春節過後，有很多文章寫小城市買房置業，引起了很多讀者的關注，也引起了筆者的共鳴。
截止到2010年，我國的各類行政區劃分是這樣的：
省級34個
地級333個
縣級2862個
4萬多個鄉
近70萬個村。
今後的城市化不管是60%、70%還是80%。眾多縣城和小城市，還會生活著半數以上的國人。4萬多個鄉鎮，近70萬個行政村，本身就是縣城發展壯大的源泉。
人們為何要聚集起來？
經濟學家給出的解釋是，收入是經濟活動的出發點和落腳點，聚集是為了追求更高的收入。只要當地經濟密度大於人口密度，人口聚集的動力就會持續。
生活在小城市的人們，他們是如何致富的呢？這引起了我很大的好奇。春節假期，回到老家，親朋好友們團聚一堂，給了我了解小城市的良機。
1、小縣城裡的能人經濟
小A是我的中學同學。他的父親最早也在企業工作，90年代初，下海經商的浪潮席卷大半個中國，也影響我們這個內陸縣城。他的父親，就屬於較早下海的一批人。先後乾過火鍋店、開過小工廠，因為頭腦靈活，生意都還不錯，但是規模不大。
當時，縣域內有一家大型能源央企，擁有數萬企業職工，效益很好。在那個年代，有這樣規模實力的企業，在周邊地市是屈指可數的。如何撬動企業職工的消費，是當時的一個難點，也是難得的機遇。
一次去省城出差的機會，讓小A的父親發現了商機。當時縣城的零售業很落後，只有一個國有老商場，環境老舊，商品單一。
回來後，模仿省會也剛剛興起的大超市，小A的父親，在老商場的斜對面，開了一家小規模的量販，一排排整齊的貨架，商品玲琅滿目，自選購物，這在當時非常新鮮，一時間人頭攢動，轟動縣城。善於經營的小A父親，沒多久又成功打入那家大型能源企業。那幾年，企業職工們的各種福利，都不少某某量販的購物券，少則數百，多則數千。
小A家的生意開始擴大，短短幾年，小量販變成了大超市，數量從1家變成了3家，成為縣城零售業老大。
當然，期間也少不了插曲，97年前後，縣城掀起一股集資熱，當時另一家超市卷入其中，承諾高回報。一時，小A家的生意頗受影響，小A父親不為所動，穩健經營。不到一年，那家超市資金鏈斷裂，老闆跑路，小A父親盤下了競爭對手，再次成功擴大了規模。
現在，小A基本接手了家裡的生意，規模也擴大到周邊縣市。小A的房產也從縣城、地市一路買到了省城、海南和深圳。
類似的例子，還有不少。表叔的戰友轉業後。自謀出路，從小工程乾起，後來承包了公路工程，淘到第一桶金。再後來又承包數百畝山地，搞起生態農業，三產融合，如今也是風生水起。
在東部地區，能人們的發家史則略有差異。因為最先放開，引進外資多，落地的大廠多。需要配套的小廠也多。很多當地人，從生產小五金件、塑料製品、衣帽等開始。不僅自己乾，還帶著親朋好友一起乾，慢慢的乾出了一個產業集群。
前年春節自駕遊，路過東部某縣城朋友家。他家的廠子最早生產化纖包裝袋。一家人致富後，他的叔叔、姑姑、表兄弟都跟著做。現在的規模已經十分龐大。發達的民營經濟，給東部老百姓提供了更多的機會。
而在中西部賺到錢的人，對“會搞關係”的能力更加倚重。
並不是說中西部的生意人更喜歡搞關係，而是相比東部的歷史機遇，中西部賺錢的機會比較少。而優質資源往往掌握在政府和國有企業手中。不搞好關係，能賺錢的渠道就所剩無幾了。
2、新政策帶來的第一桶金
除了縣城裡的能人經濟。剩下的人是怎麽獲得第一棟金呢？很多人可能會想到棚改，事實也的確如此。
大學同學小B，老家在省會城市周邊的近郊縣城，前幾年拆遷，一下子分到三套房，另有數百萬的現金，一夜暴富。
富裕起來的小B家，並沒有去置名牌、買豪車。而是第一時間在省城投資，在核心地段買下了多套房產，趕在限購前，小B的名下就已經有2套三居、一套2居室了，並且位置相當優越。經過2016年，2017年的大漲，名下房產翻倍，總額達到近千萬。
除了大城市的近郊縣，某些四線縣城也有類似的紅利，這就是新農村建設。首先是農村宅基地、耕地的確權，然後是土地使用權、經營權流轉。盤活了農村土地財產。
小C的老家在東部農村，每年春節回老家。家裡人就會閑聊，這裡的地賣了，那裡的地被徵收了，村民變股東，每年按照人頭分錢。
具體的模式通常有，村、鎮集體把整村的老房子征集起來，從新規劃、修建新的集約式住房，提高容積率，由此節約出來部分宅基地。宅基地、耕地集中起來後，轉讓使用權、經營權，發展多種經營。經過一系列的股權設計，村民變成了股東。村民能優先在農場工作，或者自己搞多種經營，家庭旅遊等。也可以外出務工。每年年終，按人頭領取分紅。
新的模式也吸引了一批大學生返鄉創業，電商、新零售等新技術、新思維在鄉村和縣城也產生一些新業態，雖然有很多失敗的，但是成功的也不少。
富起來的村裡人，也漸漸重視起下一代的教育，為了孩子上幼兒園、上學方便，鄉親們也從鎮上一路買房到縣裡、市裡。
3、縣城裡最穩定的富裕群體
縣城裡收入最穩定的群體，屬於教師、醫生、銀行、公務員群體。這些年，隨著財政增收，以及轉移支付力度加大，這幾類群體的收入也水漲船高。
小D的母親是縣裡一所省重點高中的老師，雖然對待遇也偶有抱怨，但是聽說，隻算工資，不含補習、早晚自習加班，扣除五險一金，工資加績效也有5500元。加上課外補習收入，月入1W+，如果是數學老師，收入可以達到2W。雖然縣裡也禁止課下補習，但是家長們都望子成龍心切，徹底的禁止並不現實。
縣城的學校，每年有老師外流，但重點學校依然對年輕老師很有吸引力。211大學畢業的研究生老師，在縣城中學也並不少見。當然，非重點的一般中學，待遇就要差一些。另外，比如稅務口，不時還有985畢業生來應聘，待遇也普遍較好。
這些都是縣城裡最穩定的群體，有較高的社會地位，有錢有閑，消費力是不低的。這樣的家庭，最近幾年購置的新房，多是三居以上的戶型。
當然，他們買房置業的進階路線，也遠不止於此。如果你能多了解下，就會發現，他們中的多數，或早或晚，已經或者計劃在省城、在兒女工作的城市，買房置業了。
4、多子多福的縣城老人
每到春節前後，縣城的建案都有一波返鄉置業的大宣傳。特別好奇，年輕人都在外打拚，誰還會買老家買房子？
後來谘詢了幾個項目，了解到很多人是給父母換房。這的確是我們的傳統美德，也是子女對老人很好的回報。特別有3、4個子女的大家庭，每個兒女湊一些，加上老人的積蓄，大部分首付，甚至全款就出來了。所以在縣城買房，很少看到貸款7成的。銀行房貸業務規模通常較小，吸收存款成了主營業務。
多子多福的認知，隨著年齡的增長，閱歷的增加，越來越清晰。
當年敢生養3孩子以上的家庭，只要教育過得去，不乏孩子爭氣，鯉魚躍龍門的。五六十歲的縣城老人，幸福感其實挺強的。
他們可以選擇住在老家，也可以去子女的城市。等到八九十歲的年齡，徹底失去了生活自理能力，多子女家庭的優勢會更加突出。
誠然現代養老體系在完善，但能和子女生活在一起，享受天倫之樂，更是夕陽下的幸福。
5、到底哪條是最優路徑
春節回家，都會聯繫一下發小，出來聚一聚。這兩年，一圈電話打下來，總有不在家的，不是和父母在成都、杭州，就是在深圳、海南，又或者回鄉下老家。真正留在縣城裡的同齡人，少了很多，更多的新面孔是剛從鄉村進城的新市民。
忽然意識到，情況在不經意間有了新變化。
先盤點一下：
假如你是2000年大學畢業。畢業後回老家或者留在省城發展，普遍在2005年，也就是畢業5年內，會結婚生子，並購置第一套房產。再過10年，到2015年，這十年，大部分人因為孩子上學，長大，需要再購置第二套房產。
動作快的，在2008年、2012年、2015年等幾個漲價節點前，還會再投資一套。因為當時房價不高，貸款少，還款壓力並不高。在2016年後，趕上放開生育政策，大概率，又會籌備生育二胎。再趕上近幾年落戶政策放開，很多人也開始了城市層級的躍升。鄉村到縣城，縣城到三、四線，三線到二線再到一線。
其中最重要的變量，當屬是家庭規模的變化。按老人的話講“你們和老家的兄弟姐們比，今後要少一輩人”。
以筆者家庭為例，30年多年前，老爸和二叔，相繼成家，間隔1個月添丁。幾年後，二叔家又添了2個女兒。現在，兒子和大女兒已經成家生子，近幾年陸續又添了4個孫輩。小女兒去年嫁人了，今年準備再添丁口。每年回到老家過年，二叔家都特別的熱鬧。
城鄉家庭人數裂變模型：
30年前：縣鄉：城市=2：2
20年前：縣鄉：城市=5：3
現在，縣鄉：城市=11：5
未來10年：縣鄉：城市=14：6
這是城鄉家庭的對比，城市家庭按照二胎計算，但有多少大城市的80後、90後願意生二胎呢？而鄉村家庭，在不斷的生養下一代。城鄉家庭的規模被迅速拉開。誰都知道，量變最終是會引發質變的。
事業、房產、孩子和城市。四條線捉對比下來。當年選擇在縣城發展的兄弟們，很多已經購置了2-3套房產，養育了2個子女，經濟基礎也不錯。選擇適合自己的發展路徑，讓他們的內心自信、健康，也少了很多不必要的焦慮。
再反觀表面光鮮的大城市漂們。極少有四條線均衡發展，全面領先的。
在最先進的城市獲取思想，在最落後的地方集聚力量。
放在更大的視角下觀察，不管是小A、小B、小C的經歷，還是華為、阿里這些組織的發展歷程，冥冥中依然遵循著這個鐵律。而當下的人們，往往選擇忽視過程，只看最終的結果。這樣得出的結論，往往是偏頗。
選擇從哪裡出發，很重要。但是有很多人，在開始其實別無選擇。對於真正有志向的人，縣城只是起點，可許多人誤把起點當終點。
所有人的選擇，匯聚成了勢不可擋的歷史洪流，席卷了中國的鄉村和城市。終將，一些城市興旺發達，另一些城市衰敗落寞。
6、最後，給幾點縣城的買房建議
儘管在一些人的觀念中，縣城處於買房鄙視鏈的最底端，但是縣城買房，邏輯自洽。縣城的富裕群體，他們對居住品質的要求，到了升級的十字路口。
從表面上看，大城市近幾年放鬆了落戶。但是高房價、生活成本、就業機會已經重新築起了新壁壘。
早些年，很多縣鄉家庭在一代人內就實現了從農村到一、二線的跨越。而未來，難度無意增加了，從鄉村到縣城，再到更大的城市，每一次躍升，都需要個人的全力以赴，再加上6個錢包的大力支持。
所以，大部分鄉村家庭的躍升會再次從縣城起步。鄉村家庭的裂變規模，也會給縣城源源不斷的輸送新鮮血液。
如果你將要在縣城買房，給出幾條建議：
1、大城市小戶型是剛需，那真是沒辦法；小縣城大戶型才是剛需，這是真生活。
自住的話，錢夠一定買大的，今後，如果是兩個孩子，4居室才夠三世同堂，才會有幸福感。
2、靠著好幼兒園、好小學去買。縣城的好幼兒園、小學比中學更重要。上到中學，很多人又晉級到更大的城市了。
在縣城，學區大於商業大於行政中心。
3、縣城買房只是起點，好房子一套就夠了，娃要抓緊生。
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