昔日“地王”三年後入市 融信失意中興路一號

撰文：舒克

出品：大摩地產（ID：damoland）

三年前，剛搬家至上海的閩系房企融信斥資110億，拿下上海核心地段中興路的稀缺地塊。這個讓融信在滬上一戰成名的“地王”項目，後出讓49%股權給萬科，由萬科與融信共同開發。直到最近，“中興路一號”終於正式亮相，但房市限價的大勢下，該項目已難言風光。

上個月中，萬科和融信聯合宣布中興路項目即將入市，該項目的正式名稱為為“中興路一號”，預計單價13萬元每平米——由於項目尚未取得預售證，最終售價還是以預售證為準。

2016年8月，總部剛遷至上海僅半年的融信，溢價139%戰勝17家房企，以110.1億總價拿下上海靜安區核心地段的中興社區地塊，是當年單價最高的“地王”。

融信一時萬眾矚目。當時剛剛登陸資本市場的融信，2015年的銷售額僅有120億，總資產不到400億，拿下這個項目實屬豪賭。但高昂的地價和投資成本，讓融信很難獨自吃掉這塊寶地。同年12月，萬科成功入局，以接近54億的價格從融信手中受讓該項目49.7%股權，並主導後續操盤。

但是，2016年後上海逐漸實行“限價”、“限購”的房地產調控政策，高價地進入市場寒冬。高昂的地價成本讓萬科和融信一直無法狠下心來，讓中興路地塊殺入被限價的市場。

因此，萬科接手操盤之後，這塊“地王”一直遲遲未能動工，直到今年三月，萬科才公布中興路項目計劃年內開工建設6萬平米。

北有融創“西山一號院”，南有豪宅項目“深圳灣一號”，中興路一號的命名顯然是想與其昔日“地王”身份匹配。但是，融信當初拿地成本為樓面價10萬元每平米，加上開發成本和資金成本，再除去保障房、公共用房以及自持面積等，可售面積樓板價已經高達14.3萬/平米，中興路一號以13萬元開售能不能保本都很勉強。

曾以激進擴張聞名的融信，在今年明顯已經變得謹慎。

今年三月的業績會上，融信董事會主席歐宗洪把今年的銷售目標定在了1400億，目標增速不到15%，而上年度的增幅高達104%。

即使目標銷售增速大幅下調，融信在上半年的合約銷售僅實現567億，完成度僅有40.5%。算上七月和八月的銷售額也只有805億，僅完成了不到六成的銷售目標。

融信在半年報業績會上透露，今年下半年將推貨1200億，按照70%的去化率計算，完成全年目標的壓力不大。但從七月和八月的銷售增幅來看，融信的情況並不樂觀。數據顯示，2019年融信在七月和八月分別實現合約銷售128.9億和109.3億，同比增16.4%和18.2%。而在融信強勢站上千億門檻的去年，同期的漲幅分別為213%和78%。

今年八月，融信還出現了銷售均價下降，當月均價23455元/平米，相比上年同期均價23537元/平米和七月均價24093元/平米，同比、環比均出現下滑。

今年上半年，融信銷售額最高的三個城市為杭州、福州、上海，分別佔當期總銷售的35.8%、11.7%和11%；而在去年同期，杭州、上海、福州三個城市銷售佔比分別為32.8%、20.9%、和12.6%，其中上海的銷售份額下降明顯。杭州雖然保持住了銷售額最高的位置，但融信總裁余麗娟也坦言，下半年杭州市場沒那麽樂觀，“銷售端已經有一點冷下來了”。

融信近年來一直強調“以價換量”的銷售策略。雖然合約銷售面積持續增長，但合約銷售平均單價在去年六月底已經出現超過兩成的下滑。去年下半年雖然均價有所回升，但全年均價21672元/平米也僅比上半年的21494元/平米略漲不足1%。

均價的下滑也造成融信的淨利率呈下降趨勢。財報顯示，融信的淨利率在2015年至2018年四年間，由18.96%下降至10.1%，今年上半年雖然回升至13.2%，但相比上年同期仍下降了2.6個百分點。

事實上，從今年上半年的銷售情況來看，這種以價換量的銷售模式似乎不再被市場認可。今年上半年合約銷售平均單價同比下滑6.5%，但在合約銷售規模上僅帶來了4%的增量。對於今年剩下的四個月要背負595億銷售壓力的融信來說，此時推出高單價的中興路一號顯然是一個救急的好機會。

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