房貸利率只是“換錨”，個人房貸基本不受影響

中國人民銀行25日發布公告稱，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。這一變化主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合約執行。

這個政策似乎與前幾天利率基準政策調整的時候的說法有點不一樣，當時確實說過，房貸利率不做調整，有關部門也說過，房貸利率優惠依然按照樓市調控的總要求執行。但是，為什麽幾天之後，房貸政策又有了變化呢？

其實，這個總體政策，確實沒有變化，目前樓市房貸政策主要集中在優惠利率的變化上。或者說，現在的房貸不但沒有優惠，其實都是在基準利率的基礎上，加收利率。只要房貸利率沒有降低到基準利率以下，就說明樓市政策沒有調整。

其實，怎麽可能調整呢？“房子是住的不是炒的”定位已經深入人心，正在換變成社會共識，炒房客正怎逐步退出樓市，在最近這兩年投資的人們已經被壓得喘不過氣來了，還有不少的投資客還在絕望地等待這輪調控的結束。當然，這些都是本輪調控的重要成果，怎麽可能說變化就變化呢？變化了，豈不是要前功盡棄了。

此次調整之後，個人房貸的定價基準變成了貸款市場報價利率（LPR）——即18家商業銀行每月自主報價形成的一個貸款利率，央行規定各家銀行在制定貸款利率時要參照這個LPR。

這次基準利率調整，其實與往年的基準利率調整不同，說準確點，其實也不能算是基準利率的調整。因為，這次調整的是基準利率的計算方法，並沒有具體規定基準利率的調整標準。以前都是央行確定基準利率標準，現在改成了多家銀行利率標準的一個加權方法進行計算。

以前，央行確定基準利率主要根據經濟狀況進行調整，這樣的辦法，因為主觀性比較強，調整到剛度很大，但是，準確性有些不足。現在，按照多家銀行的利率加權計算的辦法，肯定是更加符合實際要求，也就是說更加市場化了，應該是更加準確了。

這個辦法就與外匯調整一樣，以前也是只是錨準美元匯率，受製美元的變幻而變化，其實並不能完全準確反應國際經濟狀態，只有錨準多個外匯品種，進行加權換算才能準確反應國際經濟和匯率變化情況，也就是說籃子裡東西多了，這樣的計算方式的調整更具有實際意義，是管理水準的提高。

這次利率的定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），個人房貸的定價基準仍然是貸款基準利率，即按基準利率上浮或者下浮多少，來確定個人房貸利率。與當前我國個人住房貸款實際最低利率水準基本相當。

據有關部門介紹的情況，按照住房信貸政策要求，房貸加點體現貸款風險狀況，合約期限內固定不變。這意味著，房貸新規不會對存量的購房者月供產生影響。未來，除非央行加息或降息，這部分購房者的月供不會發生變化。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善LPR形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

隨著樓市調控政策近期再次趨嚴，多次強調“房子是住的不是炒的”定位，不少城市的房貸利率普遍上調。部分銀行房貸利率執行的是首套房貸按基準利率上浮15%，即4.9%*1.15=5.63%，；二套房貸按基準利率上浮20%，即4.9%*1.2=5.88%，少數銀行上浮達到25%。從目前的銀行執行的具體利率來看，各家銀行都非常懂得當前的信貸風險，因此，絕對不會放鬆樓市調整，自然也就不會放鬆利率控制。

事實上，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水準不能下降。不將房地產作為短期刺激經濟的手段，將保持個人住房貸款利率基本穩定。【本文由“馬躍成”账號發布2019年8月28日】