雅居樂廣州區域換帥，千億之後高管頻現動蕩

跨入千億後的雅居樂(03383.HK)人事變動頻頻。近日業內消息稱，雅居樂廣州區域總裁鄭重已經辦理離職及交接手續，接任者為融信中國(03301.HK)第四事業部總裁張海明。雅居樂方面向第一財經證實了此事，並表示張海明已於5月30日辦理入職手續。

資料顯示，張海明在融信時任職第四事業部總裁，分管鄭州、天津、太原等城市。2018年11月，融信將“集團-區域公司-項目”三級管理架構改為“集團–事業部–城市公司-項目”架構，將重要核心區域公司變成事業部，並將周邊區域並入事業部，最終形成“4+1”事業部格局。

其中，第一事業部包含福建、廣東；第二事業部包含上海、江蘇、山東青島；第三事業部包含浙江、江西和湖南；第四事業部包含鄭州、天津和太原等城市；另外，還成立了一個西南區域公司。張海明即為第四事業部的總裁。

從業績貢獻上看，第四事業部在融信內部並不突出。融信2018年報顯示，杭州、上海、福州、西安、南寧、衢州、金華、六安及阜陽合約銷售額分別佔其合約銷售總額約33.05%、17.98%、9.77%、5.13%、6.56%、3.02%、2.21%、1.93%及2.61%。第四事業部下屬城市並未居於前列。

而急於將張海明納入麾下的雅居樂，近期一直處於人事變動的風口浪尖。此前，原海航基礎副董事長兼首席執行官曾標誌接任簡毓萍任職雅居樂海南區域總裁。首席財務官張森正式辭職，再次將雅居樂的財務狀況推至聚光燈下。

2018年，雅居樂成功實現千億銷售，但與規模同進的是負債水準。?截至2016年、2017年和2018年底，雅居樂資產負債率分別為66.48%、72.96%和76.14%，負債比率分別為49.10%、71.40%、79.10%，呈逐年走高趨勢。截至2018年底，雅居樂總借貸餘額達885.29億元，同比2017年底增加43.54%。

短債方面，截至2018年底，公司一年內到期借款353.33億，而同期在手資金450.62億元。雅居樂方面表示，截止目前，公司還有未動用授信額度約600億元，債務覆蓋率充足。

不過，房企負債水漲船高背後，是整個行業的加杠杆。據樂居財經統計，百家上市房企資產負債率平均值再次走高，從2017年的77.72%增長到了2018年的78.90%。對比龍頭企業，碧萬恆融2018年資產負債率分別為89.36%、84.59%、83.58%、89.8%。

負債之外，雅居樂的盈利能力同樣仍待提高。野村證券研究認為，雅居樂去年核心盈利遜於預期。瑞信表示，雅居樂2019年合約銷售金額同比增長10%至1130億元，意味著去化率需要達到57%，然而三線城市的土儲以及海南市場的持續疲弱，實現此目標頗具挑戰性。

此次換帥的雅居樂廣州區域，截至2018年12月31日，其內共有5個物業發展項目，預計總建築面積約628萬平方米，土地儲備約84.1萬平米。而從融信挖人，或許來自於兩家千億公司對規模與速度的相同訴求。

融信起於福州，4年內打開上海、杭州房地產市場後，向華中華北腹地進發，並於2017年下半年正式進入鄭州市場。2018年，融信下屬子公司收購位於河南鄭州的四幅地塊，加大於河南省的布局，進一步深耕中部區域。

“速度和加速度是我們的標簽。”張海明曾如此概括融信拓疆華北、華中的勢頭。張海明此番對速度的執著，是否會為雅居樂廣州區域注入新元素，還有待市場觀察。

截至2019年5月末，雅居樂累計預售金額合計為456億元，同比增長19.62%；建築面積310.4萬平方米；平均價為14693元/平方米。以2019年預售目標1130億元計算，雅居樂已完成目標的40.35%。