南京千萬別墅400萬拍賣，法院竟稱不推薦購買

來源：南京樓市

近期，在阿里司法拍賣網上掛出了多套位於南京城東陽明山莊的別墅。這批千萬級別墅以低於市場評估價 400 多萬元的價格拍賣，非常誘人。但南京市秦淮區法院在拍賣公告中卻特別提示競買人，" 房屋不具備初始登記條件，買受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。" 這樣的提示在阿里拍賣網還是較少出現的。

△阿里拍賣網公示的房源

此外，現代快報記者注意到，和正常別墅以及其他法拍房不同，這批房源有的甚至沒有完工，至今仍處於爛尾狀態。採訪中，法院人士也表示：不建議購買。

曾流拍兩次

降價拍賣目前仍無人報名

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拍賣資訊顯示，這次被南京市秦淮區人民法院拍賣的標的物為南京市江寧區湯山街道古泉社區陽明山莊的三套房產。其中，07 幢房產建築面積 479 平方米，起拍價 593 萬元，評估價 1060 萬元，起拍價低於評估價 400 多萬。另外兩套是 10 幢和 11 幢別墅，建築面積 457 平方米。起拍均為 539.5656 萬元，評估價 963 萬元，起拍價同樣低於評估價 400 多萬。

拍賣公告稱，這幾套房源均未辦證，且房屋上設有在建工程抵押，抵押權人為中國長城資產管理公司南京辦事處。房屋不具備初始登記條件，買受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。按主管部門規定承擔稅、費、金，依照相關法律、行政法規的規定，均由買受人承擔。物業費、水、電、燃氣等如有欠費，均由買受人負擔。

現代快報記者發現，這已經是這三套房源今年第三次拍賣。此前在 3 月和 4 月各拍賣過一次，最終均流拍。

阿里拍賣網顯示，這三套房源首次拍賣時起拍價低於評估價 300 萬左右，第二次拍賣降至現價，第三次拍賣價格不變。截至現代快報記者發稿時，07 幢別墅關注度最高，人氣達到 1.2 萬人次，其他兩套別墅人氣在 3000 人左右，但三套別墅目前均無人報名參拍。07 幢別墅預計 10 月 1 日上午 10:00 結束拍賣，其他兩幢預計在 10 月 23 日上午 10:00 結束拍賣。

△阿里拍賣網公示的房源

法院不建議買

開發商資金鏈斷裂，買後難辦證

和以往任何法拍房不同，掛牌這批房源的秦淮區法院在拍賣公告中特別提醒購房人，"房屋不具備初始登記條件，買受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。" 這到底意味著什麽？

接受現代快報記者採訪時，秦淮區法院相關人士也表示不建議購買。他解釋說，這批房源是由長城資產申請執行的，開發商南京元通置業資金鏈斷裂，需要清償債務，而其名下只有這批房產，所以進入司法拍賣程式。但是因為開發商的歷史遺留問題，這批房源很有可能無法辦理兩證，這就是天然瑕疵。

既然有重大瑕疵，為何還要進行公開拍賣？該人士表示，司法拍賣是案件執行過程中不可逾越的必然流程，但是競買人有權選擇買還是不買。

除了辦證瑕疵，現代快報記者在網上公示的現場圖中也發現，這些別墅有的牆還沒粉刷，有的連門窗也沒安裝，完全沒有達到竣工交付標準。秦淮法院也特別提醒："有意者請親自實地看樣，未看樣的視為對實物現狀的確認，責任自負。"

△有的連窗戶都還沒裝

已爛尾多年

水電氣至今未通，開發商官司一堆

據了解，陽明山莊位於南京江寧湯山附近的黃龍山坡，緊鄰陽山碑材名勝風景區，2009 年開盤時都是千萬級的天價，最貴的樓王達到 5000 萬元。開發商曾承諾配建高爾夫球場、私家登山道，戶戶引入湯山溫泉，但後來都不了了之。

據一些媒體報導，開發商南京元通置業有限公司在開發陽明山莊後期時資金鏈斷裂，導致陽明山莊部分在建工程陸續停工直至進入爛尾狀態。雖然有的已經竣工交付，有的還處在未完工狀態，但無論是否竣工交付，因為開發商後續沒有繳納各種規費和擴容費，小區爛尾七八年至今沒有完全通水、通氣、通電，導致業主根本無法收房入住，多次維權無果。

據知情人透露，南京元通置業之後，陽明山莊後續地塊經由司法拍賣輾轉到了另外兩家開發商手中，其中一家來自鄭州的綠都地產曾經計劃改造此項目，最後也無疾而終。

現代快報記者查詢南京元通置業的相關企業資訊發現，與這家公司相關的訴訟已經多達一百起，有的是工程方索要工程款，有的是園林綠化公司提起訴訟，還有多家銀行針對於該公司的借貸糾紛提起訴訟，儘管法院都下了執行文書，最終都未能執行下去。

△阿里拍賣網公示的房源

理性評判風險

同一小區多套房源拍賣，有 8 套成交

現代快報記者在阿里司法拍賣網查詢發現，從 2010 年開始，陽明山莊就不斷有別墅進入司法拍賣程式。比如該小區 44 幢別墅首次評估價 800 萬，起拍價 512 萬，圍觀人數兩千多，後拍賣頁面公告稱，" 因案外人提出異議，本次拍賣撤銷。" 再後來，這棟別墅拍賣數次仍然流拍。該小區 19 棟別墅評估價 1318 萬，連續四次流拍。最後的拍賣價格 853.6 萬。

不過，也有經過多次降價成功賣出的。現代快報記者粗略統計，總成交量達 8 套。比如該小區 52 幢別墅，評估價 905 萬，兩次流拍後，第三次終於以 579.4 萬元成功拍出。

該小區 40 幢別墅在 2018 年 6 月 14 日成功拍出，評估價 1195 萬，成交價 583 萬，面積 478 平米，幾乎是以對折價賣出。

既然小區是爛尾狀態，為何還有這麽多套成交？法院人士表示，法拍房源流拍和成交的情況都存在，競拍人自己需理性評判風險。