Q1.
網友一二問：4月16日最新70城房價數據出爐，其中有65個大中城市房價上漲。回過頭看，為什麽大多數城市的房價總是一直在漲？樓市未來走向如何？
丁祖昱：近期，在房地產市場回暖還是下調的關鍵階段，相關行業數據陸續公布。先是央行公布的一季度信貸數據全面超預期，接著國家統計局也公布3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。關於這方面，我們可以全面的來看一下：
3月，70城新建商品住宅價格指數環比上漲0.6%，結束連續6個月的下降趨勢，漲幅較上月擴大0.1個百分點。房價環比上漲的城市數量擴大至66個，主要是三四線城市房價由跌轉漲所致，一線房價漲幅繼續下跌，二線城市相對穩定。值得注意的是，3月所有70城新建商品住宅價格均同比上漲，且同比指數繼續上揚至111.3，這一現象為2017年7月後首次出現。
分能級來看，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比大漲，24個一二線城市漲幅擴大。一線城市中廣州、北京分別同比擴大0.6個和0.3個百分點至11.9%和3.2%。二線城市中武漢、福州、寧波3城均較上月擴大0.9個百分點。因此可見，核心一、二線城市已率先回暖，並且相比此前的局部升溫，當前部分城市已具探底、燎原之勢。
三四線城市144平方米以上的大戶型產品成交均價環比漲幅最為顯著。35個三線城市中有10個城市大戶型產品均價環比漲幅超過1%。本月三線城市環比漲勢出眾也正是得益於此。可見當前三四線城市購房需求普遍轉向自住，在總價尚可的前提下大戶型尤受青睞。
總體上來看，3月份多數城市價格繼續保持漲勢，上漲城市達60個，較2月分56個增加4個。二手住宅銷售價格環比漲幅由上月的0.3%繼續擴大0.2個百分點至0.5%。
同比來看，各能級城市二手房房價除北京、上海、廈門外均同比上漲。北京、上海、廈門雖有降幅，但相比上月也有明顯改善。核心一二線城市同比漲幅普遍逐月擴大，三四線城市雖環比漲幅亮眼但同比來看漲幅多有收窄。
Q2：
網友啟程下一站：丁總，最近佛山公積金貸款政策變了，“其中，關於住房公積金繳存職工個人最高貸款額，增設一個檔次：累計繳存住房公積金滿三年的最高可貸50萬元/人。”對剛需人群來說，這應該是一大利好，您怎麽看？
丁祖昱：佛山對於住房公積金貸款政策的調整，很大程度上具有鬆綁效應。之前其他城市的公積金調整政策，更多是側重規範的內容。而佛山此次的調整，是2019年二季度全國市場中購房政策率先松動的城市代表。
我覺得，這次佛山公積金政策調整內容詳細，充分考慮到了實際購房需求，關注到了更多層次的購房者。此類政策利好部分多套購房或大戶型購房行為，相比全國其他城市單純利好剛需購房的行為，佛山落實了相對寬鬆的購房政策，從某些方面來說或許也值得全國其他城市的參考。還有就是，此類政策對於佛山當地的地產開發，以及粵港澳大灣區購房政策的重新調整等都有積極的意義。
Q3：
網友管小官：最近，新聞裡提到在黑龍江鶴崗市房價已低至一套46平米的住房總價16000元，折合一平方米348元，對此您怎麽看？
丁祖昱：關於鶴崗等城市的房價，需要理性且客觀的看待東北市場。
一方面，報導出所謂的萬元房，並不是通常意義上的建案。這些低價房源都是當地的棚改房，屬於住房供給中的保障品，性質與一般建案有明顯區別，取得產權證明的流程也更為繁瑣。實際上部分房產之所以如此低價，是因為本身出租效果也不好，同時長期閑置。部分可能也和物業過於破舊等有關。此類房價存在一定的片面性。但實際上目前普遍城市即便樓市再糟糕，也很少真的出現一套房只需要10萬元總價的現象。所以極端的房產多少是和房源本身有特殊因素有關，不代表全市的水準。
另一方面，城市空心化或者說所謂的“收縮型城市”也需要關注此類樓市疲軟的現象。後續對於此類城市，應該積極培育新產業，同時加大棚改力度，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房條件。戶籍人口的不斷下降，首先意味著購買力的不斷下降，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，形成更好的購房條件。
同時，在短期難以逆轉的情況下，如何去庫存、高效的盤活存量、促進住房供給的多樣化分層、建造具有建案屬性和價值的品質房源，已是當務之急。
—END—
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室