房貸政策收緊才能掐住炒房者的命門

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據報導，近半個月來，成都、福州建案、蘇州建案、南京建案、合肥建案、杭州建案等地的首套房、二套房抵押利率均有不同程度的上調，且部分銀行出現額度緊張、放款周期變長的現象。一方面，部分地方監管部門有意引導利率上行，謹防樓市過熱，另一方面，部分銀行也對自身的房貸額度進行了調整。

比如，國有銀行杭州某支行營業部主任對媒體記者說，目前該行的首套房房貸利率是從上浮5%提高到上浮8%，放貸額度也需要等候。另一家位於杭州的銀行相關人士也表示，首套住房抵押貸款利率目前也上浮到8%，二套房房貸利率則維持在10%。

多地房地利率悄然上漲

還有，融360大數據研究院日前發布的最新監測數據顯示，天津建案地區有11家銀行首套房貸款利率由基準漲至最低上浮5%，蘇州地區有5家銀行上調首套房貸款利率，南寧地區多家銀行也上調了房貸利率水準。另外，寧波建案地區房貸利率最近也開始悄然上漲。中行、交行和興業率先將首套房貸利率由基準上浮5%調整至上浮10%，二套房貸利率由基準上浮10%調整至上浮15%。

也就是說，就目前的情況來看，全國城市的住房抵押貸款利率基本上是處於上浮的狀態。市場希望通過這種方式來調整當前國內的房地產市場。不過，住房抵押貸款利率上浮5%-10%,只是向市場發出一個清楚的信號，住房抵押貸款政策開始收緊，但是收緊的幅度還是非常非常的小。因為，目前5年期以上的住房抵押貸款利率也只在5%左右，上浮10%，其住房抵押貸款利率也只在5.5%左右。如果一個地方的房價一年上漲10%，其購買住房的收益率也在4%以上，所以，住房抵押貸款利率上浮5-10%實際上對住房投資炒作者的影響不會太大，關鍵是看當地的房價是上漲還是下跌，看這些城市房價上漲幅度有多大。

住房抵押貸款是房地產市場的命門

從國家統計局公布的2019年5月份70個大中城市的房價變化情況來看，國內這些城市的新價格同比漲幅小於10%的城市估計只有20%左右，80%以上的城市房價上漲都超過了10%以上。如果房價上漲幅度同比超過了10%以上，那麽住房抵押貸款利率上浮5-8%實際上對住房投資炒作者影響不會太大。

不過，房地產市場投資者應該十分清楚，住房抵押貸款是房地產市場的命門，這十幾年國內房地產市場之所以能夠讓房價越漲越高，最為核心的工具就是銀行信貸不斷地過度擴張。而銀行住房抵押貸款不斷地過度擴張，最大的動力就是住房抵押貸款利率一直處於歷史低位。住房投機炒作者有強烈的動機通過銀行杠杆進入房地產市場。

所以，全國各城市的住房抵押貸款政策收緊，當然不會讓住房投機炒作者突然退出市場，但是這種住房抵押政策收緊有可能導致住房市場價格上漲預期改變，因為住房投資者融資成本會越來越高，其炒作住房的收益可能越來越低。當住房投機炒作者預期到由於住房抵押貸款利率上升而其投資收益消失時，這些住房投機投資者可能不再進入市場，房地產市場上漲預期就可能改變。一旦這種情況出現，住房投機炒作市場將面臨著巨大的風險。

就目前國內三四線城市而言，儘管經過2017-2018年的房價快速上漲，這些城市也出現了房地產市場的空前繁榮。但是這些城市的房地產繁榮是建立在房價不斷推高的基礎上，甚至於是建立在房價快速上漲上。但這種房地產市場繁榮估計很快就會消失，因為，一旦房價快速上漲，地方政府就有動力向市場增加更多的住房供給，房地產市場的繁榮很快就容易中斷。特別是由銀行信貸過度杠杆吹大的房地產泡沫，任何銀行信貸收緊都可能是這些城市擠破房地產泡沫的最後一根稻草。

（來源：金融投資報）