中金：五大理由全面看多AH兩地地產股

　　中金點睛

　　全面看多兩地地產股，建議投資者把握兩條主線：

　　1、財務穩健的行業龍頭；

　　2、都市圈土儲資源豐厚、銷售高增長的高彈性標的。

　　理由之一

　　前期來自巨集觀層面的壓製正在消退

　　政策信號由“去杠杆”轉向“穩杠杆”，資金面將由前期過緊狀態轉為穩健充裕，房企信用風險更加可控，驅動市場情緒加速改善。此外，在巨集觀經濟邊際企穩向好的作用下，人民幣持續快速貶值的預期料將有所緩和，且匯率變動本身對地產公司財務影響本就相對有限，不宜過度擔憂。

　　理由之二

　　房地產政策“穩”字當頭

　　本輪調控因城施策、因時調整，景氣周期被拉長，波動收窄。在目前巨集觀經濟弱勢而住房銷售強勢的背景下，房地產政策既難言放鬆，不宜再加碼。對於市場普遍擔心的房產稅，我們認為應當推，但時機還遠不成熟，目前仍圍繞立法等前期準備工作

　　理由之三

　　行業基本面韌性強

　　全國銷售面積2018年正增長0-5%確定性高，上半年為3%，預計增速下半年將自7月起穩步提升，其中一二線（及其所輻射都市圈）市場表現將優於三四五線。在當前巨集觀和政策環境下，我們初步判斷銷售面積2019年將小幅下降5-10%（銷售額仍有望持平）。但如果巨集觀政策環境繼續出現超預期改善，則基本面2019年有可能再度大超預期。

　　理由之四

　　集中度加速提升

　　龍頭開啟銷售、盈利雙輪強增長

　　資金、土儲向頭部集中助推銷售、盈利集中度加速提升。預計龍頭公司今年銷售增速30-40%（上半年增速近30%）、明年20-30%，盈利增速今年35%（上半年增速30%）、明年29%。此外，預計銷售端毛利率將窄幅波動，最早於2019年下半年觸底回升。

　　理由之五

　　估值至歷史低點，底部信號顯現

　　A/H地產股目前交易於7.2x/6.5xFY18e P/E和5.8x/5.1xFY19e P/E，較2018年NAV分別折讓51%和49%，很多公司破淨。估值已收縮至歷史低點，資金倉位亦很低。

　　我們認為銷售/業績高增長及可能的估值修複將開啟一波較大的地產股反彈行情，而近期險資入股龍頭公司、諸多房企大舉增持/回購，也從側面折射出底部信號。

　　風險

　　巨集觀政策邊際放鬆弱於預期，房地產政策再加碼。

責任編輯：王永生 SF153