一線城市住房施工面積回暖 供應體系調整持續

一線城市樓市供應變局仍在持續。

近期，北京、上海、廣州、深圳相繼公布了詳細的房地產投資數據。除上海有所下降外，深圳和廣州1-6月住宅施工面積分別增加1%和9.6%，而北京1-7月施工面積則同比增加了9.1%。

接受21世紀經濟報導記者採訪的業內人士認為，在一線城市普遍進入存量市場的背景下，一線城市的新房供應開始探索如何針對細分的需求群體，提供有效供給，這被認為對政策制定者提出了新的要求。

京滬新開工由降轉升

就存量項目的施工面積觀察，今年上半年，廣州的住房潛在供應趨於穩定，上半年商品住宅施工面積達到5904.05萬平方千米，同比增長1%。而深圳商品住宅施工面積達到2993.64萬平方米，同比增長9.6%。

但與此同時，上海1-7月建案施工面積卻同比下降7.6%。有分析人士指出，上海商品住宅施工面積的下降，或受近期供應動遷安置房和租賃用地因素影響。

就新開工面積觀察，21世紀經濟報導記者注意到，隨著一線城市進入補庫存周期，新開工數據有所好轉。

從公布了相關數據的北京和上海來看，北京的1-7月的累計住宅房屋新開工面積達到588.2萬平方米，同比大增21.5%。而上海則是747.61萬平方米，同比下滑6.1%。就此，分析人士認為，雖然上海的累計數據同比仍有所下降，但今年二季度以來上海每月的單月住宅新開工面積均由降轉升，實現持續同比增長，房企增加開工的跡象明顯。

對此，新城集團高級副總裁歐陽捷指出，在一線城市強調控背景下，項目銷售周期被拉長，為了完成在一線城市的業績，企業只能把拿到手的土地都增加開工。

與新開工增加的態勢不同的是，北京、上海、深圳和廣州的住宅竣工面積數據並不理想，施工面積增長較快的北京和深圳，竣工面積都有明顯下滑。

其中，深圳上半年商品住宅竣工面積同比下跌近5成，而北京1-7月的住宅房屋竣工面積，也同比下滑超過10%。

“房源賣完後幾年都沒有竣工的案例也有”，易居研究院副院長楊紅旭指出，竣工面積具有很強的滯後性，房子都已經提前預售。

不過，有資深房企人士告訴21世紀經濟報導，一線城市，尤其北京和深圳，樓市限價政策嚴厲，部分項目地價較高、盈利太空小，開發商拿地後放緩入市節奏、等待樓市成長的意願強烈，因而開工、建設的進度都會放緩，導致了整個竣工面積的減少。

這一現象在近期再次受到監管層的重視。7月，自然資源部發布《關於健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》，將閑置土地數量作為增減地方新增建設用地指標的測算指標，督促地方加大對企業和項目建設超時的監管力度。

補充有效供給

一線城市的庫存形勢，被認為是影響施工面積與新開工面積回暖的重要原因。

易居研究院數據顯示，2018年7月，上海、廣州、深圳的住宅去化周期分別為11.5個月、11.1個月和10.2個月。

按照住建部在《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中的要求，三地均屬於需要增加住宅用地供應的城市類型。

唯一的例外是北京。易居研究院數據顯示，7月北京的新建商品住宅成交面積只有約27萬平方米，在四個一線城市中交易規模最小，同比大幅下滑36%。而7月的累計住宅庫存則達到了660萬平方米，同比增加9%，環比增加12%。不過，較高的存銷比，被認為是市場供需兩低下的緊平衡所致，並不意味著庫存已經過量。楊紅旭認為，北京當前的高存銷比主要源於銷售遇冷，這受到調控因素和市場透支的雙重疊加，“既有調控的影響，也有2017年一季度以前漲幅過大，市場需要一段調整期的因素有關”。而上述易居研究院數據也顯示，北京當前的庫存總量， 低於其有統計的2010年1月至2017年1月之間的任意一個月。

除了“量”的加大以外，多位受訪人士也指出，如何調整住房供應結構，實現有效住房供給，是一線城市當前要解決的另一大問題。

以北京為例，歐陽捷表示，北京一直存在供求關係的結構性的問題，買房需求大的地方無房供應，而供應大的地方往往居住並不方便，限價房等政策性住房的位置由一般比較偏遠。

“低端有保障,中端有支持,高端有市場”，被認為是一線城市當前住房供應的主要思路，而北京也提出，要建立“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應體系，因此，政策性住房在一線城市的新房供應比例中佔到越來越大的比例。

上海預計未來五年新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。北京計劃5年供應150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套，產權類住房中，商品住房約佔70%。而深圳也提出，到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中，人才房、公租房、安居房和建案的比例定為2∶2∶2∶4。

“此類土地供應如何保證到位，還需要逐步落實。政策性住房的目標需要更加清晰、更明確，同時，此類住房如何能夠更好地被市場需求認可，顯然也需要時間和政策引導”，上述房企人士表示。