買虧了還賣不出去，賈躍亭的世茂工三再次流拍

經歷過一次流拍後，賈躍亭的世茂工三昨天被再度拍賣。但在今天上午10點拍賣結束前，這個“萬眾矚目”的大樓連一次競買報價都沒收到，注定再度流拍。

世茂工三位於朝陽區工人體育場北路上，地處北京最時尚、最繁榮的三裡屯商圈。

但這樣的地段並沒能幫助賈躍亭。過去三年，世茂工三一直風雨飄搖。

公開信息顯示，“世茂工三”原是世茂集團耗資30億元打造的綜合體，包含品牌商業、辦公大樓。2016年5月，世茂股份將其轉讓給樂視控股，交易價款合計29.72億元。

接手之後，樂視也曾豪言壯語，計劃將其打造成擁有樂視生態世界、產品展示等功能體的項目。但一切都沒來得及開始，就結束了。拿到該項目3個月後，世茂工三就被抵押給中信銀行，主債權數為17.54億元，債務履行期限為7年。這則消息還是通過法院公開的司法鑒定評估報告得知的。

此後幾年，該項目曾多次傳出有意出售的消息，直到今年1月，世茂工三被公開拍賣。該項目雖然評估價為32.89億元，但1月的起拍價則降到了23.02億元，縮水約3成。即便如此，仍沒能獲得競買報價，終於流拍。

4月14日，世茂工三再度被公開拍賣，起拍價為21.87億元。雖然起拍價下調了一個多億，但結局未變。更諷刺的是，5萬多人圍觀，只有1人報名，0個競買記錄。

地處三裡屯黃金地段，又包含辦公大樓業態、商業零售業態和複式公寓多種業態，為什麽世茂工三就賣不出去？

“原因不是價格高低，而是機構投資者看不到這個項目的投資價值，沒有穩定的現金流，自然不會有人出價。投資者看不到機遇，看到的都是風險和挑戰。”第一太平戴維斯華北區助理董事 研究部負責人李想說，世茂工三最主要的問題是經營差：辦公大樓的部分面積已散售，集中在小業主手中，管理困難；商業零售業態主要是餐飲、兒童教育等，品牌相對平庸；複式公寓面向周邊辦公的外籍人士，經營雖然相對較好，但也不是現金流的主要來源。“三裡屯商圈是潮流之地。如果做中低商業業態，根本不可能吸引客流。”他說。

大勢近來其實不錯。北京大宗存量物業市場去年開始很活躍，今年一季度共錄得6宗大宗物業成交，成交金額合計高達人民幣112.79億元，主要集中在辦公大樓項目上。綜合來說，這些成交的項目或存在物業管理優勢，能產生穩定的現金流；或存在升值空間和潛力。不過，世茂工三“完美”地把這兩點避開了。

工體三裡屯的優越位置讓這一地段的辦公大樓項目一直很受追捧。最典型的例子就是旁邊的盈科中心了。近幾年，盈科中心雖然數度易手，但總讓市場驚歎。

2014年，李嘉誠之子李澤楷旗下的盈大地產以9.28億美元（大約57.5億元人民幣）出售北京盈科中心。“出售之後，盈科中心改造升級，原來的百貨也撤出變成辦公空間，引來更多高質量公司入駐，租金水準一下子大幅提升。”李想說。到去年底該項目轉手賣給鏈家左暉旗下的北京願景明德管理谘詢有限公司時，成交價格已達到約105億元，資本價值升值近一倍。

“經營運營、管理、升值潛力是決定世茂工三命運的關鍵，兩次流拍一點也不意外，這是必然的結果。”他說。

回頭看世貿與樂視三年前的那次交易。“老牌地產大哥”世貿堪稱完勝，既把糟糕的項目順利轉手，又拿到近30億元。

當年的賈躍亭，或許不覺得這單交易虧了。畢竟，那時的樂視順風順水，輕而易舉便能融來大筆資金。但世事難料，跨足房地產竟成其一大敗筆，不僅沒能盤活資產，反倒被資產拖累。

來源：北京日報客戶端

圖片來源：北晚新視覺、淘寶拍賣截圖

作者：曹政

監製：塗露芳

編輯：曹政

流程編輯：孫昱傑