今年初，房企的融資略微寬鬆了一些，但很快又開始收緊，而且升級了——2018年，還主要針對國內發債渠道，今年監管層已將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。與此同時，前不久開封放開限售一日遊，說明房住不炒的主基調沒有絲毫放鬆，調控高壓還將持續。
銷售回籠資金和融資輸血的渠道都收窄，使得一些房企現金流出現問題，甚至破產倒閉。這本來都是很正常的現象。不過，最近網絡上廣為流傳的多篇文章卻引發了大眾甚至不少業內人士的擔憂——文章說，根據人民法院公告網的公告，截至今年7月中旬，全國已經有200多家房企發布破產公告……房地產行業快不行了！
果然如此嗎？明源君發現，非也！
1、今年房企破產的速度並沒有明顯比往年快；
2、破產房企的數量隻佔全國房企總數的極小比例；
3、今年上半年，建案每個月的銷售額都是同比上漲的。而且，2016年調控以來，也都是上漲的。
換句話說，房地產市場其實還挺好的，無需擔憂。
今年房企破產的速度隻略快於去年
08年和14年，破產的房企數更多
對絕大部分人來說，都不會去關注每年有多少家房企破產；可是，對購買到破產房企產品的購房者來說，其痛苦卻又是十分具體的……因此，某天一個大V寫條短評或者文章，說今年已經有兩百多家房企破產了，很多人還是很恐慌的。
而民眾的恐慌，會導致更多想搞個大新聞的媒體跟進這一熱點。前些天，甚至不少地產人都都跑來問明源君：聽說今年已經有200多家房企破產了，房地產是不是真的不行了，我要不要考慮趕緊轉行。
然而，其實只要稍微去查驗一下原始數據，做一下縱向對比，就會發現，其實事實並非如此。
明源君登錄“人民法院公告網”查了一下，發現截至2019年7月24日，今年破產的房企數量為274家，去年全年為458家。
由於時間維度不一樣，我們來換算一下，2018年，平均每天有1.2547家房企破產，2019年則每天有1.3366家房企破產。1.3366略大於1.2547，可是，這根本說明不了什麽，畢竟二者的差距實在是太小了！
2016年乃至更早年份，每年破產的房企數據，明源君未能在“人民法院公告網”查到。然而，有數據顯示，2008年的時候，有數千家房企破產，只不過進入法院破產程序的案件少之又少而已（我國《企業破產法》於2007年實施，國家工商總局披露的數據顯示，2008年到2011年，全國每年被吊銷的企業數量達35萬~40萬家，依法注銷的同樣為35萬~40萬家，但同期進入法院破產程序的案件只有2000件左右）。最近一輪的行業低谷，同樣有上千家房企倒閉或被兼並。
至於很多文章中所說的，今年以來，資金鏈斷裂的房企裡，有不少知名的中型房企，五百強房企甚至還百強房企…
然而，這也不能說明當前的形勢比以往嚴峻。事實上，在2014也有百強房企倒閉，當時光耀集團的倒下，震驚了業內不少人；更早的2008年，當時部分TOP10也不知道還有明天明天。真看不出嚴峻在哪。
如果總體來看，在調控嚴格的年份，今年房企破產的數量和速度，頂多也就排在中等偏下的水準（原因下面分析）。
如果你再翻看一下2014年專家和主流媒體的報導，你甚至會發現，目前這個破產速度，不僅不悲觀還非常的樂觀。
每年破產的房企數隻佔總數的1.5%
相比其他企業，房企的命要硬得多
如果說，我國只有數千家房企，那麽一年破產幾百家，那將會是挺恐怖的一件事，因為作為購房者，購買到有破產危險房企房子的概率很大；作為地產人，你進入有破產危險房企的概率也會較大。
然而，我國有數萬家房企，一年破產幾百家房企，隻佔到房企總數的百分之一，甚至更少。
要搞清楚破產房企佔總量的比例，首先要知道我國到底有多少家房企。
1998年房改之後，我國房企房地產迎來高速發展，房企數量不斷增長，根據國家統計局的數據，1998年我國房企24378個，2017年增長到了95897個。
然而，這個數據跟現實的觀感有很大的差距。且不說整個房地產行業分化越來越嚴重，集中度越來越高，只看2008年和2014年這兩個房地產行業低谷時期的數據也很蹊蹺，這兩個年份，房企很難過，大量房企破產倒閉或者被兼並收購，可是國家統計局的數據卻顯示，2008年和2014年，全國房企的總數還是增長的！
之所以會這樣，一是房地產行業的門檻很低（在2017年年“兩會”的小組討論上，許家印就建議完善房地產開發企業資格認定，並稱房地產是講技術的，有資質要求的，不能說誰有錢誰就能做），導致房企數量很多；二是絕大多數小房企可能只是一個空殼，甚至是一個項目公司，整個公司也就三五個人，還有一些企業擁有房地產業務的範圍，但是，公司主業不是房地產，實際上並沒有開展房地產業務，這樣的企業不在少數（當然，還有一些沒有資質的企業，通過掛靠等方式“獲得資質”，從事房地產開發的）。
根據世邦魏理仕旗下CBRE Global Investors 2014年披露的數據，剔除小型建築公司和那些為了一個項目專門成立的公司之後，還有大約3萬家開發商。
2017年9月，時任中國房地產業協會會長劉志峰也曾公開表示——全國真正的房地產企業的數量大概在3萬家左右。
因此，3萬家是一個比較靠譜的數據。這樣算下來，我國每年破產的房企數量，也就是總數的1.5%左右。
假設（純理論推導）每年都有1.5%的房企破產，並且沒有新增的房企出現，也要接近70年才能全部破產。而實際上，只要有人就會對房子有需求，就會有房企存在。
調查數據顯示，我國的民營企業平均壽命大約是3.7年，中小型企業的平均壽命更短，只有2.5年；大公司的平均壽命長一些，達到7-9年。相比之下，歐美國家大型企業的平均壽命是40年，中小型企業的平均壽命是7~8年。
這麽一看，我國房企不僅活得很不錯，而且可以說命很硬。
建案銷售額一直在正增長
今年銷售額有望突破15兆
2014年的時候，廣大房企很難過，大量的地產人在謀劃著轉行；2016年930調控之後，每過一段時間，都會有房企覺得很難過，甚至包括一些大房企。
可是，其實整個行業其實依然在發展，夕陽的不是行業，只是部分企業。
以房價為例。限購限購限價限貸等一整套組合拳打下來之後，各地的房價確實被有效的控制住了。部分城市甚至不再公布新房的價格，因為新房規模有限的城市，成交價格水準很難容易受結構性影響，現有價格不能很好地反映市場的真實情況。
其實，全國層面，也不直接公布房價數據。不過，我們可以根據國家統計局公布的數據推導出來。
以今年上半年的數據為例。我們可以根據國家統計局公布的兩份房地產數據《2019年1-6月份全國房地產開發投資和銷售情況》和《2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》據換算出來（銷售金額/銷售面積=均價）：2019 年上半年，全國建案的均價是9329元/平方米。
按照同樣的方法，我們可以得出，2018年上半年全國建案的均價是8678元/平方米，2018年下半年全國建案的銷售均價是8785元/平方米。
因此，2019 年上半年，全國建案均價同比（跟2018上半年比）上漲 7.50%，環比（跟2018下半年比）上漲 6.19%！
由於房價總體還是上漲的，因此，即便有些月份，全國建案的銷售面積同比有下跌（比如今年1~2月同比下降了1.6%，1~5月同比下降了3.6%），但是，建案銷售額累計增長的表現依然堅挺——事實上，2016年930調控以來，建案銷售額累計增長一直為正數，只是數值減小了而已。
去年，全國建案銷售額149973億元，方便起見，一般人將其稱之為“15 兆”。今年以來，主流的觀點認為，2019年的房地產的銷量會下降，比如惠譽預計，中國房地產2019年銷量下降5%-10%，這一數值得到了各機構，以及明源君接觸到了很多百強房企高管的認同。
可是，從國家統計局的數據看，今年上半年全國建案銷售額70698億元，增長5.6%，而且，上半年每個月的銷售額都是同比上漲的。再考慮到2016年930調控以來，就沒有負增長過。只要調控不進一步加碼，今年全國建案銷售額大概率會突破15兆。這樣的市場還不夠好嗎？！
小結
樓市和股市，是中國產生最多新聞的兩個行業，人們日常生活中關注最多的兩個行業，總有人想搞個大新聞，獲得更多的關注。因此每過一段時間，都會有各種版本的“狼來了”的故事。可是，只要稍微深究一下，就會發現，這些都只是發展過程中的小浪花。
當然，對房企本身來說要有足夠危機感。中小房企，特別是前些年擴張凶猛、負債較高的小房企，還將相繼離場。越往後走，越是高手之間的較量。百強20強10強，並不一定就拿到了免死金牌。一個黑天鵝，就可能將公司推上生死攸關的邊緣。調控依然在繼續，衝規模的同時，要注意規模、利潤和負債的平衡。走得快固然重要，但走得遠更加重要。
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