爭議長租公寓續約中介費

近期，“我愛我家對西城區同房源、同承租人續租收取中介費”一事，引發外界廣泛關注與熱議。儘管我愛我家回應稱該房源因屬“相寓產品”，為長租公寓產品，因提供管家式服務，續簽收取的是服務費，並非中介費。但對於長租公寓續簽是否應該收費？服務費和中介費應當如何界定？收取標準應該如何制定？無論是租戶還是業內專家均表示，在國家壓縮購房市場、發展住房租賃市場的政策背景下，有必要從立法層面規範中介收費，以維護良好的租賃市場秩序，給廣大租戶一顆“定心丸”。

中介費還是服務費

根據媒體消息，2018年4月，租戶劉先生通過中介經紀機構我愛我家租下西城區一房源。此房由我愛我家與房主簽訂租賃合約後，再租給劉先生，第二年續租時我愛我家要求劉先生繼續繳納中介費。雙方簽訂了一年合約。

對此，我愛我家方面在接受北京商報記者採訪時回應表示，該房源並非普通租賃房源，而是“相寓產品”。“相寓產品屬於我愛我家旗下的資產管理類業務，與普通租賃管理方式不同。我愛我家的普租業務第二年如果是租戶與業主直接簽約，沒有通過我愛我家進行居間是不收中介費用的。而相寓與其他長租公寓如自如等類似，收取的費用是為客戶提供了服務內容。”我愛我家同時表示，目前公司與客戶詳盡解釋了費用的構成，客戶表示認同並達成一致。

北京市京師律師事務所律師劉松濤、喬喬向北京商報記者介紹稱，關於房屋出租的中介費用，目前沒有明確政策規定。但就“同一房屋、同一租戶”的收取續約中介費是不合理的，因為中介機構在第一次完成居間服務所收取的費用，無權在續約中再次收取（居間服務的延續）。

但合碩機構首席分析師郭毅也指出，中介費是針對房屋居間交易服務所收取的費用，收取此費用的先決條件，就在於中介機構和中介經紀人是否提供了相應的服務。

買單服務 認可度基礎存在

“住過普通租賃房源，簽約時除了繳納房租還有中介費；後來轉為租住長租公寓運營商提供的租賃房源，除去房租，中介費被替換成了服務費。乍一看，中介費及服務費似乎只是繳納費用名目上的不同。不過後者提供的對應服務，似乎也給我帶來了一定便利。”自如客小徐表示，參照普通租賃續約時再行繳納中介費的爭議，只要長租公寓提供的服務及收費對等，他願意為按年支付的服務費買單。

據了解，所謂自如“服務費”，即自如客為其在租賃住房期間涉及到的一系列生活服務買單，內容涵蓋公共區域雙周保潔、供暖、網費、尋常維修等。

據了解，與普通租賃房源不同，以自如、相寓為代表的分散式長租公寓和魔術方塊等集中式長租公寓，除了一次性租賃信息服務外，中介機構都會提供管家式的服務，中介公司一般也會據此來要求在居間合約到期後、續簽後再次支付服務費。由於維修、保潔甚至鄰裡關係協調都有管家幫忙，比較省心，長租公寓的服務費在租房者中認可度要好於普通房源續租中介費。

北京商報記者調查發現，自如服務費的收取較比普通租賃而言，收取標準與方式更為清晰。自如App上明確標注“服務費需要在簽約時一次交清，支付方式選擇自如收據和自如分期的按月繳納”。根據提示公告，自如友家房源收取標準為合約期內總租金的10%；整租房源收取標準為合約期內總租金的8%；業主直租房源收取標準為合約期內租金的8%，1萬元封頂。

不過，也有對長租公寓按年收取服務費表示質疑的聲音存在。在“黑貓投訴”平台上，經常充斥著對市面上常見的幾家長租公寓運營商收取服務費的吐槽與“差評”，投訴內容包括租房續租以服務費名義重複收取中介費、服務不到位或拖遝、管家態度惡劣等。

中原地產首席分析師張大偉曾在接受北京商報記者採訪時表示，不乏一些機構服務費是中介費的“假面”,實質上等同於變相收取中介費。張大偉認為，服務費本身沒有問題，需要深層次考慮的是，長租公寓運營商所謂的“服務費”到底和中介費有無關係。“政策不允許中介又吃差價又賺中介費,長租公寓公司向租客收取服務費的行為就像打了個‘擦邊球’。”

“自如實際上把經紀業務中的‘中介費’包裝成了‘服務費’，按年收取的服務費對應的是其對外宣稱提供的一系列服務。而我愛我家沒有包裝，中介費就是中介費，因而續約收取中介費這一問題在近年飽受外界質疑，相關客戶投訴及媒體負面曝光不斷。”

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉說：“像自如之類的長租公寓運營商，其按年收取的服務費也是由租戶自己承擔，說到底，羊毛出在羊身上。這個錢花的值不值，還是要看提供的服務好不好。只有服務與收費相匹配，服務費才能名正言順，不被非議。”

監管模糊 呼籲制度設計

事實上，就房地產中介市場存在的不規範經紀行為，早在2013年5月，北京市住房和城鄉建設委員會便已會同北京市工商行政管理局、北京市發改委、北京市人力資源和社會保障局共同制定了《北京市房地產經紀管理辦法》（征求意見稿），其中明確規定：“同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。”也就是說，如果是同一房租的租賃雙方進行續約，中介不能再次收取中介費。

但是直到2019年，“續約收取中介費”的亂象仍然禁而不止，眾多仍持僥幸態度按年收取中介費的中介機構，頻登監管部門“黑名單”。值得一提的是，北京商報記者於國內多個搜索引擎上檢索“續約中介費”這一關鍵詞發現，諸多網站及貼吧內，不乏各種關於“續約收取中介費是否合理”的問答與維權支招。我愛我家為近年來被曝光較多的中介經紀機構之一。

行業相關法規缺失導致的監管模糊，被視為“續約收取中介費”問題遲遲無解的背後主因。有專家指出，在國家壓縮購房市場、發展住房租賃市場的政策背景下，有必要從立法層面規範中介收費，以維護良好的租賃市場秩序，給廣大租戶一顆“定心丸”。

“到預售屋屋續約收取中介費，也說不上完全‘無解’。不過需要明確的是，當前國內對於中介行業的許多管理，都是事後管理，這便導致了相關負面事件‘禁而不止’。”胡景暉建言，首先從制度層面上，國內應該加快針對房地產經紀行業的立法工作，實現有法可依；其次，明確與之相關聯的職能部門的監管範疇，以督導和監控機制為抓手；此外，從民間調解渠道上，要充分發揮各地消費者協會和中介行業協會的協調作用。

就租戶層面的維權問題，上述多位行業專家均認同，承租人不能一味退讓妥協，可以通過向消費者協會、市場監管部門投訴舉報，或者向法院提起訴訟等方式積極維權。此外，市場監管部門也應加強對此類涉及“續約中介費”霸王條款的整治，聯合消費者協會等組織對收取續租中介費的中介經紀機構進行約談，要求經營者糾正侵權違法行為。