱性成本和開發時間，這是多數房企觀望的原因。”太原朗潤智業市場總監劉偉娜對記者表示。

“這是一個正常的市場反應，沒必要過度解讀，或許是市場釋放的一個信號，房企對價格過高的土地沒興趣了。”山西省房地產協會副秘書長李峰說。

對於這些地塊何時再開拍這個問題，太原國土資源局交易中心工作人員向中國房地產報記者表示，“還沒有定論，一切以公告為準。”

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8宗土地優劣探究

太原煤化氣地塊現狀 中房報記者 樊永鋒 ? 攝

體量超大，開發周期長，這是太原房地產業內人士普遍對這8宗土地的看法。土地合計起來總建築面積289萬平方米，起拍樓面價為3223元-5143元/平方米，均價4550元/平方米，較周邊板塊平均水準高。太原市希望這裡建成衣務設施到位、生活環境優美、出門方便快捷的都市新區。

去年以來，太原的房價一直快速上漲，品牌房企的建案價格每平方米都已經達到了13000到15000元。房價這樣快速上漲，也給這次流拍的8宗土地使用權起始總拍賣價格達到130多億元提供了底氣。如果拍賣成功，對於太原的城市建設發展而言，無疑提供了一筆寬裕的資金。

在開拍之前，媒體和業內普遍預期該片區將出現太原市今年總價和單價地王。

對於太原煤化氣地塊的市場價值，山西朗潤置業房地產資訊谘詢有限公司給出了較為中肯的分析評價。

最大優勢是區位條件優越，宗地位於西中環與南內環交界，處於熱點開發板塊，與城市發展與房企布局戰略契合度高，西臨萬畝生態園，東側緊鄰傳統河西主城區，北側臨近迎澤大街，南側有部分待開發用地，區位優勢明顯；多為淨地出讓，拆遷成本較小。

但是潛在的威脅也不小，規劃內外有高壓線、土壤汙染、待拆遷建築等不利因素干擾，拉長開發周期，影響快速入市；2018年全市場潛在供應量充足，集中取證供應導致客戶分流；區域內待入市項目集中，且入市節點接近；土地公開拍賣，成本壓力較大，壓縮後期產品大投入，無法滿足客戶預期。

對於出現流拍的局面，劉偉娜分析稱：“短期看，青運會停工政策對房企的開發節奏影響比較大；其次，樓面價過高也是房企放棄選擇的重要原因，5000元/平方米的樓面價基本上就是城市核心區的價格了，而該地塊雖然處於近郊，但是政府對於地塊土壤汙染治理並未明確，或將導致開發周期會拉長，增加其他成本，潛在的價格風險因素比較多一點。”

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房企的現實選擇

這次拍賣，並沒有吸引較早就在太原布局的房企巨頭萬科、恆大、富力、保利等房企參與，它們對此次競拍均按兵不動。

“多數房企沒有參與競拍的核心原因在於，各家房企手中的土地存貨夠，那個地塊上手就是一個長跑項目，而且這個區域被炒作後價格暴漲，多數房企態度偏謹慎。”李峰說。

他認為，目前太原三十多家主流房企手上都有存量土地，現有市場的土地存量、待開發量，未來的開發量，基本能夠滿足未來幾年企業發展的需要。

回望太原過往幾年的土地市場變化，似乎印證了上述看法。

2016年，太原市土地市場成交46宗土地，成交金額達106億元，萬科、遠大等眾多房企進駐龍城大街、西中環開發多個新項目，同時受到長風西街城改項目開發加速等影響，2016年圍繞老城區、環城快速路成了房企熱點拿地的區域。這一年華潤置地34.6億元摘得太原市南內環師院地塊，成為當年地王。

2017年太原土地市場依然處於相對高溫中，房企的拿地熱情持續高漲，截至當年12月25日，所有土地成交總金額達到265.3億元。2017年太原土地市場成交面積 4777畝，較2016年提高6.15%；成交總金額較2016年上漲16.5%。

從拿地企業特點來看，本地開發商成交數量佔優勢，但成交面積和成交總額僅佔總數的40.7%和26.6%，其余的土地被蘇寧、富力、保利、萬科、恆大所拍得。2017年恆大以41億元的總價拿下小馬SP-1732地塊，樓面價6681.5元/平方米，成為太原土地市場新地王，目前並未有開工跡象。

2018年上半年，太原共計出讓土地62宗地，成交46宗地。其中品牌房企拿地14宗，本地房企拿地32宗。相比2017年上半年來看略有下降。上半年太原土地市場供應總面積達4136畝，土地成交面積達1718畝，成交總價超69億元。相比2017上半年成交總價139億元來看，下降明顯。

2018上半年最熱拿地區域為萬柏林區，萬科地產、中鐵房地產開發公司都在此區域拿地，以城中村改造用地為主。

在全國去杠杆的大背景下，房地產企業也不例外。房地產行業的龍頭企業碧桂園、萬科、恆大、融創均提出了降低杠杆水準，保持財務健康的要求。

這些大房企的區域公司在拿地上已經變得較為審慎。“太原市各家房企普遍都缺錢，銷售資金多數被總部抽走，留給太原區域公司的資金有限，加上銀行限貸，銷售市場逐步萎縮，多數房企面對大幅高價地塊都持審慎態度。”前述品牌房企太原公司負責人說。

煤化氣地塊為什麽僅有華潤和金茂舉牌？“華潤和金茂都屬於後進入者，土地儲備不足，其他大型房企此前均有布局，沒必要去參與高溢價的超大地塊競拍。”一位不願具名的人士稱。

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土地財政失速？

太原作為典型的資源型城市，轉型更新一直是個難題，在資源和經濟形勢困難的時候通過基建手段促進發展，以大拆大建為主要方式進行“造城運動”，土地財政成為這種城市發展政策能夠持續的重要保障，但是區域型房地產市場的容量相對有限，對城市建設的中長期發展而言，無疑又是一種掣肘。

根據山西省統計局7月23日公布的數據顯示，1-5月，太原市固定資產投資363.41億元，增長18.6%，增速比前 4個月（14.4%）加快4.2個百分點，比上年同期 （下降16.6%）加快35.2個百分點。房地產開發投資貢獻突出，數據顯示，前5個月，太原房地產開發投資194.16億元，佔太原市投資的比重為53.4%，比上年同期提高2.3個百分點；增長24.1%，增速比前4個月 （16.6%）加快7.5百分點，對太原市投資增長的貢獻率為66%，拉動太原市投資增長12.3個百分點。

這樣的結果，得益於2013年耿彥波市長入主太原後提出的太原要利用好綜改區“先行先試”和土地征轉分離試點政策，破解土地、資金等製約瓶頸的效應。

2013年7月9日，太原市委副書記、市長耿彥波誠邀近50家國內知名房地產開發企業老總，推介了太原市34個城中村改造項目，以及部分棚戶區改造項目。

也正是這一年大規模的城建，拉開了太原土地市場高速發展的序幕。2013年，太原土地市場空前火熱，共成交126宗土地，其中住宅類用地共成交69宗。品牌房企競相湧入太原拓展市場，助推了太原土地價格的一路“水漲船高”，到2017年全年太原土地成交114宗，成交總面積397.82公頃，成交總金額280.64億元。

5年間，陸續進入的30多家品牌房企與太原市政府在大規模 “造城運動”中，默契配合，互相成就了各自的發展目標。

此外，在2015年到2017年的三年間，太原市政府在棚戶區改造的攻堅戰中，不斷強化貨幣補償政策，將回遷安置的住房需求推向市場，釋放了大量的購買力。這無疑也助推了太原市土地價格的一路高漲。

進入2018年，由於國家層面對房地產市場調控政策加持，限價、限購、限貸、資金收緊等多重因素的疊加影響，讓諸多品牌房企不敢貿然在太原這個典型的區域型房地產市場上押寶，高價大膽拿地。這最直接的影響就是讓太原的土地財政稍顯失速。

就在該地塊流拍之後，當市場都在背後議論太原樓市何去何從的時候，8月17日，太原市再次放出近千畝住宅土地，這一次千畝土地起拍總價只有7億元。據太原市國土資源局消息，分別掛牌出讓4宗編號為SG-1807、SG-1808、SG-1809、SG-1810的國有建設用地使用權，土地用途包括住宅、商業、小學、幼托，9月19日公開拍賣出讓。

值得關注的是，上述4幅地塊總用地面積約619024平方米（約928.5畝），起始總價僅為7.07億元，相當於一畝土地的起拍價只賣70多萬元，4宗土地均位於尖草坪區柴村、芮城村、楊家村，隸屬於太原熱點區域三給片區，與流拍地塊同屬太原市兩個較大改造區塊之一。

在三給片區內另一重點項目是旭輝北部新城，據公開資料顯示該項目由旭輝集團於2017年8月進入太原參與的舊城改造項目，項目計劃總投資500億元，涉及一級土地安置整理、新城整體規劃布局、二級土地的開發建設等多個業務模式，淨建設用地面積約4200畝。

中國房地產報記者在現場看到，三給區塊多數屬於淨地，目前回遷安置房正在建設之中，太原市國土交易中心內部人士稱，上述地塊還尚未全部收儲。據當地業內人士透露該地塊的開發進展亦相對緩慢。

對於太原市場出現的土地流拍現象，李峰說：“前景不是特別悲觀，但也給太原房地產市場提個醒，品牌房企手上的土地存量較多，此次拍賣地塊體量太大，在貨幣政策對房地產全面收緊的背景下，房企偏謹慎是正常的市場反應。”

土地拍賣要考慮到這個新局面。

（除署名外，圖片來自網絡版權屬於原作者）