樂居財經對話大悅城控股黨委書記、董事長周政先生。
編者按：他們是中國地產業的領軍者，他們是美好生活的創造者。樂居財經獻禮“新中國成立70周年”，推出系列訪談《對話CEO/與老闆對話》，一起聆聽地產塔尖人物講述中國地產業為實現美好生活而奮鬥的精彩故事。本期對話嘉賓是中糧集團黨組成員、副總裁兼大悅城控股黨委書記、董事長周政先生。
撰文| 嚴明會
責編| 韓菱
出品| 樂居財經
2019年，新中國成立七十周年，是具有特殊歷史意義的一年。這一年也是中糧集團建司七十周年，美其服、安其居、樂其業……往日願景均已躍然現實。
2019年，對於大悅城控股來說，也是極不平凡的一年。這一年，作為中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平台，大悅城控股歷時17個月的重大資產重組宣告完成，一個完整的、獨立法人的公司問世，一張報表、一個品牌形象面向市場，一整副完整而嶄新的未來畫卷正在被徐徐開啟。
“大悅中國，賦美生活”，這一新的品牌語，是中糧集團和大悅城的新願景，也契合了人民追求美好生活的時代需求。
地產板塊的重組完成是中糧集團發展史上的一個里程碑事件。那麽，煥新啟航後的大悅城控股有哪些新的動向？公司管理層對未來有著怎樣的願景和勾勒？日前，樂居財經就上述問題獨家對話中糧集團黨組成員、副總裁兼大悅城控股黨委書記、董事長周政。
感恩時代，為人民生活賦美
回望起點，中糧的地產業務從三亞起步算起已有近30年歷史。中糧地產業務的誕生與成長正是契合了國家改革發展的大勢和城鎮化的發展進程，作為集團領導和地產業務負責人，在被問及大悅城控股一路走來的得與失時，周政充滿感慨地說：“這些年我們得到了很多。”
“首先，我們感恩這個時代”。自建國以來，中國的發展取得了舉世矚目的成就。“生活在這樣的時代，得以跟隨時代發展實現企業的成長和自我價值，我們理應心懷敬畏、心存感恩，”周政娓娓道來。
“感恩時代的同時牢記（中糧）集團一路的支持和守護。”周政繼續講道：“我深刻體會到，公司每個重大節點和取得的每一點成績都離不開集團黨組引領和堅強的支撐。從三次里程碑式的整合，到我們引以為傲的大悅城商業品牌、再到我們穿越周期的‘雙輪驅動’模式的探索和進階，這些成功的嘗試與集團的長遠布局密不可分。”
建司七十周年，作為糧油食品行業的“國家隊”，中糧集團已經從最初專營糧油食品進出口的政府公司逐步轉型成為市場化、實業化、國際化的集團公司。談到中糧的地產板塊如何傳承中糧基因時，周政告訴記者，中糧集團秉持“忠於國計，良於民生”價值理念，不僅注重讓百姓吃得健康、吃得放心，也致力於讓百姓住得安心、住得舒心，讓百姓的生活更加愉悅。滿足人民對美好生活的需要，為人民生活“賦美”，就是中糧集團發展地產業務的初心，也是今天和未來的大悅城控股全體奮鬥的方向。
重組：清晰未來，放大價值
中糧地產與大悅城地產兩大上市平台完成重組整合，煥新後的大悅城控股也在行業轉型升級的浪潮中開啟了向城市運營商和美好生活服務商轉變的新征程。
重組成功對於大悅城控股意義深遠，從宏觀層面看，此舉契合了央企重組和深化改革的大背景，符合中央對國有企業做強、做優、做大的要求；在經營層面，重組後的大悅城控股相比之前更加市場化、專業化、規範化和一體化，為中小股東及投資者帶來更多價值。
值得一提的是，在早期股東大會審議重組方案時，相關議案獲得了94.7%的高票通過。周政告訴我們，大悅城控股重組方案能夠獲得絕大多數股東的理解和支持，很大一部分原因是公司對股東權益和意見的足夠重視。另一方面，重組過程最終得以順利落位，也側面體現了相關部門及資本市場對公司的信心。
距重組更名已過去數月，被問到大悅城控股（000031.SZ）與其子公司大悅城地產（00207.HK）兩個上市平台整合後的現狀時，周政說：“在重組前，兩家上市公司分別專注於住宅業務開發以及商業地產領域。現在，兩者的業務發展規劃變得更加清晰了。”
據了解，資產重組後的大悅城控股與大悅城地產已形成住宅、商業板塊的優勢互補，在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面開始發揮協同效應。分工方面，大悅城控股是以“城市運營商和美好生活服務商”為定位來服務城市發展與人民美好生活；子公司大悅城地產則是以商業地產為核心來發展城市綜合體平台。
“兩家上市公司在優質區位可共同開拓高質量地產項目，形成良好的協同。當出現同時含有購物中心、住宅、公寓、辦公大樓、酒店等多個業態時綜合地塊時，該地塊優先考慮交由大悅城地產進行開發。”周政進一步解釋道。
樂居財經了解到，大悅城控股還計劃引進戰略投資者，同時探索推動實行員工持股。未來，公司的股權結構中不僅擁有國有股東，還有戰略投資者、員工、其他公共股東。此外，大悅城控股還手握兩張“政策牌”——中糧集團是國有資本投資公司改革首批試點企業，大悅城控股入選了國企改革“雙百行動”名單。未來公司的治理結構和體制機制會更加靈活與科學。
大悅城控股的一系列動作將進一步強化公司“持有+銷售”的商業模式，既通過開髮型物業的快速周轉實現現金回流，又得以分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利。而持續經營能力和競爭力的進一步提高，不僅可使資產規模上升，彼此專注的業務領域得到互補，更能兼顧到內地與香港兩地資本市場優勢，進一步拓寬融資渠道。從資本市場層面看，這樣的改變對股東來說無疑是積極正面的。
“進一步增強市場影響力，將公司打造成為一家經營更加市場化、業務更加專業化、管理更加規範化、股權更加多元化的公司，以更加靈活的體制機制，進一步提高國有資本運營效率及公司的可持續發展能力。這就是我們整合更名的邏輯。”雖不是第一次做出類似解讀，但說這話時，周政明顯變得更加嚴肅，他伸手做了一個比劃的手勢，音量也有所提高。
聚焦運營，全方位助推城市發展升級
記憶猶新，今年4月大悅城控股品牌戰略發布會上，公司“城市運營商與美好生活服務商”的戰略方向吸引了行業的關注。“對美好生活的勾勒是時代賦予每一個個體的權利，大悅城控股的使命就是將願景變成現實”，這是周政早先接受媒體專訪時對美好生活與大悅城控股關係的表述。
作為運營商和服務商，大悅城控股能為城市帶來什麽？周政認為，現在全國都在積極踐行高質量發展的理念，各個城市聚焦“實心化”發展。“我們做城市運營商和美好生活服務商，就是為了服務好城市這一訴求，走以內容為王的發展道路，爭取在助推城市產業升級、消費升級、活力打造方面有更多的作為。”
大悅城控股正努力打造政企合作的新模板，努力發揮好城市運營方面的能力和優勢，同時與當地政府建立更加緊密的戰略合作關係。周政告訴我們，在城市維度，公司正在通過大悅城綜合體、城市更新和產業地產三大業務模式為城市賦能，從而激發城市活力，做好“城市運營商與美好生活服務商”的重要角色。
大悅城綜合體下設大悅城、大悅春風裡和祥雲小鎮三條產品線。據公司介紹，目前其商業項目已布局北京、上海、天津、杭州、成都、西安、武漢等15個一、二線核心城市的核心地段。未來會繼續從橫縱兩個維度深化，橫向拓展大悅城的客群類型、異塵餘生半徑和品牌價值；縱向向大悅城3.0版升級，依托平台化思維為大悅城深度賦能。
城市更新方面，大悅城控股在對城中村、舊商業、舊廠房、舊辦公大樓等存量改造方面積累了一定厚度的經驗。深圳創芯公園、祥雲國際、雲景國際等十餘個項目都是處於建成或正在建設中的階段。北京中糧廣場C座的升級改造為推動商務樓宇結構轉型做出了有益探索，得到北京市政府和行業的讚許和肯定。商業項目中的西安、天津和平、上海長風大悅城以及北京火神廟大悅春風裡等均為存量改造項目。其中西安大悅城開業當日的客流突破28萬人次，單日全館銷售額近1300萬元，極大地提升了區域面貌，帶動周邊產業發展和物業增值。
“深耕海南數十載，我們打造出18平方公里的天下第一灣亞龍灣；深耕大灣區數十載，我們儲備了近200萬方的產業地產資源，通過充分整合集團產業方面資源和自身產業朋友圈，形成了獨具中糧特色的產業地產發展路徑。我們會繼續堅持銷售型加持有型業務兩個輪子、‘產品+服務’兩個核心，驅動各業態立體聯動，進行有機結合，提供高品質產品，為城市發展提供實心化服務，以多元的格局，全方位助推城市發展升級。”周政分享道。
戰略藍圖：雙輪雙核的平衡之道
“在近30年的發展中，我們一直有自己的戰略定力。”談及規模與效益間的平衡，周政這樣告訴記者。“如果單純追求規模，特別是住宅規模，或許我們也進入行業最前列了，但我們不是單純的地產開發商，央企的責任和擔當始終牢記，所以要把眼光放長遠，在規模與效益間做好科學的計量與平衡，兼顧穩健性與成長性。”
周政告訴我們，團隊堅信地產真正的發展方向應該是可持續的。大悅城控股業績穩中有進得益於公司有生命力的“雙輪雙核”商業模式，它已成為公司成長的總脈絡和總方向。
中糧集團的地產業務在做大規模與做好持有資產之間選擇了慢工出細活的經營模式，效益與規模並重，穩健性與成長性並存，也稱得上是條具有差異化的發展道路。
事實上，在持有資產運營領域，在房地產行業頭部企業加快轉型的當下，在其他公司加緊收並購持有型物業的時候，大悅城控股已擁有大悅城優質商業，既通過銷售型業務分享城鎮化帶來的紅利，又通過穩定的租金收入穿越行業周期獲得了長久運營的核心能力。如周政所說：“我們不盲目追求規模，而是在規模與運營能力中尋求平衡，注重高品質和強服務，這也是我們的核心競爭力。”
未來，大悅城控股在戰略布局和土地獲取方面將有哪些計劃，這些計劃又將如何落地，進展如何？這是社會及資本市場非常關注的問題。
採訪中了解到，大悅城控股已經按照既定的“橫向做寬、縱向裂變”拓展路徑陸續布局，以“3+X”為主線深耕粵港澳大灣區、長三角一體化城市和京津冀核心重點城市，聚焦成渝、長江中遊、海西、中原等城市群核心重點城市，目前“一線核心-二線中心-三線省域中心”分布格局已漸漸形成。
截至目前，大悅城控股已進駐北京、上海、天津、深圳、杭州、成都、武漢、重慶、西安等26座城市。未來，大悅城控股會繼續通過集團存量資源盤活和城市更新等方式，利用產業整合能力及大悅城的品牌優勢與現有一級開發聯動獲取土儲，加上現有的土地儲備，為未來發展奠定堅實基礎。
“就像我們剛剛聊到的，未來公司不會單純追求規模增長，而是要堅持雙輪驅動模式做好平衡，緊抓人們構築美好生活的需求，追求高質量，實現可持續發展。”周政補充道。
品牌基因之變：更年輕、更開放
談及團隊，周政與我們分享起他的用人之道：“堅信人才是企業和社會發展的核心要素，大悅城的裂變過程中，最重要的也是人才。這一片杞梓之林就是公司最寶貴的核心資產，視他們為‘珊瑚木難’一點不為過。我們以開放的心態任人唯賢，不拘一格降人才，特別是對青年人的培養與信任。”
事實上，大悅城控股的城市和項目總經理很多都是80後，同時也已經有越來越多的80後員工在公司擔當重任。“這些年輕人沒有讓團隊失望，他們用自己的闖勁兒乾出了一番天地。”對此周政非常肯定。
談到中國存量商業的現狀時，周政與我們分享了大悅城在市場存量巨大、同質化競爭加劇、結構性問題突出的消費環境下做出的思考與創新。第一是精準定位並且堅守它；第二是打造商業品牌；第三是強化商業的運營管理；第四是樹立互聯網思維，積極擁抱線上商業帶來的挑戰；第五是保持開放共享心態，積極尋求不同方式的商業合作。
“商業地產的異塵餘生能力和客流集聚能力是在一定範圍內的，如果將商業僅僅局限在自己的小圈子裡，平台便缺乏了延展性。所以我們應懷著一顆學習的心，積極開放合作。大悅城的品牌生態圈戰略，就是要用大悅城自己的平台和其他品牌的平台進行合作，線上線下互通，多場景接入，最終建立包涵了企業間互動、資源承接互通、行業間共生、價值鏈互惠的生態圈。”周政解釋道。
數周前，大悅城控股在京舉辦“解構文化之美 共築美好生活——2019大悅城高端文化沙龍"。從發聲者變成平台搭建者，以沙龍的形式召集行業同好探討文化和商業話題，稱得上跨界合作的一例實踐。
另一個案例則是來自與騰訊公司的合作。此前，中糧集團與騰訊公司在4月19日簽署了戰略合作協議，周政表示，大悅城控股會加強智慧零售領域的探索，與騰訊共同構建可持續發展的移動社交零售新生態，而在智慧地產和建築領域，則會在探索園區和建築樓宇運營中的數字化轉型等方面與騰訊展開合作。
“一方面，在商業智慧零售領域，我們將與騰訊‘智慧零售’品牌和產品矩陣產生合力，來實現線上線下一體化，推動數字化運營升級；另一方面，在智慧地產和建築領域，公司會與騰訊共同探索園區和建築樓宇運營中的數字化轉型，依托騰訊‘微瓴’雲邊端一體化、安全穩定的物聯網開發平台及配套裝務，共同打造深度適配智慧園區和建築場景的物聯網類作業系統，創造全新的服務模式及用戶體驗。”周政說。
而在同業合作層面，周政表示：“我們本著開放的心態，願意同行業內優秀的地產公司進行合作，也願意探索跨界的合作。總而言之，市場空間很大，大家相互學習、取長補短，發揮各自的優勢，實現互利共贏是我們共同的願望。”
“藍圖已繪就，奮鬥正當時”，這是周政在接受採訪時說過的一句話，而更年輕的心態和更開放的胸懷——這種似乎與央企相對保守的風格相悖的姿態，卻正是周政在交流中傳遞出來的企業精神。厚重與活力並存——有理由相信，在嶄新的戰略願景下，周政會和大悅城控股一起，給行業和市場帶來更大的想象空間和驚喜。
以下為樂居財經總經理陳海保與中糧集團黨組成員、副總裁兼大悅城控股黨委書記、董事長周政先生的對話精選：
樂居財經：大悅城控股的股票最近大漲40%，市值277億，以前是被低估了嗎？
周政：這段時間內，股票市值提升，說明投資者和資本市場對我們逐步看好。整合之前，中糧地產業務實際上是四個板塊，商業、住宅、酒店、旅遊地產，到2019年初，變成了一個完整的、獨立法人的公司，一張報表，同時也一個品牌形象。這是中糧集團地產板塊的一個里程碑事件。
樂居財經：為什麽公司的名字用大悅城控股？
周政：重組為中糧的地產主營業務注入了全新商業地產元素，我們已經成為融合住宅地產與商業地產一體化的多業態房地產專業化公司。選擇“大悅城”作為公司名是為了讓“大悅城”的商業優勢得以充分發揮。我們堅持“雙輪雙核”的可持續發展模式，以發展大悅城為品牌的商業的綜合體作為我們主要戰略之一。
樂居財經：全球範圍內，有沒有大悅城控股對標的公司？
周政：像美國的西蒙公司就是其中之一。整合以後，大悅城上升為公司品牌，成為了我們的商業主線，但是大悅春風裡和祥雲小鎮會作為第二、三條線來經營管理。這些將來既可以做成重資產，也可以做成輕資產。目前我們輕重並舉，所以有很多企業來接觸我們，想要就品牌輸出展開合作。
樂居財經：中糧旗下地產板塊經歷過多次整合，你覺得目前這種A控紅籌的戰略能夠保持多久？
周政：首先，整合順應了一個專業化地產公司的發展路徑。4到2，2到1的整合後，公司的發展進入一個良性狀態，也就是一個法人，一張報表的情況。從過去的兩個兄弟公司變成父子，關係更加緊密。我們會充分把兩地上市的優勢能夠發揮好，當紅籌有機會的時候，用紅籌融資；當A股有機會時，用A股融資。
樂居財經：如何做好多業務協同？比如“移動大悅城”就很有特色。
周政：移動大悅城的概念，就是在住宅社區、校園等開放場所中開發中導入大悅城的資源。移動大悅城已與草莓音樂節、北京京西祥雲住宅項目、上海浦東國際機場等合作，未來將在交通樞紐、文化消費場景和社區更多落地，成為陪伴消費者出行、玩樂，便利生活的大悅城。大悅城購物中心，坐車過去可能要20分鐘，現在我們把一部分內容放到你樓下了，你買了我們的住宅產品，我們能提供多樣化的服務，優勢就體現出來了。
樂居財經：大悅城跟萬象城之間的差異是什麽？
周政：成功的商業有共同點，就是客戶定位非常清晰，你知道你服務的客群是什麽人，並堅守這種定位，充分利用差異化優勢。
樂居財經：堅守定位是一條鐵律？
周政：對，要在堅守定位的同時不斷創新，滿足B2B2C的關係。過去我們隻面對商戶，對每個消費者，也就是C的需求並不十分了解。如今，通過大數據我們可以做到B2C2B，通過大數據分析得知消費者有什麽需要，在業態配比以及招商方面會有側重。
樂居財經：未來大悅城商業綜合體全部會變成輕資產嗎？
周政：我們輕重並舉，通過盤活資產存量，建立可持續資本循環，推動從開發運營模式向資產管理模式的轉型升級，進而優化資產結構，推動商業物業資產和品牌資產的複合型增值，並最終提升股東收益。
周政與陳海保合影
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室