普洛斯點“石”成金：四年時間美國地產價格倍增記

經濟觀察報記者宋笛號稱歷史上最大的私有不動產交易計劃最終在6月3日得到披露，全球私募巨頭黑石集團計劃斥資187億美元，收購普洛斯（GLP）手中的部分美國工業倉庫網絡及債務，涉及的倉庫總面積達到1.79億平方英尺（大約1660萬平方米）。

這筆收購案的奇妙之處在於：四年前即2014年年末，普洛斯和新加坡政府投資公司組成的聯合體曾經以81億美元的價格收購了美國的IndCor公司的總計1.17億平方英尺的工業不動產項目，IndCor本身即是黑石集團全資控股的工業房地產商。

這次收購意味著普洛斯正式進入美國市場，在此後兩年時間中普洛斯又在美國進行了數次收購，並總計建立了三支私募基金，形成了總計1.85億平方英尺的物流不動產規模。

接近普洛斯人士對經濟觀察報表示，此次黑石收購的普洛斯在美不動產相當比例即為2014年普洛斯對IndCor收購所得，出售地產的總成本大約在90多億美元。

這也意味著，經過一次歷時四年的倒手，美國物流地產項目為普洛斯和其合夥人帶來了近百億元的回報。

在此次出售後，普洛斯在美國持有不動產數量大幅度減少，對此普洛斯方面對經濟觀察報回復稱沒有退出美國市場，將繼續在美國持有800萬平方英尺的資產，同時還將繼續進行一些與物流科技和運營相關的業務。

“史上最大的私有不動產交易”

上述接近普洛斯人士在數周前獲悉了此次的收購事宜，該人士對經濟觀察報表示，彼時普洛斯既可以選擇進行資產出售，同時也可以打包資產在美上市，就看拿一條途徑能夠獲得最大的收益。

按照相關媒體報導，參與此次收購的還有諸如安博在內的國際物流基礎設施提供商，最終黑石以179億美元勝出。“我們權衡了所有選項，選了一個對我們和投資人而言最好的結果”，普洛斯方面回復經濟觀察報。

按照黑石集團披露的信息顯示，此次的交易由其旗下的兩支基金共同完成，其中BlackstoneRealEstate的機會型地產基金BREP策略將以134億美元收購1.15億平方英尺。此外，非上市房地產投資信託基金 BlackstoneRealEstateIncomeTrust(BREIT)將以53億美元收購6400萬平方英尺。

普洛斯方面回復經濟觀察報稱此次出售的資產來自於普洛斯在美國的三支基金。普洛斯美國官網披露的信息顯示，普洛斯在沒美國通過三支基金共擁有1.85億平方英尺的物流不動產規模。2017年普洛斯年報數據顯示，截止該財年普洛斯在三支基金的持股為10%左右。

此次交易的價格普遍超出了行業人士此前的判斷，物流專家、貫鑠企業CEO趙小敏對經濟觀察網表示，此前普遍預測的交易價格在160億美元左右，而實際成交的價格高出了近20億美元。

普洛斯美國版圖

2014年，一位普洛斯股東收到了普洛斯方面發來的一份股東決議說，然後告訴股東“要花筆大錢”。“當時我們比較震驚，剛剛融完資的普洛斯就有這樣一筆大的投資”，該股東對經濟觀察報表示。

這筆投資很快就2014年12月浮出水面，普洛斯美國官網在當地時間12月4日發布消息稱以81億美金的價格收購了IndCor公司在美的總計1.17億平方英尺的工業地產，並憑借此正式進入美國市場。為了運營這一收購，普洛斯與新加坡政府投資公司成立了GLPUSIncomePartnersI基金。

IndCor公司隸屬於黑石集團，創立於2010年。2010年，受金融危機影響，美國諸多不動產價格進入低谷，黑石集團開始布局大量收購相關產業，經過多筆收購後，IndCor在美國主要地區擁有並經營1.17億萬平方英尺的工業房地產項目，包括倉庫和批發中心等。此前黑石曾經寄望通過上市完成退出，但來自普洛斯的收購則提供了另外一個選擇。

“這次交易說明兩家大型集團在2014年這個年份對未來物流地產走勢的判斷出現了分歧”，上述接近普洛斯人士對經濟觀察報表示。

在此之後，普洛斯在美又相繼成立了GLPUSIncomePartnersII、III三支基金，並陸續進行了新的收購——其中較大的一筆是於2015年11月，GLPUSIncomePartnersII以45億美元的價格收購了5790萬平方英尺的工業地產，值得關注的是中國人壽也是這一基金的LP之一——並最終在2019年形成了其在美國的物流版圖。

點“石”成金

“這次交易說明兩家大型集團在2014年這個年份對未來物流地產走勢的判斷出現了分歧”，上述接近普洛斯人士對經濟觀察報表示。

地產的價值與宏觀形勢息息相關——地產本身即被視為抵抗通脹重要的工具，然而在宏觀的因素之外，物流地產本身的運營也會影響其價值。

物流地產運營商的能力主要取決於三個方面：一是資本化能力，二是建設能力，三是運營能力。

“其中最重要的還是運營能力，畢竟融資能力最終也要看項目的回報是否豐厚，這一切的基礎都在地產商出租率多少以及能以什麽樣的價格出租”，上述接近普洛斯人士表示。

四年時間，普洛斯在美地產價值的迅速升值與其在地產方面運營息息相關。

資料顯示，在2014年IndCor工業地產的出租率約為90%，而按照普洛斯2017年年報數據顯示其在美地產的出租率已經達到了94%。另一個重要的數據是運營淨收入，2016年、2017年兩年普洛斯在美地產的運營淨收入同比分別增長 7%、4%。“普洛斯在物流地產方面的運營能力是非常深度的，它不光光隻提供倉儲出租的服務，實際上它們還建立了一整套的配套裝務方案，比如它會通過模型告訴客戶你應該在哪裡，租多少倉位是最合理的”，上述接近普洛斯人士表示。“2015年普洛斯進入美國市場，我們觀察到這個市場的擴展性，在物流地產快速增長的時期，我們執行了一個更深遠的戰略”，普洛斯方面回復經濟觀察報。

分歧再現

普洛斯在美資產增值的一個整體背景是美國電商業務的快速發展，對於配送時效性的需求使得距離人群較勁的倉庫價值快速上漲，實際上普洛斯年報顯示2016、2017年普洛斯在美的第一大客戶均為電商平台亞馬遜，同時其份額還在快速增長：2016年為2.3%，2017年即增長為4.5%。

電商浪潮的方興未艾也是此次黑石大筆收購的重要原因，按照雙方披露的新聞稿信息，黑石不動產全球聯席主管KenCaplan在該次收購後評論道：“物流是我們今天最有信心的全球投資主題，我們期待在擴展現有的資產組合，以滿足不斷增長的電子商務需求”。

在四年後，為何普洛斯和黑石又一次出現了價值走向判斷的分歧？

趙小敏對經濟觀察報表示，如果僅僅從產業層面考量，其中很大一部分因素來自於普洛斯、黑石兩家公司戰略重點的變動。

“普洛斯在私有化戰略體系有一些調整，一方面普洛斯將重心放在了亞太地區，一方面其財務思維也變得更濃了，出售在美資產可以讓普洛斯的戰略重心更加明確；而黑石近年對於物流地產的重視程度也在提高，一個跡象是黑石近年也在多次參與國內物流地產的投資”，趙小敏對經濟觀察報表示。