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杭州棚改:這三年,“人間天堂”是一座拆城

每經記者:陳夢妤 攝影報導 每經編輯:魏文藝

93歲的錢老爺子今年春節過得與往年大不相同。他因棚改拆遷搬離了居住40多年的老宅,跟年輕人一樣過上了租房生活。但,這是他從未有過的經歷。

老爺子的所在地,是一直在官方宣傳要成為第五座一線城市的杭州。

杭州除了是“人間天堂”,這幾年還是一座拆城。從中心城區延安路到第十區臨安各街道,無一例外。

因拆遷一夜暴富的故事聽了很多,很羨慕,也很勵志,杭州自然也有不少這樣的案例。但去年夏天棚改貨幣化政策導向的轉變,讓這些案例成為歷史,拆遷暴富不存在了,多的是“用拆遷款再貼錢買房”以及對於政策下樓市畫相的焦慮。

秦楠家房子的拆遷現場

“拆遷暴富?不存在了”

趕在去年棚改貨幣化政策收緊的最後一波,秦楠買了房,110多平方米,均價1.8萬元/平方米,毛坯房總價近200萬元。這個春節,她和父母只能窩在三四十平方米的老房子裡。

這位85後單身姑娘的家去年被拆遷,120多平方米的房子,拿到的賠償款不到180萬元。

去年4月的最後一天,秦楠家樓下突然貼出了一張紙:畫著紅圈圈的拆遷公告。“而就在那幾天前,老媽剛剛才接到通知,說拆遷會延遲到(去年)9月進行,大家有充分的時間找臨時居住地、選擇新房或二手房。但是,沒錯,我家就是這樣,毫無征兆地被拆遷了!”

秦楠家房子是她父親部門的集資房,120多平方米。就在拆遷公告貼出來一周內,秦楠和她父母被催著完成了房屋測量、裝修評估等一系列手續。從她提供的材料看,主要補償類型包括拆遷補貼、裝修補貼、租金補貼、搬家補貼等,以及一口價獎、配合評估獎、積極騰空獎等,總的算下來,不到180萬元。

拆遷補償公示

“很多人都說,杭州這兩年的高房價都是拆遷戶炒上去的。那其中肯定沒有我,因為我們家的拆遷款還買不了一套位置好些的毛坯房。去年夏天有建案出現過10萬一個號子費也不一定能買到房的情況,儘管這不是理想的出手時機(2018年7月間),但我們是剛需。所以,別把拆遷戶直接定義為暴發戶,至少,我家不是。”秦楠告訴《每日經濟新聞》記者。

火爆的2017年:手持千萬現金,四處找房

2015年4月,杭州市人民政府辦公廳發布《關於大力推進住房保障貨幣化的指導意見》,大力推行貨幣化棚改。檔案提出,在國有土地征遷安置中,被徵收人選擇貨幣補償的,由徵收部門在按評估價格對被徵收人住宅房屋給予補償的基礎上,再按評估價格的20%給予貨幣補貼。被徵收人按期搬遷且在領取貨幣補償款之日起12個月內購買住宅房屋的,根據購房納稅憑證,由徵收部門再按被徵收房屋評估價格的22%給予獎勵。

巨額獎勵政策帶來的效果也是一流的。

一年後的2016年6月,浙江省人民政府辦公廳發布《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案的通知》,第一條即推進棚改貨幣化安置,並提出棚改貨幣化安置率原則上要達到50%以上;創新“房票”、團購等方式,引導購買庫存商品住房。而據當時的媒體報導,“政策頒布一年之後,2016年杭州貨幣化安置比例已超過50%,重新購買建案佔比超過七成”。

此外,據安居客,2015年12月,杭州的房屋均價是1.6萬元/平方米,一年之後(2016年12月)為2.2萬元/平方米,漲幅近40%。到了2017年12月,均價達到了2.8萬元/平方米,兩年間漲幅75%。

其中,拆遷大區之一的臨安,2015年12月的均價是6578元/平方米,到2017年12月,均價已經達到了1.5萬元/平方米,兩年間漲幅超過100%,達到了近150%。

2017年,杭州誕生了無數個一夜暴富的神話,也因早年間的違建催生了許許多多拆遷故事。

比如,江乾區四堡單元、七堡單元B-C2-01地塊的貨幣化安置價格約3.6萬元/平方米。如果按照一家5口人算,每人55平方米,補償金額就超過950萬元。加上各項補助和獎勵,一個家庭到手的貨幣化安置費用近1000萬元。

下城區華豐村的貨幣安置補償方案則為,家裡1個人貨幣安置580萬元,2個人660萬元,3個人740萬元,4個人820萬元,5個人900萬元,6個人980萬元,7個人1060萬元。人越少,越劃算。

秦楠說,自己朋友圈中有不少都是農村宅地,早幾年下來的房產證審批本就不合規,所以拆遷談判的時候差別很大。“看似一棟樓,但有兩本房產證,按人頭數給補償款,一夜成土豪。另一種情況則是,一棟樓,只有一本房產證,業主就覺得不平衡了,就想方設法抵抗,甚至有要跳樓的。但政策就是這樣,最後誰都沒辦法。”

在“主城區城中村改造五年攻堅行動”的計劃指引下(杭州市2016年提出用5年時間基本完成178個主城區城中村改造),2017年成為杭州近年來拆遷量最大的一年,整個市場一房難求,不少人“手持千萬現金,四處找房”。

另據《每日經濟新聞》記者不完全統計,包括葛洲壩地產、中冶置業、電建地產、華僑城,以及金科、路勁、大名城等在內的近20家開發商,也在2017年完成了對杭州的首輪布局。其中,葛洲壩在2017年6月15日競得的蔣村地塊,總價43.1767億元,樓面價31698元/平方米,溢價率達70%,自持面積44%。

這時的杭州,滿城拆遷戶,房子沒拆完,新房沒建成,錢已到手,樓市需求暴增,嚴重供不應求。

與此相呼應的,是節節攀升的土地出讓金。

據中指院,2016年杭州土地市場成交金額1593.9億元,相比2015年的630.5億元同比漲幅超過150%。2017年這一數值是2160.9億元,排名全國第二,僅次於北京。一個值得留意的細節是,據《2017年杭州市國民經濟和社會發展統計公報》,當年杭州市財政收入為2921.3億元。

而到了2018年,杭州的土地出讓金為2498億元,超越北上廣,高居全國首位。在賣地這件事上,杭州市政府積極對標一線城市。

降溫的2018年:“流搖”激增,政策轉向

2018年4月,杭州開始實施搖號買房,大轉折也由此開始。

受此消息影響較大的除了購房者,還有一批之前做房號生意的中介。

“生意一下就不好做了。”中介王岩悻悻然道:“遠郊區直到去年七八月還能做幾單,但現在沒有了。區位不同、開發商不同,號子費用也不同,從三五萬到十來萬到都有,高峰期還要托關係才能買到,但也不保證能買到房。做一單到手千把塊錢,來錢很快,要買的人有的是,拆遷戶居多,都是開發商最喜歡的那種全款買房客戶。”

秦楠也回憶道,去年7月,她谘詢過一個本地開發商的熱門建案,當時他們的號子費最高已經被炒到了15萬元,還得有關係才好。“開始也心動過,因為整個市場真的非常熱,大家討論的都是怎樣才能搶到好房子,很多都是手持全款,有一種錯過了就買不到房的感覺。”她續稱:“我們家買在遠郊區,就是在那之後搖號買的,200多套房子,1000多個號,我們是93號,選到了相對理想的戶型。”

《每日經濟新聞》記者發現,在去年“紅盤”頻生的月份,杭州樓市的最低中簽率曾探至0.14%,即4441戶家庭搖號搶購6套房源。

數據來源:杭州本地寶

與此形成鮮明對比的,則是去年8月起不斷增加的“流搖”(即搖號未成功)建案數量。據“杭州買房搖號助手”小程式,去年8月之前,杭州樓市每月的“流搖”建案數量尚保持在個位數。但從去年9月開始,“流搖”建案數量開始攀升,2018年最後一個月達到了66個。

2018年4月-12月杭州“流搖”建案統計 數據來源:“杭州買房搖號助手”小程式

據記者了解,融創某精裝修項目在去年7月開盤時中簽率已經超過80%,後來甚至都不需要搖號購買。

據《每日經濟新聞》此前報導,2018年10月8日,國務院常務會議明確指出,因地製宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

拆遷引發的樓市喧囂終於開始降溫。

據安居客,2018年7月後,杭州全城樓市均價在觸及2.93萬元/平方米的峰值後開始緩慢回落,同年12月為2.87萬元/平方米,今年2月為2.81萬元/平方米。

如今的杭州,拆遷工作仍在繼續。

用錢老爺子的話說:“這兩年的杭州隨處可見拆遷,你今天路過的時候那些房子還在,或許明天再路過就已經是廢墟了。我就是沒想到,這麽大年紀了還要和年輕人一樣租房住。”

對杭州來說,可能拆遷確實是度過這段調控期的特殊方式。值得注意的是,在棚改貨幣化安置政策發生轉向之後,在2022年亞運會概念利好釋放周期,杭州將有多大可能成為第五座一線城市?

(文中人物均系化名)

每日經濟新聞

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