兩個信號在暗示開發商要丟掉幻想，同行：感受最深

“在別人恐懼時我貪婪，在別人貪婪時我恐懼。”寫下這個標題時，環環腦子裡忽然想起巴菲特老爺子60年間這句經典語錄。不知是一種暗示，又或者是一種宿命。

環環有位很會理財的老友，生於八零年代初，人生正值盛年，次次踏到點兒上。家庭和美，事業順遂，而且手裡有好幾套一線城市中心區域裡的房產，除了自己住一套，其余的全部出租，以租養貸，坐等財富保值增值。好多年前，被動性收入早已超過工資收入，雖說離財富自由尚有不小的距離，但至少可以有尊嚴地安靜悠閑地打一份工了。遇有不爽，真有底氣拋出一句“老子還真就不幹了！”

炒房的事兒。這位非職業地產人雖然理論不足，但實戰經驗一流，說起樓市大勢來頭頭是道。但最近他對樓市的判斷產生了方向性的轉變——一向堅定看多的他，被下半年來一道道令箭嚇著了，那種投資房產穩賺不虧的狂勁不見了。

土地房市雙雙收緊的信號越來越清晰。而剛剛開始聽到“不將房地產作為短期刺激經濟的手段””這句重音時，好多人其實還本能地抱著一絲幻想。

易居研究院日前發布的數據顯示，2019年7月份，受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降8%，同比增長7%。其中，4個一線城市成交面積環比下降10%；18個二線城市成交面積環比下降5%；18個三四線城市成交面積環比下降12%。2019年1-7月，40城成交面積累計同比僅微增1%。

土地市場同樣降溫顯著。這主要表現在房企融資收緊這一釜底抽薪式調控上。

中原地產研究中心發布的數據顯示，7月全月，中國熱點一二線城市合計土地成交溢價率僅12%，相比之前幾個月明顯下調。8月以來，土地市場降溫趨勢持續。當月單宗成交總價5億元人民幣以上的地塊32宗，其中，底價成交(溢價率為0)18宗，佔比達56%。

房住不炒之後有“不短刺經”加持，後面的政策組合拳就順理成章，無須打招呼，該來的一定會來。比如，32個城市針對房地產貸款業務的專項檢查，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市的持續加碼調控，《中華人民共和國土地增值稅法》向社會公開征求意見，北京輕車熟路地查處11家房產中介違規發布房源信息，以及已成普遍現象的首套房貸利率上浮。

除了上面提到的終端市場的表現，據說北京某知名谘詢集團公司上半年以來，無緣由業務量斷崖式下跌，為了降低成本，內部裁員超過了三分之二，留下的基本上轉為了合夥人。對於一家智庫來說，人力資源從來都是最大最重的成本。這至少說明兩點：一是市場真的差，需求不見了，不知道客戶到哪兒神遊去了。二是市場已轉向，或許自身還原地打轉，在刻舟求劍。房地產的好與不好，產業鏈條上往上往下傳導，向來即快又直接，外界感受不了，但同行感受最深，冷暖自知。

最吸引眼球的，是從類似海南博鼇房地產論壇這種平台上傳出來的聲音。熟悉的名字，場景，觀點和表達的方式。細細研究學習一番，感覺這充其量是自己給自己壯膽兒打氣而已。畢竟，這些專家們不是政策的制定者。當頂層設計堅定不移時，下面所能騰挪的柔性空間是很小的。

如果上面所述已成大勢，這個時候最應該做的是丟掉幻想。

沒有人懷疑，房地產這個行業享受到了太多的顯性和隱性的政策紅利。據說房地產是唯一沒有去過杠杆的行業：那些非常優惠的讓製造業主們羨慕不已的貸款條件，和獨此一份的預售製，杠杆就是這樣加上的。於是理所當然地膨脹了，這不僅僅體現在財富500強榜單上頭部房企大佬排名座次火箭般地躥升，更有內心無法抑製的優越感：總是認為，關鍵時刻還得靠房地產，過去屢屢失敗的調控周期不就是一次次上演著這一戲碼嗎？

但現在，開發商們不再幼稚地認為上面會倚重房地產短期刺激了。

房企需要適應新的環境，做出好的產品。套用主流的說法，不忘初心，牢記使命，認真檢視下，那些自我膨脹的老闆們是否離最初的目標偏離得太多太遠了呢，而那些大手筆拿地的大多數是央企和國企。

無論如何，這個行業還遠沒有到洗手不乾的地步。有離場的，有守場的，有進場的。在最壞的時刻，揀便宜貨的時候到了。剛需們可千萬別再猶豫，有閑錢不妨立刻下場。拿地的也無需擔心，這個時候拿到手的絕對不會是天價地王。地價上佔優勢，未來市場如何變化，豐厚的利潤空間已經提前鎖定。至少可以賺在平均利潤率以上。

兵分兩路。一是繼續堅定做傳統住宅開發，在未來消失的三分之二中頑強地生存下來（牢記黃市長的預言），成為行業集中度提升中的勝利者。產品為王一度被急躁焦慮的房企拋諸腦後，其實任何時候，好好做產品，不要砸牌子，不要糊弄老百姓，這是普適的真理和價值觀。科技創新這麽多年，雖然未必有華為那種蒙鴻開天的氣魄，至少在自己的產品中可以也必須融入更多的科技創新元素，產品不斷迭代，服務不斷升級，居住生活方式的改變，是多麽大的市場需求。

另一種，是真轉型，真離場。些年，我們遇到了太多的假轉型，假創新。所以才會有了那麽多的假特色小鎮、假產業小鎮，企業忽悠地方政府，炫之又炫的概念成了拿地的包裝紙。熱鬧過後，一地雞毛，地方政府想要的，根本落不了地。

轉型並不是失敗，這是企業發展戰略上的主動選擇。除了房地產行業，還有許多許多行業可以進入。在地產行業賺到了錢，實現了原始積累，大可以在其他行業裡重兵布局，而不是像頭部房企那樣投機式發展。

丟掉幻想，斷奶，重生，成長。讓這個備受詬病的行業重新獲得社會的尊重，而不是靠專家們在論壇上苦口婆心地辯護。