地產信託狂飆 從業者卻“如履薄冰”

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 蔡越坤“凜冽寒冬破乾坤,風霜似劍穿梭急”。2018年，身為綜合實力排名前20強房企的融資經理鍾楠變得非常忙碌，不停穿梭於各類金融機構中間找尋資金。其中，今年接觸信託機構的頻率同往年相比也明顯增多。

與此同時，一位北京地區信託經理對記者表示：“2018年從供求關係來看，供應端缺少像地產公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產扎實、風險看得明白的投資標的，需求端則是開發商被一輪一輪調控之後，面臨融資現金流不斷收緊，銷售現金流提升乏力的兩難局面。因此，今年地產信託一路狂飆，甚至撐起了2018年信託公司業務的半壁江山。”

2018年行至年尾，房地產行業融資管道全面收緊，從年頭至年尾未有鬆綁。而2018年房地產信託的新增數量卻從年頭漲到年尾，一路飆升，似未有減弱的跡象。

12月14日，信託業協會披露數據指出，從地產信託新增數據來看，三季度末當年新增投向房地業的信託規模0.64兆元，在新增信託資產規模中的比例20.26%，而這一數字在2018年第一季度僅為10.27%，增長了近一倍。此外，從三季度末信託行業數據來看，投向房地產業的資金信託規模為2.62兆元，較上季度末的2.51兆元略增4.37%，與2017年3季度末的2.07兆元增長了26.57%。

對於信託機構而言，2018年地產業務也成了部分信託機構的“吃飯業務”。一位西南地區信託柳楠對記者說：“對於從業者而言，同樣也願意在日常接洽客戶的時候緊緊抓住優質地產企業型客戶，畢竟地產業務單筆規模較大，信託報酬率也相對‘豐厚’。”

作為中國金融行業重要支柱之一的信託業在2018年給房地產行業“輸血”的通道上扮演了重要角色，但是，雖然一路狂飆，畢竟2018年龍頭房企已經喊出口號要“活下去”，每一位信託從業者也“如履薄冰”。

“一路狂飆”

回望即將逝去的2018年，對於上述西南地區信託經理柳楠來說，接觸最多的客戶就是地產公司，平時工作中，有不同地區的知名房企通過微信來加好友，談業務的頻率和渴望度非常高。

雖然信託機構對於地產客戶的審核標準也在提高，但是柳楠表示，一方面，同事仍然更願意做地產類業務。因為，今年市場中出現違約事件的主體大規模增加，地產公司相對主體資質、抵質押率、財務狀況等指標也相對看得更加清楚明白。另一方面，地產業務也是信託機構多年耕耘的重點業務之一，對於地產客戶的風控也更加能夠把握住。

房地產信託一般通過信託貸款、項目股權投資、購買房地產證券等方式投資房地產，相比於銀行貸款、發行債券等融資方式，信託業在以高融資成本“著稱”。多位信託信託從業者對記者稱，個別地產企業融資成本竟鋼彈15%。

然而，儘管如此，地產信託數據2018年“一路狂飆”。從信託機構整體數據來說，柳楠對記者稱，部分信託機構2018年主動管理類新增業務中超過80%為地產業務，公司主要的業務也是地產業務。而此前，雖然地產一直也是公司的傳統業務，但是一般在50%左右，並沒有像今年佔比這麽高。

記者根據普益標準數據統計，截至2018年三季度，地產信託新增數量佔比新增發行數量已經突破逾四成，而這一數字在2017年第一季度僅為9.27%，相比增長近4倍。數據顯示，2018年第一季度，房地產信託發行836款，佔比新增發行數量的26.46%；2018年第二季度，房地產信託發行1002款，佔比新增發行數量的29.85%；2018年第三季度，房地產信託發行1441款，佔比新增發行數量的36.01%。

時間倒退至一年前，2017年第一季度，房地產信託發行為191款，佔比新增發行數量的僅9.27%。與之相比，截至2018年第三季度，房地產信託新增數量相比於2017年第一季度已增加近4倍。根據用益信託最新的11月份數據統計，從資金運用領域看，11月份投資於房地產領域的產品496款，環比增加93款，佔比上升4.12個百分點至38.27%，房地產信託新增數量仍然在上漲。

與之相比，2018年第三季度，工商企業類信託發行數量為511款，佔比新增發行數量的12.77%；基礎設施類信託發行數量為670款，佔比新增發行數量的16.74%；證券市場類信託發行數量為309款，佔比新增發行數量的7.72%；金融類信託發行數量為870款，佔比新增發行數量的21.74%；其他類信託發行數量為201款，佔比新增發行數量的5.02%。

相比2018年初，工商企業類信託佔比新增發行數量的10.54%，基礎設施類信託佔比新增發行數量的15%，證券市場類信託發行佔比新增發行數量的13.61%，金融類信託發行佔比新增發行數量的14.50%，其他類信託發行數量佔比新增發行數量的19.88%。

記者對比後發現，從資金運用領域看，地產信託是2018年這六大類信託產品中新增發行產品數量最為明顯。

此外，普益標準數據顯示，2018年上半年房地產信託產品發行數量排名前十的信託公司變化不大，其中四川信託2016年發行139隻，2017年發行434隻，僅2018年上半年便發行了336隻，一直處於房地產信託業務首位。其他九家信託機構為別為，大業信託、浙金信託、國通信託、中航信託、光大信託、民生信託、愛建信託、杭州信託、百瑞信託。

除了地產信託的發行數量飆升明顯，多位信託經理對記者表示，2018年地產公司的融資利率也在不斷攀升，利率平均也有12%左右，個別房企甚至鋼彈15%。雖然房企是典型的高利潤率行業，但是為何房企在2018年偏愛通過地產通過來獲取融資呢？2018年新增地產信託數量飆升透露出房企融資有多緊呢？

“從肉疼，到刻骨”

2018年地產行業融資的難易程度，用地產業資深人士的話說，“以前是肉疼，現在是刻骨”。此前地產公司融資管道選擇眾多，找信託做融資可能只是要承擔稍微高一點的利率。但是今年，隨著房企其他融資管道收緊，通過信託來做融資可能承擔更高的融資成本。

上述綜合實力20強房企的融資經理鍾楠對記者表示：“今年的融資額度業務指標比往年相比加重不少，公司中不同地區的負責融資的工作人員在在與各地信託機構在對接，加大融資力度。”

上述西南地區信託經理柳楠對記者透露，今年不少地產公司在不同地區成立了融資部並招聘了融資經理。而且，今年融資經理如果可以給公司融到錢，非常“吃香”，在公司中也非常“牛”。

根據中原地產最新發布的數據顯示，今年以來的土地流拍數量出現激增。1-11月，中國一二線城市的土地流拍數量升至282宗，創六年新高。2018年地產行業透露出陣陣寒意。除了信託領域，銀行、債券等地產公司傳統融資領域似乎均在2018年逐漸收緊。

隨著2018年2月《上海銀監局關於規範開展並購貸款業務的通知》及2018年5月《銀行業金融機構聯合授信管理辦法（試行）》的頒布，一些債務規模大、杠杆率高、償債能力不足的房企銀行信貸逐漸受限。一位銀行了解地產融資情況的工作人員對記者表示：“2018年銀行導向上對於地產公司貸款有收緊的趨勢，還可支持一二線城市，但均是全國排名靠前的大型房企下屬項目，核心地段優質住宅房。”

同樣，2018年上半年在緊信用及房地產調控的大背景下，房地產企業債券融資規模依舊較低。2018年4月發布的《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》規範房企境外發債資金投向，地產公司通過境外債券發債融資也被“堵住”。

而且，上述北京地區信託機構的信託經理對記者表示，今年不僅外部監管政策對於地產公司融資管道收緊，更重要的是包括信託在內的金融機構對於給地產公司貸款風控也更加嚴格。

相對而言，地產公司通過信託領域融資通道雖然有提示風險，但並未頒布嚴格政策受限。普益標準研究員吳紅麗在接受記者採訪時表示：“從監管層面看，今年以來，監管部門加大信託通道亂象整治、督促信託業回歸信託本源，證券類業務受到限制，信託資金需要向實體經濟回歸；從業務轉型進度看，資管新規實施細則下發後，新產品要按照新規要求執行，涉及業務流程調整，創新業務轉型替代尚需要一個較長的時間周期；從房地產市場融資需求看，房地產融資管道收窄，銀行貸款、債券等融資管道受阻，而目前房企依舊存在較大融資需求，開發商轉而通過信託融資，亦推動房地產信託規模和佔比不斷增加。”

12月12日，發改委發布了《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型更新或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。但是通知要求發債房企需要滿足資產總額大於1500億元，營業收入大於300億元，負債率不超過85%，3A評級的房地產企業等條件。

市場中不少投資者認為這是對房企再融資的寬鬆，但是東方金誠債券首席分析師蘇莉對記者表示：“利好主體資質優良、募投項目符合要求的龍頭企業債券發行。需要強調的是，這種融資利好，不是因為它是房地產企業，而是因為企業主體“優質”，募投項目符合政策導向”。所以，房企再融資鬆綁的信號似乎還沒有打開。

“如履薄冰”

雖然2018年新增地產信託數量飆漲，但是信託機構也“如履薄冰”，對於所選擇的地產客戶的主體資質要求也越來越高，畢竟2018年信用環境在不斷收緊，優質主體對於從業者來說也很難辨別。

多位信託經理對記者表示，從公司角度對於地產的資質主體要求也在提高，而且風險控制也在明顯提高，今年尤其由此。

柳楠對記者稱，2016年的時候，公司接觸的融資主體的房企綜合實力排名在150名左右；2017年，政策對於地產融資的監管逐漸趨嚴，公司接觸的融資主體的房企綜合實力排名在100名左右；而到了今年，公司接觸的融資主體的房企綜合實力排名在30名左右，甚至更高。雖然2018年新增地產信託的數量在飆升，但是公司的風控明顯也在逐步提高。

據記者了解，信託機構在做地產業務時優質類交易對手選擇標準為，“實力雄厚、管理突出、開發能力強、土地儲備合理、股東背景好、具有品牌優勢，尤其是具有較強資金實力和暢通的多元化資金來源管道的大型優質房地產開發企業。”

對於不良禁止交易的地產客戶開展房地產投融資業務合作，信託機構也有明確的要求，“項目公司及其集團或民營企業實際控制人近期存在重大負面資訊；項目公司及其集團或民營企業實際控制人近三年存在與金融機構的違約事件或糾紛；民營企業實際控制人信用記錄不佳，存在民間借貸或民間借貸情況調查不清，或存在黃賭毒等不良嗜好。”

柳楠表示，2018年信託機構做地產業務時候抵押率也在不斷加大，公司的風控力度明顯提升。此前特別好的交易對手不要抵押物，或者有部分信用風險敞口的需要部分抵押物，但是今年很多項目甚至都要150%的抵押物，完全無風險覆蓋房企貸款主體的本金和利息。

另一方面，地產信託的監管也在加碼。今年8月底傳出監管收緊的消息，“多地銀監局電話指導要求公司全面暫停”房地產信託業務，雖然多地銀監局辟謠為假消息，但是也透露出監管對於地產信託風險的關注。今年信託機構“涉房信託”也成為風險高發區，例如今年7月3日，萬向信託因“房地產貸款審批管理不審慎”被浙江銀監局處以30萬元的罰款。

普益標準研究員吳紅麗在接受記者採訪時表示，今年各地銀監局相繼對相關信託公司作出處罰，處罰事由包括“違規向土地收購儲備中心放貸，嚴重違反審慎經營規則”、“將信託資金違規用於土地儲備貸款”、“房地產項目貸款審批管理不審慎”，從監管層今年開具的罰單事由可看出涉房業務為監管機構處罰的重點領域之一，說明監管部門始終維持對房地產信託業務嚴監管的決心。“從今年監管層開具的信託公司罰單事由中多涉及資金違規流入房地產行業可知，房地產信託面臨較大的合規風險。此外，房企拿地成本上升、個人購房貸款審批速度放緩以及債務陸續到期等因素導致房企的資金需求進一步加大，融資成本上升，市場風險不斷積聚增加，在當前“打破剛兌”的監管環境下，投資者亦需要警惕房企較大的信用風險。”吳紅麗對記者補充稱。

但是儘管如此，大部分信託從業者眼裡地產仍然是行業裡的“香餑餑”。據記者了解，一位西部信託機構從業者稱，從2018年年底到未來三年，中國房地產可能是最後一輪景氣周期。因為居民的杠杆已經加到一定水準，房地產價格或也已經漲到水準，但是房地產市場流動性縮減，經濟會出大問題，房地產行業的調控周期應該是漸近尾聲。這意味著地產信託依然繼續會一路上漲嗎？或許時間可以給我們答案。

2019年將至，談及地產信託的下一步發展，吳紅麗對記者表示：“信託公司更加注重提高自身風險管理水準，加強自身對於投資風險的預測與評估的能力，比如投資前對投資信託基金進行科學、合理調配，要求對地產信託資金的安全采取足額擔保措施，投資後給予持續的監督和控制，避免資訊不對稱帶來的各類風險，形成事前、事中及事後全過程監督和控制。”