長租公寓會成為下一個共享單車？

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄機構 凱盛專家

　　想當年，共享單車打著“解決最後一公里”的賣點，吸引了大量資本湧入，導致行業畸形發展，被戲稱為“共享單車佔領全球”。但是，燒錢並沒有產生盈利，反而使資金缺口“越燒越大”，沒有人願意接盤，多數資本損失慘重，用戶損失押金，單車垃圾如山。

　　現如今，長租公寓的模式也與之類似。原我愛我家副總裁胡景暉認為，資本大幅度進入長租公寓推高了房租，部分公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源。更為憂心的是，長租公寓可能由於資金等成本太高問題，發展不出盈利，造成房主、長租公寓、租客，三者糾結。當資本撤退後，這個行業是否面臨著“爆雷”的風險？

　　警惕長租公寓“爆雷”

　　過去一年，在全國一二線城市房租漲幅驚人，13個城市房租漲幅超過20%。成都以30.98%的漲幅位列榜首；深圳緊隨其後，漲幅高達29.68%；重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅超越北上廣，而北京和廣州的漲幅均超過20%。

　　由於大城市存在很強的租賃需求，很多資本正加快進入租賃市場，造成部分房源被爭奪進而導致租金上調的現象出現。

　　雖然政策鼓勵資本進入長租公寓，但是金融資本過多介入，導致市場比較狂熱，為了獲取定價權，中介將主要目光聚焦在搶奪房源上，但是受困於成本太高，因此無法盈利。這種尷尬的局面與共享單車當初的情況比較類似。

　　數據顯示，北京房租在最近幾個月上漲尤為猛烈。

　　2016年—2018年4月，北京租房均價大體在70—80元/月·平方米之間波動；5月、6月的房租均價分別為80.5元/月·平方米、86.4元/月·平方米，上漲勢頭顯現；7月達到了90.12元/月·平方米，同比上漲25.8%，其中通州區租金均價同比上漲近40%。

　　SOHO中國董事長潘石屹並不看好這一模式。他認為，做長租公寓業務一定要有銀行貸款，目前銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，租金回報率只有1%，這就意味著即使租金再翻一番，這個行業依然虧本，靠燒投資者的錢是不歸路。

　　在資金面收緊的情況下，長租公寓可能面臨“爆雷”的風險。

　　目前部分中小長租公寓企業面臨著資金壓力，如果與小貸公司合作，這類企業通常會采取高杠杆資金的方式進入，信貸收緊會加具行業風險。

　　本次租賃市場“地震”引起了很多投資者的關注，我愛我家雖然受到影響，但是股價並未出現明顯下跌，反映出投資者看好此類企業的中長期投資價值。

　　房租下調希望渺茫

　　8月19日，北京市房地產中介協會也召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加並共同承諾落實“三不”要求，承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

　　為房屋租賃企業設定投入房源數量，有助於對中介機構進行考核。同時，由於房源還規定了不允許漲租金，也有助於形成房源充足、租金穩定的租賃市場。

　　但是，由於租房市場與購房市場相互影響，房價漲上去後，基於剛需群體旺盛的需求，房租已經很難下調。此外，一線城市積極嚴查違法建築，也導致了可租賃房源數量減少．

　　如果要想從根本上調控房租，需要對房源市場進行分類，形成系統的分層次的房源資源庫，涵蓋低價房源、中端房源和高端房源的市場，滿足不同層次消費者的需求，減輕租客的壓力，促進租金和租房需求相匹配。

　　作者：嚴躍進（易居研究院智庫中心研究總監，負責研究中國房地產市場與政策，另參與國務院相關住房政策的起草工作，為政府機構進行市場走勢解讀。）

　　(本文作者介紹：凱盛專家是一家專注產業經濟的嚴肅內容供應商，由來自全球各地、各行各業的一線專家對行業熱點和前沿議題進行深入分析。)