為什麽應該堅持棚改貨幣化

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 甘犁 弋代春

　　相對於“一刀切”的實物安置，貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水準等方面具有重要意義。

　　甘犁：西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任

　　弋代春：中國家庭金融調查與研究中心房產城鎮化首席研究員

　　近期，關於棚改貨幣化對住房市場影響的討論異常激烈。一種觀點認為，棚改貨幣化帶來的巨大被動性住房需求及注入到居民部門的流動性，是新一輪住房價格上漲尤其是三四線城市房價上漲的重要驅動力。支撐該觀點的數據主要源於2017年住建部長官的公開發言，“2016年棚改貨幣化的安置比例48.5%，去庫存大約2.5億平米，佔當年住宅建案銷售面積的18.2%”，但大部分人忽視了這段話有個重要的前提假設，即所有棚改貨幣化安置的家庭都重新購置了住房。

　　事實上，根據中國家庭金融調查數據，在2013年至2017年的貨幣化安置家庭中，僅20.4%的家庭重新購房，佔全部購房家庭的比例僅為4.1%，對住房市場的影響非常有限。而投資性住房需求才是當前推動三四線房價迅速上漲的主要因素。

　　一、棚改貨幣化對住房市場影響有限

　　棚改貨幣化家庭購房比例低。根據中國家庭金融調查數據，2013年至2017年，7.9%的城鎮家庭經歷了拆遷，其中接受貨幣化安置的比例為31.6%。這些拆遷家庭中，13%的家庭新購了住房。雖然貨幣化安置家庭購房比例略高，但也僅為20.4%，還有近80%的貨幣化安置家庭並未購房。

　　從區域上看，貨幣化安置家庭購房比例在一、二、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。三四線城市貨幣化安置家庭購房比例遠低於二線城市。

　　整體來看，棚改購房家庭佔總體購房家庭比例都不高。2013年至2017年間，棚改購房家庭僅佔全部購房家庭的8.3%，貨幣化安置購房家庭僅佔全部購房家庭的4.1%。同時，三四線城市拆遷家庭佔購房家庭的比例同樣不高，僅為5.6%，甚至低於一二線城市。

　　二、為什麽棚改貨幣化家庭不購房

　　原因一，家庭住房剛需已基本滿足。貨幣化安置本身是家庭自願選擇的結果。根據住建部2009年的295號檔案，被拆遷人可以自願選擇實物安置或貨幣補償。因此，已有多套房的家庭更傾向於選擇貨幣化安置。中國家庭金融調查數據顯示，52.0%的貨幣化安置家庭在棚改前已經擁有多套房，遠高於城鎮其他家庭，這也是近80%貨幣化安置家庭拆遷後未購房的主要原因。同時，選擇貨幣化安置且未購房家庭戶主平均年齡為57.9歲，比城鎮家庭年齡平均數高3.5歲。從由年齡決定的消費需求角度講，他們的住房需求更低。

　　原因二，家庭購房財力不足。首先，相比於新房價格，貨幣化補償金額並不高。2013年至2017年，接受貨幣化補償的家庭平均獲得補償金31.5萬。貨幣化補償後未購房的家庭，其平均補償額僅為23.1萬。在貨幣化安置比例較高的二三線城市，二線城市補償金為36.3萬，遠低於二線城市的房價；而三四線城市補償金為18.6萬，與當地房價仍然存在差距，這意味著拆遷戶僅靠補償金並不能全款購置新房。此外，拆遷戶就業率低，有34.0%的家庭無人就業。在這些無業家庭中，有60.6%是因為家庭成員離退休，23.7%是因為喪失勞動力。即使家庭有就業人員，其家庭勞動收入也偏低。數據顯示，棚改貨幣化且未購房家庭的年平均勞動收入僅為4.1萬，低於城鎮的4.8萬。

　　調查發現，貨幣化安置且未購房家庭中，70.3%居住在自有的其他住房中，這些住房主要是拆遷前擁有的多套房，以及小部分拆遷後通過自建、繼承等方式獲得的新住房。還有其余28.3%的家庭，通過租賃或者免費借住親友住處的途徑解決了住房問題，這其中又有39.5%居住在公租房中，繼續享受住房保障福利。

　　三、棚改貨幣化補償款流向了哪裡

　　2013年至2017年，7.9%的城鎮家庭經歷了拆遷。其中，貨幣化安置比例為31.6%，加上7.4%的拆遷家庭同時獲得了實物安置及貨幣補償，共計39%獲得了貨幣補償，平均補償金額為31.5萬。這相當於政府直接轉移支付給居民2.9兆。如果按照前文分析僅少量棚改貨幣化家庭新購了住房，那麽剩餘補償款又去了哪裡？中國家庭金融調查數據顯示，除去已購房家庭，貨幣化補償增加了家庭儲蓄，減輕了家庭負債，增加了家庭創業比例及工商業資產，提高了家庭投資性收入，提升了家庭消費。

　　家庭金融資產大幅上漲。2013年至2017年間，貨幣化補償後未購房的家庭平均金融資產從13年的6.6萬，上漲至17年的34.3萬，共上漲27.7萬。從結構上看，風險金融資產上漲14萬，非風險金融資產上漲13.7萬。

　　家庭負債情況明顯好轉。從負債比例上看，2013年至2017年，貨幣化後未購房的家庭擁有負債的比例降低，從2013年的26.3%下降至2017年的21.8%；平均負債金額從17758元下降至17177元，而貨幣化補償後的購房家庭，平均負債金額從3.3萬大幅上漲至9.2萬，未經歷拆遷的城鎮家庭平均負債金額從4.3萬上漲至6.2萬。

　　家庭從事商業的比例增加，工商業資產上漲。2013年至2017年，貨幣化補償後的未購房家庭從事工商業經營的比例從2013年15.4%上漲至21.2%。相應地，家庭平均工商業資產從12.2萬上漲至29.4萬，漲幅遠高於其他類型家庭。

　　家庭投資性收入上漲。2013年至2017年，貨幣化補償後未購房的家庭平均投資性收入從2348元上漲至10768元，收益絕對額明顯高於其他城鎮家庭。家庭平均工商業收入也從6609元上漲至9801元，上漲48.3%。

　　家庭消費水準顯著提升。收入上漲，金融資產上漲，直接刺激家庭消費水準更新。這些家庭的家庭年消費從2013年的4.5萬上漲至2017年的7.7萬。其中食品支出上漲最高，為8099元，其次是居住支出上漲6028元，交通通信支出上漲5430元，教育支出上漲4729元，醫療支出上漲3635元。從消費結構調整上看，食品支出雖然是家庭的最主要支出，但佔比明顯下降，從2013年的43.4%下降至2017年的36.0%。而教育支出及交通通信支出佔比上漲最為明顯，分別從10.2%上漲至12.1%，8.4%上漲至11.9%。

　　四、投資性購房才是當前購房的主要動機

　　貨幣化安置家庭購房以投資性購房為主。2013年至2017年，新購房的貨幣化安置家庭中有69.0%已擁有住房，而同期購房的其他家庭中，擁有住房的比例僅為42.6%。

　　同時，比較2008—2018年第一季度全國家庭的購房動機，投資性購房比例在不斷上漲。2008年投資性購房佔19.6%，2013年上漲到28%。2016年上漲到33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。

　　其次，從家庭住房居住情況上看，也主要是投資性購房。考慮2013年至2017年，購房家庭在2013年的居住狀況為，一線城市63.6%的家庭居住在自己的房屋裡面，二線為69%，三線為80.4%。租房家庭佔購房家庭比例低。

　　綜上所述，棚改貨幣化對住房市場影響有限，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。相對於“一刀切”的實物安置，貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水準等方面具有重要意義。特別是，在當前多套房比例居高的情況下，應該繼續堅持棚改貨幣化安置。

　　(本文作者介紹：西南財經大學經濟與管理研究院院長，中國家庭金融調查與研究中心主任。)