別墅的自我修養：空間的用神

雖然貴為居住的最高級形態，但囿於政策和規劃管控，近年來的新晉別墅卻愈發的精致小巧，純粹的別墅居住似乎正在遠離。

2017年以來，北京住宅用地供應95%以上為限價房及共有產權房；2018年出讓的50宗住宅用地中，容積率低於1.2，且未限定“9070”，具備別墅開發條件的地塊僅有6宗。

疊拚和聯排（含合院）合並供應佔比從2016年的87%，2017年的84%，直接躍升至2018年的95%，經濟型別墅的集中度達到歷史最高，而隨著9萬套限競房房源入市，高低配甚至可能成為新晉別墅產品的標配，這意味著大面積純別墅產品則更加稀缺。

未來要入手一套純別墅住區的產品，將只能從二手市場或拿地較早的別墅項目下手。

巧婦難為無米之炊，在基本的地塊條件缺位之下，別墅市場不得不另辟蹊徑，將產品向“縱深”發展，地下深挖，地上高蓋，以彌補面積上的不足，一套產權面積在300平米左右的別墅，上三下二，地下面積能做到140平左右，地上單層面積甚至不到80平米，這樣的產品能否承載別墅應有的居住品質？

要知道，適宜的空間尺度才能保證居住生活的舒適性，以臥室為例，按照普通人居住習慣，主臥室的最低開間尺寸是3.6米(淨3.3米) ，最低進深尺寸是4.8米(淨4.5米)；次臥則是3.3米（淨3.0米）X4.5米（淨4.2米）。這是保證家具擺放和人的活動最低適用要求的尺寸，之所以是最低，是因為小於這個尺寸就會給家具布置和人的活動帶來不便，而應設計為書房、兒童房、保姆房等功能的房間。

高舒適型主臥的尺度是4.2米（淨3.9米），進深為7.5米（淨7.2米），這時家居擺放和人的活動會更加舒適方便，到了這一尺度，主臥室就有更多的余地來配置衛生間和衣帽間，居住者的舒適度和私密性會有更好的保障。

而對於別墅而言，即便不能做到每一個臥室都達到高舒適標準，但每一層至少需要有一個高舒適型以上標準的主臥，這是作為最高形態居住的基本素質。

但若以單層建面80平米的規劃尺度，就很難在保證做到高舒適套間的同時設置更多的功能空間，但若增加房間數，無論設計如何精巧，局促感絕對無法避免，顯然背離別墅高居住品質的基本訴求。按照經驗，單層面積應在100平米以上，才能保證每層至少有一個高舒適標準臥室，同時又有足夠的空間做功能區。

上述這些分析都未將地下空間考慮在內，因為相對於地上空間，地下空間的使用頻率實在太低。從居住習慣上開看，90%的居家活動仍聚焦於明亮通風的地上部分，地下空間僅作為特殊時刻、特殊場合（如娛樂、收藏等）的使用，正因如此，從一開始，地下空間部分便作為純粹的輔助功能區而存在，是整個別墅產品的附加值之一。

之所以是附加價值，即意味有則錦上添花，即便沒有，只要地上空間充足，也無傷大雅，合理的地上地下空間配比應在3：1以上，因為從功能上看，別墅地下室的使用價值難以同地上面積相提並論，理論上地下越少、地上越大則越能提高居住體驗，因此對於別墅置業者而言，要將目光放在地上空間，這樣會讓自己的錢花的更有價值。

然而由於之前所說的現實，市場上地上空間充沛、單層面積超100平米的別墅卻越來越少，優山美地D區則是這其中稀缺的一員。

優山美地D區是中央別墅區核心的唯一商品別墅項目，項目全部為合院或類獨棟產品，無任何高層配建，是真正的純粹別墅住區。同時其也是扎根中央別墅區核心十八年的別墅品牌，對別墅居住需求有精準的認知，所以從一開始項目便將產品重心放在地上空間的打造上，優山美地D區為上三下一的設計，地上面積基本等於房本面積，而正是因為地上空間充足，優山美地D區才能做到13米面寬、地上每層均在100平米以上，最高可達130平米以上，在確保每一層都可容納一代人居住生活的同時，也保證了各功能空間的私密性。

如圖為優山美地D區在售合院戶型，地上單層面積為135平米左右，每層都設計有高舒適標準的主臥套間，僅地上部分已做到五居，且尺度充裕，互不干擾，私密度高；地下部分將最不適宜活動的地下二層設計為車庫和設備層，提高地下一層的舒適性和使用率，整體設計規整且務實，將空間使用價值放到最大。

在今天的市場環境下，別墅的空間其實是被嚴重擠壓的，無論是向地下要空間，或面寬不夠層數來湊，其本質是對大空間的嚮往，對於置業者來說，除了要看別墅之“形”，更重要的是看到空間的本質，這才是別墅的“用神”所在。