三伏天樓市現「寒意」 房企下半年或「以價換量」

雖是盛夏，房地產市場卻已感到一絲「寒意」。

諸葛找房數據顯示，鄭州二手房掛牌價從2018年6月至今已連續下跌12個月，從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米；上海中原地產數據顯示，7月份，上海新建商品住宅成交面積61.6萬平方米，環比減少9.8%，周度成交最低水準只有11萬平方米，上海樓市成交量出現縮水現象。

上述市場表現可以一窺行業現狀。近日，克而瑞發布的數據顯示，1-7月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年放緩顯著。7月，百強房企的單月業績表現整體平穩，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規模均較6月環比降低近29%，同比略高於去年同期。

政策層面也沒有寬鬆。7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控，開封取消限售令「一日遊」更體現出中央堅持房價調控的決心。7月30日，中央首次提出「不再將房地產當作短期刺激經濟的手段」，直接定調樓市調控走向。

雙面夾擊下，房地產市場將走向何方？

市場降溫

「多數房企6月出於衝刺半年業績的動機會增加開盤數量。6月過後，房企開盤量會逐漸減少，從而拖累成交量增長，這屬於季節性原因。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，相比之下，同比得出的結果更具有參考價值，他注意到，2019年前七個月，房企銷售金額同比儘管仍有小幅度增長，但銷售面積同比已經出現下跌。

具體來看，克而瑞數據顯示，今年1-7月，碧桂園、中國恆大和萬科銷售面積分別為4786.1萬平方米、3080.8萬平方米、2395.4萬平方米。但這其中，只有萬科銷售面積同比2018年前7個月實現小幅增長，碧桂園和恆大分別同比下滑2.5%、4.1%。

房地產整體市場表現也趨向降溫。

從新房市場來看，58同城、安居客《國民安居指數報告》顯示，7月份，全國67個主要城市平均房價為16412元/㎡，環比下跌0.02%。需求方面，上述報告公布的用戶行為指數顯示，7月全國找房熱度呈現明顯分化趨勢， 7月全國找房熱度環比持續下降，降幅11.9%，一二線城市找房熱度相對穩定，三四線城市找房熱度環比降幅達26.7%。與此相對應的是，7月全國二手房新增掛牌房源量環比也下跌了4.4%，北上廣深一線城市的新增掛牌房源量均呈現下降趨勢，部分二三線市場如海口、合肥、無錫、宜昌、嶽陽的新增掛牌房源量呈上升趨勢。

二手房市場方面，根據諸葛找房數據研究中心發布的數據，2019年7月份100個重點城市二手住宅掛牌均價為15035元/平方米，環比2019年6月份微漲0.02%，基本與上月持平，百城二手住宅掛牌均價在連續4個月上漲之後停漲。其中上漲城市62個，平均漲幅0.96%，漲幅環比上月收窄；下跌城市37個，平均下跌0.84%；持平城市1個。分城市等級來看，一、二線城市二手住宅掛牌均價持續下跌，三四線城市持續上漲。其中一線城市環比下跌0.53%，連續半年下跌；二線城市環比下跌0.16%；三四線城市環比上漲0.30%，漲幅收窄。

租房市場也同步轉冷。諸葛找房數據研究中心數據顯示，7月份全國大中城市租金均價為44.19元/平方米/月，環比下跌0.12%；其中，租金上漲城市共有9個，平均漲幅0.64%；租金下跌城市共有11個，平均跌幅0.82%，跌幅擴大。整體而言，上漲城市數量少於下跌城市，與上月相比，上漲城市的平均漲幅收窄，下跌城市的平均跌幅擴大，租金均價止漲回跌跡象顯現。

與此同時，畢業季帶來的租賃熱潮已經過去，畢業生租房需求大體上釋放完畢，大多數二線城市租金開始下滑，一線城市及部分畢業生多的熱點城市租金還較為堅挺。具體來看，北京、上海、深圳這三個一線城市7月份租金均價為93.39元/平方米/月，價格環比微漲0.11%，漲幅較上月收窄明顯。重點二線城市租金均價為36.04元/平方米/月，環比下跌0.28%，跌幅擴大。

融資持續收緊

58安居客首席分析師張波認為，中央擰緊調控「閘門」，從而延緩了市場成交的節奏。而市場降溫帶動房企銷售下滑。「近兩個月房地產市場調控政策趨緊，調控面擴大。具體來看，蘇州加碼調控直接擴大了限售的範圍，新房需要滿3年才可以轉讓；同時，洛陽重申限價、呼和浩特開啟行業規範自查、寧波規範建案銷售等政策也讓調控『閘門』沒有一點『放水』的機會。7月19日，開封取消『限售令』，一天后撤回，則更為清晰向市場傳遞了樓市調控政策從嚴的信號。在此背景下，購房者的心態亦發生波動，7月購房者信心指數環比下滑1.5%，認為政府會繼續頒布政策抑製房價上漲的比例超過53%。」

張波認為，市場成交量減少離不開日漸明顯的集中化趨勢。從成交的趨勢來看，熱點恆熱的現象愈加明顯，例如一線城市的熱點區域、限價造成一二手房嚴重倒掛的成都、杭州等城市，以及包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等在內的供需兩旺的核心二線城市依然是成交熱點。但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量，在以三四線為主的降溫帶動下，房地產市場整體成交量呈現減少態勢。

對於市場未來走向，楊紅旭認為，7月30日的中央政治局會議提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著下半年，中央對房價調控政策將會「咬緊不放鬆」。

對房地產市場最為關鍵的融資環境也在收緊。從2019年4月開始，國內融資渠道針對房地產行業增加了監管，就在前一周，央行三天兩次點名房地產，將持續加強房地產市場資金管控。張波認為，房地產融資持續收緊看似對於行業短期影響有限，實則起到牽一髮而動全身的作用，不但會加速房地產行業集中度的提升，甚至還有可能導致個別房企「大鱷」失色，尤其對負債率高企的房企來說，拿地、開發、銷售等環節都會受到影響。融資政策的大手筆調整也預示著，2019年也將成為行業「去庫存化」向「去產能化」轉型的元年。

「融資渠道導致企業資金面比較緊張，預計下半年市場會呈現『以價換量』的態勢，即企業為了確保現金流的穩定，可能會進行價格上的調整，同時加大銷售力度，因此整體銷售表現可能會重新充實起來。」同策研究院總監張宏偉說。

（來源：21世紀經濟報導）