榮盛發展身背1623億債務 轉型之路漫長

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華夏時報（公眾號：chinatimes）記者李未來 於玉金 北京報導

近期業績一路報喜的榮盛房地產發展股份有限公司（簡稱：榮盛發展002146.SZ）並沒有表面上看起來那麽光鮮，由於擴張激進，榮盛發展身背1623億元債務，資產負債率達84.68%，主營業務房地產毛利率也出現下滑。

近年來，榮盛發展開始產業轉型，布局大健康產業，2017年榮盛發展控股子公司榮盛康旅獲得多個健康旅遊項目，實現營業收入31.32億元，不過僅貢獻4468萬元淨利潤，轉型之路還很漫長。

負債率達84.68%

4月份，榮盛發展接連公布了2017年年度和2018年第一季度業績報告，兩份報告業績都很亮眼。2017年，榮盛發展營業收入為387億元，同比增長26.39%，淨利潤為57.6億元，同比增長38.88%，經營活動產生的現金流量三年來首次轉正，同比增長161.54%。2018年第一季度，榮盛發展營業收入為69.84億元，同比增長36.67%，淨利潤同比增長31.13%。

這得益於榮盛發展近年來的土地擴張。記者梳理發現，2015-2017年榮盛發展共獲得約270宗土地，規劃權益建築面積2803.18萬平米。其中2017年在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地146余宗，規劃權益建築面積1108.82萬平米。截止到2017年底，榮盛發展土地儲備建築面積3495.21萬平米。榮盛發展方面表示，這一體量可滿足3年左右的開發需要。

2017年激進拿地的勢頭延續到了2018年。公告顯示，1-4月，榮盛發展在焦作、張家口、秦皇島、宜春、嘉興、石家莊、徐州等地獲取十餘宗土地，共花費約54.3億元。

不過，在激進擴張背後，是榮盛發展居高不下的債務水準。

截止到2017年底，榮盛發展總負債為1623.53億元，2016年末總負債為1205.36億元，同比增長34.69%。2017年，榮盛發展資產負債率84.68%，同比增長1.98個百分點。

2017年榮盛發展新增融資470.58億元，超出年度計劃，其中銀行貸款208.98億元、統借統還100.07億元、信託融資96.71億元、中期票據29億元、資產支持證券化15.40億元、PPN5億元、其他15.42億元。2017年其財務費用約2.22億元，同比增長244.14%。

另外，2017年榮盛發展短期借款為106.51億元，一年內到期的非流動性負債分別約為111.42億元。也就是說，2018年榮盛發展要面臨217.93億元的償債壓力。

儘管2017年榮盛發展經營活動產生的現金流量淨額首次“轉正”，但其2018年第一季度經營活動產生的現金淨額卻仍然為負，且大幅下滑。公告顯示，2018年第一季度，榮盛發展經營活動產生的現金流量淨額約為-33.55億元，同比降低315.66%。

值得一提的是，截止到2018年3月底，榮盛發展股東質押股份約18億股，約佔其總股本41.53%。其中第一大股東榮盛控股股份有限公司質押約14.6億股股份，佔其所持股份94.19%，第二大股東榮盛建設工程有限公司質押3.3億股股份，佔其所持股份55%，第三大股東耿建明質押股份1.6億股，佔其所持股份2.9%。

康旅業務回報甚微

在4月份舉行的業績發布會上，榮盛發展副總裁兼董事會秘書陳金海表示，“作為一個近20兆的巨大規模的行業，房地產能夠支撐眾多巨型企業。榮盛發展目前的規模，在這樣的市場還是小塊頭”。

2017年榮盛發展銷售金額為679 億元，在克而瑞發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜上排名26位，與2016年的排名持平。不過，隨著近幾年行業集中化程度提高，2017年銷售額超過千億的房企已達到17家，其中銷售額超過3000億元的房企為6家，有3家房企銷售額超過5000億元。而2016年千億級房企只有12家，沒有一家房企銷售額超過5000億元。

不少房企銷售額成倍增長，與之相比，榮盛發展700億元左右的銷售額確實只是“小塊頭”，其32.61%的增長率也並不算高。

激烈的市場競爭，激進的土地擴張，導致業務成本提高，榮盛發展的主營業務房地產毛利率出現下滑。據2017年年報顯示，2017年榮盛發展房地產業毛利率為27.16%，同比下降1.26個百分點。同時，榮盛發展的大本營河北地區的營業收入也下滑6.75%。

而榮盛發展似乎早已不滿足於房地產業務，2015年，榮盛發展加大了在生態旅遊、養老養生、產業新城以及互聯網等領域的投資，設立了榮盛康旅投資有限公司、河北榮盛興城投資有限責任公司、四眾互聯(北京)網絡科技有限公司，試圖打造“大地產、大健康、大金融 以及新興產業全面發展的“3+X”戰略格局。

不過，其轉型之路還很漫長，儘管其大健康項目進展迅速，但目前回報甚微。

2017年，榮盛發展旗下負責拓展大健康業務的子公司榮盛康旅簽約金額為47.61億元，營業收入31.32億元。然而僅僅貢獻4468萬元的淨利潤。對此，榮盛發展財務總監景中華表示，文旅地產的結算毛利不低，淨利潤較低原因是前期投入較大。

據記者不完全統計，2017年榮盛康旅新獲取項目22個，主要分布在河北區域，此外還包括海外項目。2017年5月，榮盛康旅與捷克南摩拉維亞州（JMK）簽訂了《相互合作協定》，擬在該地建設一個面積超過6萬平米的中醫中藥溫泉度假療養中心，預計投資金額5.68億元。

據榮盛發展總裁劉山介紹，2017年榮盛康旅簽約30余個文旅項目，其中已經投入運營或銷售的有秦皇島、神農架、海南香水灣、黃山太平湖、承德興隆、邢台內丘等項目。

由於康旅板塊業務開發周期長、回報慢的特點，榮盛發展需要較長時間才能獲得回報，而已簽約的項目還要持續投入，這將考驗榮盛發展的融資和償債能力。據2017年年報顯示，2018 年榮盛發展計劃新增信貸融資 600億元。

責任編輯：張蓓