這個因素，將主導樓市的下一個二十年！

在過去的二十年裡，如果說中國樓市行情是全球最牛行情，一定很少有人反對。

看整體的市場發展趨勢，中國房地產幾乎打破了“沒有隻漲不跌的市場”這條顛撲不破的真理，一路開掛到了2019年。

但是，一一盤點，我們會發現過去二十年讓中國房價走出“隻漲不跌”的大行情的利好因素，正在逐一退出歷史舞台：

兩位數的經濟增速，

傲視全球的人口紅利，

寬鬆的貨幣政策，

大規模的棚改計劃……

這也是為什麽當大潮退去，大家紛紛認為中國樓市已經來到了下半場。

如果說還有什麽因素能持續地為市場的下一個二十年釋放利好，那一定是城鎮化。

有人甚至把城鎮化看作中國房地產市場的最後一道紅利，細細想來不無道理。

一、我國的城鎮化，到了什麽水準？

根據國家統計局公布的整體數據，2018年全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。

兩項數據已經非常接近《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。

全國城鎮化率接近60%，到底是怎樣的一個水準？我們可以拿國際標準做一個對比。

1.中國的城鎮化率，略高於世界平均水準。

根據2017年的數據，中國的城鎮化率為58.5%，世界平均水準為54.8%。

2.中國的城鎮化率仍明顯落後於發達國家。

國際公認的高度城鎮化水準為70%，而美、英、德、法、日等發達國家的城鎮化水準都達到80%以上，日本甚至超過了90%。

為什麽說城鎮化還將為樓市持續釋放20年紅利？

2016年，國務院發布了《關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，明確了2020年前讓一億人進城的任務單；

去年十月，發改委再次督查“一億人進城”計劃的落實情況，並且大刀闊斧地對城市的落戶標準做出調整。

從這兩個動作我們就能看出，無論是作為經濟建設的助推器，還是樓市的助推器，城鎮化這個重要武器所受的重視度是極高的。

而且，其實這個數字遠遠不止一億。

根據聯合國的預測，中國的城鎮化率會在2030年達到70%，如果換算成人口， 那麽這個數字將超過1.9億。而到2050年，我國的城鎮化水準會達到80%。

也就是說，城鎮化，在未來十年裡給中國樓市帶來的紅利是兩億新增人口。並且，這個趨勢還將在接下來的20年裡保持延續。

由此看來，城鎮化將主導樓市未來的20年，這個說法並不誇張。

二、城鎮化的“潛力股”在哪裡？

目前，各省市也已經陸續公布了自己的城鎮化數據，根據城鎮化率高低依次排名如下：

我們可以發現，

1.北京、上海、天津、廣東城鎮化率超70%，已經進入城鎮化的後半程。

進入城鎮化的後半程，會發生什麽？從發達國家的經驗來看，城鎮化率超過70%時，將進入10-20年左右的“橫盤”階段，城鎮化率增長緩慢甚至出現略微下降。這一點從增速數據中可以得到印證，2018年北京的城鎮化率沒有發生任何改變，上海和天津的增速也很低。

2.“潛力股”在哪裡？

還有一個極為重要的指標是城鎮化率的增長速度。城鎮化率處於同一水準的地區，增長較快的，就具有更強的發展動力。

我們將城鎮化率在60-70%之間的省市視作第二梯隊的話，可以明顯看出，重慶的增速傲視群雄，而遼寧、山東、內蒙的表現則不盡如人意。

再看剩餘的省市，四川省、河南省屬於第三梯隊中城鎮化速度最快的地區，而寧夏、雲南、廣西則相對動力不足。

說到底，城鎮化的本質還是人口流動。這個小小的數據背後，是人口流動方向的改變，也是中國城市格局的變幻。

三、未來怎麽走？

當下的中國，有幾大趨勢已經在發生，這些趨勢之所以不容忽視，是因為它們就是我們預測城鎮化未來的重要趨勢。

1.中部城市將迎來城鎮化的爆發期。

“用工荒”是近年來屢屢被提及的一個現象，以長三角和珠三角最為顯著。要知道，在2000年到2010年的這十年裡，中國城市增量人口的分布特徵可以簡單概括為“一江春水向東流”，城市人口的流動主方向為從中西部向東部流動。

而最近的十年出現了怎樣的變化？

2010年至2019年，儘管城市人口的東移趨勢沒有太大變化，但中西部的熱點城市開始出現明顯的人口回流現象。

未來十年城鎮化又將如何發展？

參謀長預測，城鎮化的東西梯度格局將被打破，“多中心”將成為城鎮化的新格局。再具體到不同區域的話，東部地區的城鎮化率將穩步上升，中部地區的各大城市將迎來爆發期。但參謀長並不看好東北地區，未來十年，東北省市的城鎮化增速極有可能全國墊底。

2.小型城市和縣城能否迎來轉機？

參謀長此前寫過一篇文章，對縣城樓市提出了預警，各位讀者可以參考《坐標十八線小縣城，現在除了賣房還能做什麽？》進行回顧。

有人可能要問，既然以農民工為代表的一些群體開始回流至中西部城市，那麽小型城市乃至縣城，是不是並不像你所說的那樣危險？

參謀長的回答仍然是否定的。

小城鎮的天花板無法突破，也許會有一定數量的農民為縣城樓市提供需求支撐，但無法阻止年輕人口和高學歷人群向大城市流動。也就是說，雖然城鎮化在推進，但三四五六線城市的人口流出也在加速。

概括起來，參謀長想給出兩條實操性的建議：

1.中部地區的粉絲朋友無需焦慮，對於中部地區的中心城市來說，你們很有可能正在城鎮化的利好下迎來最好的十年，房價大有潛力。

2.十八線城市的粉絲不建議持有多套房，若要投資，建議考慮離你最近的中心城市。