為何賈躍亭7折拋售世茂工三卻沒人接？

圖片來源：視覺中國

今年1月8日上午10點，賈躍亭名下位於三裡屯區域的商業地產項目：北京世茂工三流拍了。

新京報記者了解到，此次拍賣起拍價為23.02億元，而評估價為32.89億元，相當於七折起拍，但該項目0人報名。而與此成鮮明對比的是，共有1007人設定提醒和5萬多人次圍觀。

從持有到有意出售世茂工三不足1年

2016年5月16日，世茂股份向樂視控股轉讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世紀公司100%股權，交易價款合計29.72億元。

從天眼查資料看，北京財富時代置業由樂視控股100%持股，實際控制人為賈躍亭。

在北京市三中院的司法鑒定項目評估報告中提到，“位於北京市朝陽區工人體育場北路13號院3號樓、5幢地下一層部分商業及車位，建築面積共計49182.05 平方米”，就是位於三裡屯區域的世茂工三。

據悉，2016年9月，樂視團隊開始全面接管世茂工三。根據最初的規劃，世茂工三將被打造成擁有樂視生態世界、產品展示等功能體的項目。

然而，在樂視控股接手世茂工三2個月後，一場由拖欠供應商款項引發的樂視危機悄然而至。樂視並沒有對世茂工三在業態上做大幅調整，也未能將其變成樂視產品的展示平台。據北京市三中院的司法鑒定項目評估報告顯示，2016年8月8日，朝陽區工人體育場北路13號院3號樓便已被抵押給了中信銀行總行營業部，主債權數為17.54億元，債務履行期限為7年。這也意味著，以近30億元拿下世茂工三股權不到3個月，樂視就把這部分股權質押給了中信銀行。

2017年5月，世茂工三便傳出有意出售的消息。當時有媒體報導稱，樂視正洽談出售2016年花近30億元收購的世茂工三項目，以籌集資金緩解資金緊張局面。而樂視持有世茂工三的時間，截止到有意出售時，不足1年。

2017年7月17日，朝陽區工人體育場13號院5幢被抵押給山西堯信融資再擔保有限公司，主債權數為3億元，債務履行期限2017年1月16日～2017年8月12日。

世茂工三遭“流拍”

當初，樂視控股以近30億元的價格接盤世茂工三，並不被業內專家看好。全聯商業地產研究會會長王永平在接受新京報記者採訪時曾表示，價位較高，樂視存在“無知者無畏”的意味。王永平當時的判斷，基於如下理由：樂視並非專業做商業地產，之所以買入，可能當初並非想做商業，有他自己的價值判斷；或看重太古裡周邊年輕客群，用於新產品展示。但從商業經營角度分析，這一價位並未按商業的計算方法考量，沒有競爭對手，也不會有人競價。

誰也沒料到，世茂工三走向了司法拍賣的命運。此次拍賣起拍價為23.02億元，而評估價為32.89億元，相當於七折起拍，但因無人報名而流拍。

“流拍比較正常。”在分析其流拍原因時，中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰指出，由於2018年至2019年一季度，社會普遍資金比較緊，包括開發商和資產管理公司。此外，商辦物業無法貸款，因此，物業價值有所貶值。

在北京博智行商業地產研究院院長魯炳全看來，當前房企對於重資產的購入來實現投資和資產結構調整的思路和方式，已經與現實房企投資的理念不相符。此外，由於該項目的債權債務關係比較複雜，這意味著即使拍賣成交，後期也難以在短時間之內順利取得項目，這對後續的運營會帶來許多不確定因素。

世茂工三客流稀少 經營不溫不火

世茂工三所在的三裡屯區域，可謂黃金商圈。曾經的三裡屯，是“夜經濟圈”的典範。如今的三裡屯，不再只是酒吧街的代名詞。尤其是三裡屯Village（後改名為三裡屯太古裡）的落成，大量國際時尚品牌蜂擁進駐，大批高收入、高消費白領不斷會聚，往日的酒吧街逐漸蛻變成弄潮兒們的新據點。

新京報記者曾多次走訪世茂工三發現，與只有一路之隔的太古裡人潮湧動相比，世茂工三商場內人流稀少，顯得非常冷清。一般的購物中心一層，會保留一大部分公共空間，用來做展或舉辦吸引客流為目的的活動。而從世茂工三的正門進去，首先是大面積的公共空間，卻在做前幾年百貨業態較為常見的品牌展銷會，並推出較大幅度的打折活動。不僅如此，即便是午間時段，拉動商場人氣的餐飲區也未能見到顧客盈門的景象。

在業內看來，世茂工三雖位於三裡屯商圈，周邊消費力較強，表面上看與三裡屯太古裡很近，但實際上，開業至今多年，未能共享其消費者。

基於此，業內人士認為，世茂工三之所以流拍，還與其自身存在先天缺陷有關。在偉城顧問公司CEO徐偉成看來，世茂工三最大的問題在於地段，位於十字路口的西北角，不能算四通八達，停車規劃和車流方向不利於做大型商場。和西單、東單、西街口、中關村的新中關購物中心所在的十字路口，不可同日而語，“世茂工三被東大橋、新東路等比較快速的通道切割，變成‘獨’和‘寡’的單獨板塊，無法夠成良好通達性大型購物中心異塵餘生商圈的必要條件。”

徐偉成指出，基於這一幾何商業異塵餘生特徵，商場針對性業態不容易對主力消費群和輔助型消費群構成有效吸引力，故其商業租金和商業業態集群無法形成良性循環，只能不停調整商業業態。如租金長期上不去，必定影響整體項目的投資回報率。

除地段交通因素外，其商場定位上也存在一定的問題。全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波曾表示，世茂工三定位於百貨為主，建築風格、內部空間、動線都較為傳統，此外，業態、經營方式等方面，都未與時尚街區吻合，從而導致租金水準一直在5元/平方米/天左右，與太古裡20-30元/平方米/天的租金水準有較大差距。

下一個 誰來接盤？

事實上，三裡屯區域內，盈科、永利、世茂工三都屬同一情況：經營不溫不火、體量不大，地理位置上較為尷尬。其中，李澤楷的盈科已轉手，目前轉型做辦公樓。

王永平曾表示，“樂視當初買入時，有專業地產機構估價，也就值成交價的60%-70%。從商業經營角度來算账，目前世茂工三物業價格過高，要麽賠本賣，平價出手也很難”。

新京報記者了解到，根據程式，項目首次流拍後法院會執行後續程式，即一拍流拍後二拍、二拍流拍後變賣，或當事人同意以物抵債等。而首次流拍後，法院也會相應下調價格，使標的更具性價比。

徐偉成指出，接盤的下家，必然會算好账，沒有6%或以上的回報率，不可能會買入。陳雲峰認為，價格再降些，或許國際資本會有接盤的可能，“國際資本對北京核心商圈還比較看好。”而在魯炳全看來，也不能排除融創等企業在等待最佳的時機，以最低的價錢來獲得該項目，畢竟融創也是樂視的債權人。

也有業內人士認為，後續會有兩類企業或能接盤：對三裡屯區域較為熟悉，接盤後做成產品的延展；K11、芳草地之類更具創新型的企業，將其打造成跟太古裡完全不同，更具有創新業態。不過，“不管哪個買家接盤，後續該項目都會按照商圈的屬性重新定位，進行一個新的運營模式。”魯炳全稱。

陳雲峰則明確建議是將其改為辦公大樓，這樣可以回避交通擁堵和位置不太暢通的問題。此外，北京辦公大樓供不應求，租金比商場高，還較為穩定，有了租金還可以有一些經營性的貸款進入。而商場則較過剩，商場運營也需要有非常專業的團隊，才能與三裡屯其他商業形成差異化競爭。

新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 何燕