降價、退房現象盛行，是調控過火還是醞釀新政？

自2016年3月南京、蘇州等地頒布調控措施至今，本輪房地產調控已持續了30個月以上，時長超過以往任何一輪調控。且進入2018年後，調控頻率有增無減，年內累計房地產調控次數更是接近400次，比去年同期增加8成，創歷史同期新高。

始於今年年中的樓市降價退房現象，如今有逐漸擴大之勢。今年6月，北京市通州區一建案因售價下調，售樓處被業主“包圍”，並被要求退房，自此開啟了本輪降價“維權”的先河。此後，合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也相繼出現類似現象，如今也出現區域性降價，購房者的“維權”行為不斷出現。

在以往的每一輪樓市下跌周期中，降價“維權”現象都不少見。這其中 固然有前期價格上漲過快等個案因素，但同時也反映出樓市調控的抑製作用已經起到實質性效果。

有房企人士表示，“直接降價”通常是企業最後的選擇。如果不得已要進行調整時，最先選擇是“降配”，在不調整價格的基礎上，對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調，從而彌補利潤率的損失。在“降配”的同時，有些項目還會變相降價，比如，減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格、贈送裝修、家電等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。

首次開盤的項目則可以選擇低價開盤，或價格優惠策略等，這樣不會引發業主“維權”。近期的價格優惠策略，大多發生在首次開盤的項目中。而選擇直接降價，通常意味著項目已經“別無選擇”，這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

由些人猜測樓市中出現此種現象是由於調控過度，或是在醞釀新政策的頒布，實則非也，降價現象的出現，雖然有前預售屋價上漲過快、“限價令”等直接因素，綜合來看，是長期樓市調控帶來的“質變”效果。

中原地產首席分析師張大偉認為，與以往相比，本輪調控還有兩個顯著特徵。一是調控深度不斷下沉，在很多城市，差別化調控政策已經下沉到區、縣一級。二是執行層面不斷強化，政策效果得以延續。這兩個特徵使得本輪樓市調控的效果明顯好於以往。在部分城市，市場預期已經出現逆轉。

樓市調控效果顯著，但退房卻有一件事令購房者相當糾結，由於某些城市受“認房認貸”政策的束縛，雖說退房後名下無房產，但貸款記錄卻無法消除，再購房時將會被視為“非首套”，無法享受“首套房”待遇。

一切的調控均是為了讓樓市趨於平靜，雖有坎坷，但任重道遠！