國家發改委再出手嚴控主題公園地產化

5月16日，國家發改委召開新聞發布會，發布了我國巨集觀經濟運行情況。會上，國家發改委政策研究室副主任兼新聞發言人孟瑋表示，我國主題公園市場總體保持較好發展勢頭，但在發展過程中也出現了部分主題公園盲目建設、低水準重複，以及房地產化傾向和債務風險，影響了行業健康發展。未來，將進一步嚴控主題公園房地產傾向，防範“假公園真地產”項目。業內表示，此舉也將有效遏製主題公園與周邊房地產捆綁開發的問題，減少惡性競爭與違規用地現象。

主題公園管控措施密集落地

發布會上，孟瑋透露，針對盲目發展、同質化競爭等問題，要進一步加強科學論證、合理規劃，防止一哄而起、盲目發展、同質化競爭，防範地方債務、社會、金融等風險；針對盲目建設、房地產化傾向等問題，要進一步嚴格規範、嚴控風險。主題公園項目選址應當符合土地利用總體規劃和城市、鎮總體規劃以及相關專項規劃。針對中華文化挖掘不足、長遠發展能力不足等問題，要進一步豐富內涵、提升品質。鼓勵將中國元素融入到主題公園遊樂項目中。提高科技含量，促進技術創新、業態創新、內容創新、模式創新和管理創新。

近年來，我國主題公園投資不斷升溫。而各地在紛紛上馬主題公園項目的同時，也頻繁被報出各種各樣的問題。為此，我國相關部門多次表態並頒布措施進行“乾預”。今年4月，國家發改委等五部門就發布了《關於規範主題公園建設發展的指導意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》指出，近年來，主題公園建設發展中出現了概念不清、盲目建設、模仿抄襲、低水準重複等問題，有些地區還出現地方債務風險和房地產化傾向。為此，《意見》提出，主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批；禁止佔用耕地及填海建主題公園。防止一哄而起、盲目發展、重複模仿、同質化競爭，防範地方債務、社會、金融等風險；要嚴控房地產傾向，對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估，嚴格把關審查，防範“假公園真地產”項目。

北京商報記者梳理發現，實際上，早在2011年，國家發改委就曾明確要嚴控地方主題公園審批，而後，相關部門也曾不時表態要對這類項目進行嚴格管理。北京聯合大學副研究員楊彥鋒向北京商報記者分析，無論是今年4月頒布的《意見》，還是此次發布會的再度重申，都是為了糾正開發商借“主題公園”的外衣，搭載過多房地產項目的現狀。

松嚴並舉

值得一提的是，在近期相關部門反覆強調嚴控主題公園項目的過程中，今年4月，北京市政府發布《政府核準的投資項目目錄(2018年本)》（以下簡稱“《目錄》”）指出，國家下放了部分核準權，其中包含大型主題公園項目等。據了解，此前我國已將中小型主題公園批準權下放給地方，而本次《目錄》修訂後，大型主題公園項目核準權進一步從國務院投資主管部門下放至省級政府部門，不過，包括迪士尼等國際知名的特大型主題公園項目仍需國務院審批。另有知情人士透露，實際上，國家早在幾年前就已逐步下放主題公園審批權。

近幾年旅遊業經濟環境上行、消費更新趨勢明顯，在此背景下，國內主題公園逐漸成為行業風口。很多地方政府為拉動區域經濟、提升當地就業率，把主題公園視為重點招商項目。且在國家下放主題公園審批權這一政策利好下，今年多地主題公園正醞釀上線。四川省人民政府正式對外宣布擬打造竹文化主題樂園；重慶市雲陽縣人民政府則向全球征集重慶·雲陽恐龍地質公園總體規劃方案，擬建侏羅紀恐龍主題公園；北京市大興區櫻花主題公園項目獲批，年底前完成綠化主體建設。

相關數據顯示，目前我國已經有2700多家各類的主題公園，且隨著市場持續升溫，預計到2020年間，國內還將增加59個主題公園、5個水上樂園將建成運營，潛在入園人次或可達1.66億，總投資額可達238億美元。但需要注意的是，雖然數據反映出國內主題公園市場前景可觀，但繁榮的背後，因衝動建設、同質化競爭過度引起的主題公園“速生速死”現象也逐漸顯現。據悉，目前投資額超5000萬元的國內主題公園大概可達300家，具有一定知名度且運營狀況良好的主題公園僅為10%，約有70%的主題公園處於虧損狀態，其余20%勉強平衡盈虧。另據《2015年我國主題公園行業發展現狀分析》顯示，近10年來湧現的本土主題公園中，80%已經倒閉，經濟損失總額高達3000億元。

旅遊資深專家王興斌對此指出，早前政府下放審批權，可能會使部分地方為拉攏遊客衝動建設主題公園。而主題公園屬高投資、高風險項目，想要做好特色主題更是頗有難度。因此地方政府應該做好合理的城市規劃，避免盲目建設造成局部市場過剩，進而引發主題公園“速生速死”現象。

從地產驅動到深挖IP

目前，主題公園市場規模持續擴大，大量業外資本為謀紅利借勢入局。據不完全統計，跨界布局主題公園的企業約佔整體數量的70%。其中，不少房地產開發商利用“主題公園+地產開發”模式，享受低土地成本和政策補貼的同時變相發展房地產業務，反哺主題公園項目業績。有消息稱，部分地方政府為吸引主題公園落戶，除在一定程度內減免傳統稅費外，部分還會為主題公園運營商提供資金資助、優惠配套住宅指標用地等。

事實上，在過去10年間，房地產傍主題公園亂象已出現常態化發展趨勢。據分析，早年房地產市場火熱，資金回報快；主題公園投資大，回收期長，所以對於投資商而言，從經濟可行與財務分析上，單純的投資主題公園不可取。因此，將房地產與主題公園捆綁，成為當時普遍的投資模式。但當下中國已經進入經濟新常態，一味謀求暴利投資時代已經過去，房地產行業也逐漸趨穩。同時，隨著政府三令五申嚴控主題公園地產化傾向，地產開發商利用主題公園拿地的情況開始退出主流市場。

旅遊資深專家溫子吉指出，政府下放主題公園審批權屬於簡政放權，有利於市場化建設和政府決策。而政府嚴控主題公園房地產化，旨在維護主題公園市場健康，避免出現盲目建設、低水準重複等亂象情況。主題公園是國家經濟轉型的重要發展方向，鑒於主題公園項目高投入、慢回報等特點，政府通過降低融資成本、稅收優惠等給予企業支持無可厚非，但主題公園是旅遊項目應該回歸本質，與房地產捆綁很難得到真正的發展，因此需要從嚴規範。

楊彥鋒表示，目前國內主題公園市場仍處擴容階段，更多的運營商把業績的突破口轉向至對主題公園IP的深度運營和綜合收益方面。當下國內主題公園在文化IP上仍存在培養時間不足、經濟程度不夠等問題，打造和積累IP將是整個行業之後持續關注的重點。政府多次表態嚴控主題公園用地，一定程度上也倒逼主題公園運營商加速調整發展思路，從原來盛行的地產單一驅動模式轉向對主題公園的文化內涵和IP運營的深度挖掘。這也是行業創造精品主題旅遊項目的必經過程。