三四線城市房價瘋漲!2018誰是下一個接盤俠？

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始於2016年10月的本輪樓市調控，從目前情況來看，2018年風向難以大變。期間，有一個現象很有意思，一邊是得益於因城施策的指導思想，大部分三四線城市在鼓勵去庫存的政策之下，房價不斷上漲。

另一邊，早在2017年二季度開始，業界就不斷有聲音冒出：三四線城市樓市缺乏支撐，火爆場面難以維計。那麽，很多專家學者都不看好的三四線城市樓市，為什麽房價至今依然保持上漲勢頭呢？2018誰會成為下一個接盤俠？

以蚌埠為例，位於安徽省，是我國眾多三線城市中的一個，從2016年開始房價持續上漲，至今累計漲幅超過30%，上漲勢頭不減。由此，不難看出三四線城市樓市有多火。同時，國家統計局公布的數據也可以佐證這一點。

官方統計的70個大中城市2月房價變動情況顯示：一線城市新房價格同比下降1個百分點，二手房價格漲幅連續17個回落；二線城市和三線城市新房價格同比漲幅均提高0.4個百分點，二手房價格漲幅均提高0.1個百分點。

在這樣的背景之下，我國房企格局發生了明顯變化。重點布局三四線城市的碧桂園成功登頂，接過中國房企銷售金額第一的王座。對此，很多人歸功於樓市調控導致一二線城市購房需求外溢，流向以去庫存為首任的三四線城市。但在小編看來，這顯得有些膚淺了，背後的真相應該是棚戶區改造撬動了中國樓市！

三四線城市火爆背後的真正推手

以遼寧省為例，作為棚戶區最多的省份，2004年啟動棚改，大致可分為兩個階段：

2004-2014年是第一階段，實物安置為主，輔以貨幣安置。在2005年10月，住建部頒布相關棚戶區改造指導意見，正式拉開我國大規模棚戶區改造序幕。不過，受資金製約，進度相對緩慢。

2015年至今是第二階段：安置模式逐漸轉變為以貨幣安置為主，其資金主要來源於央行抵押補充貸款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的縮寫）的支持下，全國範圍內棚改進度提速。

僅僅兩年時間，全國完成棚改近2000萬套，根據新的三年計劃，2即018-2020年還將完成棚改1500萬套，今年的政府工作報告中提出的數量是580萬套。顯然，貨幣安置模式對於我國樓市去庫存，特別是三四線城市樓市而言成效顯著。

對此，小編認為，拆遷戶有了錢，沒了房，自然要去買房，自然而然就成了下一個接盤俠。同時，減少重複建設，可謂是一舉兩得。正因如此，我們可以看到，自2015年起，貨幣安置佔比不斷提高，去年全國平均數值已經達到了60%。大多數超過50%，部分超過70%，最高的地區貨幣安置率高達近85%。正因如此，三四線城市去庫存成效才會如此凸顯。

還是以開篇提及的蚌埠舉例，官方規劃貨幣安置比例逐年提高，2015年要求不低於20%，2016年飆升至60%，2017年計劃超過70%。這樣的結果便是，其庫存去化周期由超過150周，銳減至小於60周；所以，這才是三四線城市房價不斷上漲的幕後推手。

就全國而言，2017年60%的貨幣安置率，消化建案庫存面積超過3億平方米，佔全國建案銷售面積接近20%，拉動住宅銷量超過3個百分點。那麽，按照總規劃近3500套棚改，以低於全國平均值60%來估算，小編用50%保守來算，消化樓市庫存將超過1600萬套，銷售面積至少超過14億平方米。

相比上一輪樓市上行的頂點——2016年，其全國建案銷售面積也不過如此。也就是說，棚改帶來的新房市場需求十分巨大！因此，為什麽三四線城市房價仍在上漲，即便是城市未來發展潛力有限。

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