深圳特區物管新規對房企、物業服務企業的十大影響

2019年8月29日，新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》（以下簡稱“新規”）經深圳市六屆人大常委會第三十五次會議決議通過，並將於2020年3月1日起正式施行。本次新規的頒布是繼2008年1月1日生效的《深圳經濟特區物業管理條例》一次細化與調整，共分為十章一百二十六條，堪稱深圳“史上最詳細”的物業管理新規，本所律師從房企、物業服務企業視角出發，梳理了新規所帶來的十大影響。

壹

住宅物業的車位車庫處分對象限定為業主

住宅物業的車位、車庫約定歸建設部門所有的，其所有的車位、車庫只能出售、附贈、出租給本物業管理區域的業主。

建設部門應當在房屋預售或者現售時，將本物業管理區域用於出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示，並在房地產買賣合約中明示，否則可能被處以警告，責令限期改正的處罰；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。（第86條、第110條）

貳

明確業主共有區域內涵，由建設部門辦理初始登記

曾備受爭議的架空層，設備層，避難層的權屬問題，新規明確規定屬於業主共有。（第11條）

建設部門無償提供的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房也屬於全體業主共有。（第9條）

建設部門申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應同時對共有物業予以登記，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。（第9條、第11條）

叁

新規取消了物業費包乾製、酬金製的規定，取而代之規定可在物業管理費中提取部分作為物業服務費

物業服務費由業主大會與物業服務企業根據服務內容與標準、人力成本、物價水準等因素在物業服務合約中約定，按照一定比例或者數額從物業管理費中提取並支付給物業服務企業。（第59條）

肆

前期物業服務企業不得擅自代業主就物業共用部位、共用設施等與建設部門開展承接查驗

物業的共用部位、共用設施設備及相關場地的承接查驗應當自業主大會完成備案之日起三十日內由業主大會與建設部門、物業服務企業共同進行。提供前期物業服務的企業不得擅自代為承接查驗。籌備組應當對承接查驗過程進行指導和協調。籌備組依照本條例規定，經街道辦事處批準延長三個月仍無法召開首次業主大會並選舉產生業主委員會的，由籌備組監督指導提供前期物業服務的企業代為查驗並承接物業共用部位、共用設施設備及相關場地。承接查驗前，業主大會、物業服務企業應當與建設部門簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗的基本內容、各方權利義務、存在問題的解決方式及其時限、違約責任等事項作出明確約定。

市住房和建設部門應當組織制定物業項目承接查驗規範，明確承接查驗具體標準和程序。（第53條）

承接查驗費用由建設部門承擔，建設部門未按規定履行承接查驗義務的可能面臨警告，限期改正的處罰，逾期未改正的，可能被處以五萬元以上二十萬元以下罰款。（第54條、第111條）

伍

對物業管理區域內的違規改造行為（包括建設部門統一實施或安排的改造），物業服務企業負有勸阻、及時向政府主管部門報告的義務

物業管理區域禁止如行為:（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；（二）將房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；（三）未經批準擅自改變房屋內部防火分隔，影響消防安全或者疏散要求；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；（五）違法建造建築物、構築物；（六）損壞或者擅自佔用、改建物業共有部分；（七）損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備；（八）擅自建設、接駁排水系統；（九）法律、法規禁止的其他行為。如建設部門違法進行上述行為的，住建部門有權要求責令改正，並按規定處以罰款。（第79條，第119條）

物業管理區域發生前款所列行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻；勸阻無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告街道辦事處或者有關職能部門；街道辦事處或者有關職能部門應當依法及時處理，相關業主、物業使用人應當予以配合。物業服務企業未及時勸阻或未及時報告有關部門的，可能面臨警告、2萬至5萬的罰款。（第79條、第114條）

陸

物業管理區域將在土地出讓合約中予以明確，同一物業管理區域不得分割管理

物業管理區域應在建設部門簽訂的土地出讓合約中予以明確規定，確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地範圍、共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，遵循相對集中、便於管理、資源共享的原則。已經形成獨立物業管理區域的，不再重新調整。（第8條）

不得對物業管理區域地上以及地下建築物、設施設備和相關場地進行分割管理，如違反該規定且逾期未改正的，處以五萬以上二十萬以下的罰款。（第8條、第106條）

柒

前期物業服務合約最長期限為兩年，期滿後街道辦可在達一定比例的業主申請下，更換物業服務企業

前期物業服務合約期限由建設部門和物業服務企業約定，最長期限不超過二年。如前期物業服務兩年服務期限屆滿，但尚未成立業主大會的，經物業管理區域佔業主總人數百分之五十以上的業主或者佔全體業主所持投票權數百分之五十以上的業主聯名書面提出更換物業服務企業，可以由街道辦事處通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務。（第49條）

捌

物業服務實行項目負責人製，原則上負責人不可同期在多個項目任職

物業服務實行項目負責人制度。物業服務企業應當按照物業服務合約約定，指派項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。除物業服務合約另有約定外，項目負責人只能在一個物業服務項目任職。物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主委員會並予以公示。項目負責人違規的，其違規記錄也會通過物業管理信息平台予以公布。（第60條、第100條）

玖

《前期物業服務合約》及《臨時管理規約》應作為房地產買賣合約之附件

《前期物業服務合約》《臨時管理規約》應隨房屋買賣合約同時報送備案，並作為房屋買賣合約的附件。建設部門未將其作為買賣合約附件的，如經住建部門警告，責令限期改正後逾期未改正的，可能面臨二萬元以上十萬元以下罰款。（第49條、第50條，第110條）

拾

物業服務企業信息公示義務內容全面細化

物業服務企業應當將下列信息予以公示：（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話；（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養部門名稱、資質、聯繫方式、維保方案和應急處置方案等；（四）上一年度物業服務合約履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；（五）公共水電費用分攤情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況；（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況。（七）車位、車庫的使用情況按月予以公示。公示內容包括可以使用車位、車庫的總數，車位、車庫使用信息等。（八）業主共有資金開戶部門應當定期與數據共享銀行核對業主共有資金账目，並按季度公示。業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答覆。（第61條、73條、第85條）

物業服務企業未公示公共水電分攤費用情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況，未將車位、車庫的使用情況按月予以公示，或未定期與數據共享銀行核對本物業管理區域業主共有資金账目並按季度公示的，如經警告、責令限期改正但逾期仍未改正的，可能被處以二萬元以上五萬元以下罰款。（第114條）

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