海外地產如何走出蠻荒時代？

10萬年前，人類走出非洲。

1萬年前，一支帶著M122突變的南亞語系人群開進中國。其中一支沿著雲貴高原向北跋涉，他們最終到達了河套地區，在黃河中上遊盆地繁衍生息，成為如今中華文明的祖先……

1萬年後的今天，他們當中的後裔又按耐不住地想要走出這片熟悉的土地，有的是為了子女教育，有的是為了移民，抑或僅僅是單純地做資產配置。可遺憾的是，他們想要涉足的海外地產市場仍舊沒有脫離一萬年前的蠻荒。

有從業者說，與2010年相比，國人海外置業的市場規模已增長了50 倍。從2011 年開始萌芽，到2013 年、2014 年達到高峰期，每年幾乎都是倍增。鏈家海外事業部總經理時今強說，如今的海外置業已經進入了第二階段，每年千億美元的大市場，以中產階級為主力，進行全球資產配置。他預計，這個市場每年將有20%-30%的增長。

然而，與不斷發酵的市場蛋糕相比，海外置業服務的供應方卻依然是一片混沌。

壹

“根本說不上是進入戰國時代，最多處於原始部落時期——甚至連部落都算不上。”一位行業資深從業者表示。

為什麽海外置業服務市場給人的感覺依然是蠻荒？其實質是整個行業服務鏈條的破碎。

的確，如今看見這塊市場的商機而投身其中的服務供應方裡鮮有《美好生活》裡張嘉譯那樣海外歸來、持有從業資格證的執業者；也沒有《不二情書》裡吳秀波那樣的獨立房產經紀人；甚至連專業機構所佔的份額都極少。脫胎於留學行業的海外置業公司、接受過海外官司的律師、紛亂的個人代理與掮客、乃至曾經的親戚、朋友、同學充當個人中介各自為戰。如今的海外置業服務市場說得好聽點叫千帆競發，說得不好聽一點，就是一盤散沙。

北京四季房展國際業務總監魏克非說，國內也有好多公司介入了海外置業，09年展會開始做海外市場，當時展位十幾個，現在達到300來個，但是國內的很多公司不規範。

“這種成交處於一個分散而且無法統計的狀態，在一些沒有精確統計的國家和地區，我們只有通過投資移民方面的數據來估算。目前，美國依然是國內投資者們最青睞的購房目的地。美國去年持中國護照購房的人數是5.4萬左右，而且這一數據是常年維持的。”我愛我家海外業務部副總經理王鵬在這個行業裡行走已有多年，他估計整個市場蛋糕大概在一年15萬~20萬套之間。除美國外，歐洲大約佔1萬套，新興的日本市場和東南亞市場超過5萬套的交易量。但是這些交易中有半數發生在境外，剩下一半雖然發生在中國，但是成交也非常分散。

“這麽多的專業海外置業公司和像我愛我家、鏈家這樣的綜合公司裡，沒有一家機構年成交超過1000套的，也就是說沒有人的市場佔有率超過了1%。” 王鵬說，很多成交是從當地的房產經紀人手裡經手的，不過從好的方面來看，這意味著海外置業機構在這個市場上還有很大的蛋糕可以獲取。

機構在交易中處於弱勢，一方面是因為機構在國內、國外每個城市做落地的成本非常高，而國外的交易又不可控。

貳

服務跟不上是這個行業的硬傷，即使是通過規範的國外中介買到了房子，後續服務也成為令業主頭疼的問題。目前，鏈家、我愛我家這樣的專業中介機構都在努力通過機構的力量建設專業的服務平台，希望通過打通國內國外、交易前後的服務，來吸引更多的客戶。

鏈家早在2015年3月便成立鏈家海外事業部，建立專業的獨立經紀人團隊。經紀人服務涵蓋了從前期針對客戶置業意向進行分析、按需選定地區及提供精選房源、提供貸款等金融谘詢服務、安排當地看房、辦理房產交割，到為需要出租和物業管理的客戶介紹專業的物業託管及租賃服務公司等。

事實上以鏈家、我愛我家為首的中介機構想做的均是解決海外置業客戶的溝通成本問題，以達到找國內機構就相當於找到當地機構或者經紀人的水準。

“很多客戶都有過這樣的訴求，如果所有的服務在購買的時候就已經呈現的話，那麽其他機構就不會再看了。所以我們成立了美國分公司，來做集合項目和售後服務，而簽約、交錢、合約都是國內的海外團隊在做。”王鵬也表示，我們所接觸的客戶，其實很關心置業之後的服務，因為如果買房之後服務跟不上，沒有人負責出租或者出售，資產依然閑置。

另外，在這個行業裡，我們也可以看到，大到鏈家、我愛我家，小到展會上經常看到的海外置業機構，其海外項目都暫時還傾向於代理一手房銷售，並非大規模地介入到二手房市場，主要是因為二手房項目需要強大的當地服務團隊來支撐，在沒有海外站支持的前提下，現有的服務水準很難對不可控的二手房房源進行把控。

最近一些時日，也有媒體陸續曝出某知名海外置業機構卷款跑路的事件，可以看出如今的海外置業服務仍然處於一個蠻荒時代，競爭處於無序狀態、監管也因為跨國特殊性存在障礙。在這樣的圖景之下，一些機構看好這個市場，在混沌裡努力構建秩序；而一些公司看好這個市場，在混沌裡只想淘一桶金。

如今的海外置業市場等待著規範化運作，畢竟蠻荒的時代裡走不出部落和城邦！

編輯：段文平