今年下半年房企投融資趨勢幾何？來聽專家說的

中國經濟周刊-經濟網訊（記者宋傑） 7月11日，2019年二季度地產金融形勢發布會暨中國房地產企業銷售排行榜解讀TOP200會議在滬舉行。來自金融與地產界一線專家、學者，房企領袖、行業精英匯聚一堂，探討嚴監管下房企投融資破局之道。

易居企業集團CEO丁祖昱首先分析總結了2019年上半年房地產市場形勢，同時對未來趨勢進行展望。他表示，從政策層面來看，主基調趨向“穩定”，中央重申“房住不炒”，地方“因城施策”有收有放。從行業層面來看，5月銷售、投資、新開工同比增速跌幅擴大，但總量依然高位穩定。新房市場則經歷了劇烈波動，上半年整體先升後降，各線城市市場走勢明顯分化，一二線城市成交量回升，三四線城市市場降溫特徵明顯。伴隨著新房市場的轉暖，二手房市場交易活躍，北京、上海單月成交量皆創歷史新高。雖然四五月份部分城市成交量有所回調，但市場整體進入穩定期，預計後期將保持相對平穩態勢。土地市場方面，受各城市加大供應地塊的影響，市場回溫明顯。其中，一、二線城市量價齊漲，上半年土地成交量和成交金額同比顯著上升;三四線城市量縮價漲，成交面積和金額分別同比下滑20%和12%。部分高價地仍高度集中在一線和杭州、武漢等熱點二線城市。

談及2019年上半年房企銷售、投資及融資的表現時，丁祖昱表示，儘管行業面臨壓力，整體看來仍然在總量上保持了一定的增長，但對比前兩年降速明顯。來自克而瑞統計的數據，2019年1-6月TOP100房企累計權益銷售規模近3.9兆元，僅同比微增4%，與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。但經過今年上半年房企集中拿地補庫存，加強供應後，預計四季度房企整體銷售會再上台階。嚴峻形勢下，百強房企特別是規模上市房企得益於自身的布局和經營優勢，業績表現相對出色，超半數房企同比增速高於20%。而由於多數城市成交回落，銷售難度加大，房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升。

丁祖昱介紹道，2019年1-6月已有12家房企超千億，隨著近年來千億梯隊房企數量的進一步擴容，預計全年千億房企的數量將在35家左右。雖然房企融資環境趨緊，融資成本不斷走高，但截至2019年上半年共有14家房企新增貨值突破千億。房企拿地方式合作是主流，手段逐漸多元化，如電建、華遠、合景泰富等企業的收並購比例都超過3成以上，且部分收並購項目的優勢在於能快速上市，能夠對今年企業業績增長提供較強助力。

對於未來發展趨勢，丁祖昱預期行業資金面將相對比較寬鬆，但總體資金鏈仍然緊繃；政策預期穩定，短期市場持續波動，頻率加快，波幅收窄；不同能級城市持續分化，城市內部分化加劇；行業規模穩中微漲，在過去3年實際產品力有所退步的情況下，2019年產品力再次成為市場關注的焦點。最後，城市集中度、企業集中度、關聯行業集中度將進一步加強。

鼎信長城董事長章華接著做了主題為《從金融視角看2019年房地產行業投資新生態》的演講。他指出，房地產行業局部金融化現象突出，部分房企負債率偏高，同時受金融去杠杆的調控，房企資金來源受到了嚴監管，房企融資方式、手段面臨著強烈的調控。因此現階段房企投資“轉捩點”已經出現，目前呈向下的趨勢。但從投資回報率看，房地產仍然位居前列，因此他對行業未來發展抱有信心。

談及新生態下還有哪些機遇可以挖掘，章華表示，中國房地產行業結構性機會長期存在。金融可以對接城市化率提升帶來的剛性需求以及追求美好生活帶來的改善性需求；從區位上看，三大都市圈和中西部中心城市仍有較好機會。同時，一些“轉向性”機會也可以利用，比如城市物業的升級改造等。對金融機構而言，應通過“五優投資”，聚焦高盈利項目和優質主體。對房企而言，高杠杆和冒進的時代已經過去，房企現階段需要看清市場、讀懂政策，不斷提升綜合實力，鞏固自身的投融資能力、風險管控能力和對外合作能力。

華泰證券房地產首席分析師陳慎在主題為《適應新常態，激活新紅利》的演講中對2019年上半年房地產行業融資進行回顧並對下半年進行展望。他表示，綜合經濟發展和房地產行業政策來看，房地產行業周期變得更加高頻，波動性更強。他認為對於行業整體而言，下半年需要關注融資、信貸兩方面，對重點城市房價也要保持一定關注，未來重點城市的房價監控可能越來越嚴。

陳慎在演講時還提及戶籍制度改革將激活我國新一輪人口紅利，房企圍繞城市圈、城市群可以進行多角度探索。而隨著行業競爭的加劇，他建議房企轉型要重視公募REITs的發展和對物業板塊的深耕。

佳兆業集團控股首席增長官劉策在主題為《新周期下佳兆業的彎道超車謀略》的演講中分享了佳兆業作為城市更新專家的秘笈。他介紹道，在目前佳兆業的項目結構中，舊改是主要利潤貢獻者，收並購的比重也在不斷提高。伴隨存量時代的來臨，他認為城市更新並不是“推倒重來”，而是居民目標、企業目標、政府目標的協同，背後更多要考慮產業，因此佳兆業致力做城市公共服務商，為建築再生賦予更多內容，包括產業的升級、文化的複興、經濟的再生等。另一方面從企業自身而言，由於城市更新的長期性背後離不開資金的支持，佳兆業提出“金融驅動”、“輕資產運作”、“產業落地能力強”，未來希望能夠通過金融資本加更新、加產業服務的模式，提升經營杠杆，走基金化的道路。據了解，城市更新每年能為佳兆業提供幾百億到一千億間貨值的貢獻。

圓桌對話環節中，陽光城集團投資總經理李向彬、新希望地產副總裁薑孟軍、佳兆業集團控股首席增長官劉策、濱江集團副總經理李淵分別就新形勢下房企投融資策略發表了自己的觀點。薑孟軍表示，新希望對負債率有著嚴格的把控，融資以開發貸居多，始終保持銷售的穩健，增長預期合理。李淵強調在企業布局方面應堅持開發和收益並重。劉策表示佳兆業近兩年來在積極去杠杆，他認為房企實現利潤的關鍵在於做好前端投資管理。李向彬則表示要控制負債率在合理範圍內，投資方面要做到精準投資。主持人易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕表示隨著融資收緊、監管趨嚴，會有越來越多依靠精細化管控的公司脫穎而出，成為打破瓶頸期的優秀企業。