眾所周知，與一二線城市相比，三四線城市的經濟基本面更脆弱，房地產市場支撐力相對薄弱，市場風險也較高，故房企對於進入三四線城市更加謹慎。但隨著三四線城市自身價值不斷凸顯，加之明顯的地價優勢和寬鬆的競爭環境，亦逐漸受到房企的青睞。
厚積薄發
區縣終守到雲開見月明
2017年以來，重慶主城九區房地產市場持續發力，房產價值不斷提升，諸多外來房企如金地、榮安、新城等紛紛入渝。儘管區縣市場不可與主城同日而語，但也成為越來越多房企的選擇，除傳統的金科、碧桂園等深耕區縣的房企外，中梁、陽光城、龍湖等也將視線投向了區縣。
圖： TOP20房企重慶區縣布局分布圖
2018年9月13日，龍湖以14.71億元摘得重慶市璧山區三宗低密宅地，自龍湖1993年創建15年以來，首入區縣。
2010年，金科實施“622戰略”和“1060戰略”，廣泛布局三四線城市，進入了涪陵區、長壽區、合川區等重慶多個區縣。目前金科已在重慶16個區縣成功布局，居房企重慶區縣布局之首，僅2018年就在長壽區、榮昌區、璧山區、涪陵區、雲陽縣和梁平區六個區縣有拿地。
TOP20百強房企有8家在重慶區縣有布局，其中長壽區有4家，分別為保利、碧桂園、恆大和金科，另外，璧山區、涪陵區、合川區、南川區和萬州區也均有3家TOP20房企入駐。
龍生九子各有不同，更何況29個區縣，儘管房企廣泛布局，但仍有些區縣如彭水縣、武隆區等品牌房企仍未涉入。究其緣由，經濟發展、需求量、購買力、發展潛力等諸多方面導致每個區縣吸引力強弱不一。
近年來，重慶經濟快速發展，經濟實力不斷增強，位列2018年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力第8名，超過天津和成都，城市價值屬性不斷增加。儘管如此，由於多方原因，並不是每個區縣經濟實力都能快速發展。那各區縣經濟實力到底如何呢？
萬州區綜合實力居首
縣級層次相對較弱
為有效判斷重慶市29個區縣的綜合實力情況，本文將從經濟環境、人口環境、財富水準和資源環境四大維度19個指標設立權重，運用因子分析法建立模型，對29個區縣的綜合實力進行評價。
圖：重慶各區縣綜合實力排名指標體系
由於各指標的度量部門、數量級不同，因此對數據均進行了標準化處理。數據來源於《重慶市統計年鑒（2018年）》、重慶統計局及各區縣統計公報。根據數據模型計算所得重慶市29個區縣綜合實力評價結果如下：
表：2017年重慶市29個區縣綜合實力排行榜
數據來源：中國指數研究院測算
根據評價結果可以看出，位居重慶區縣綜合實力榜首的為萬州區，主要源於多個指標均居區縣之首，如常住人口、全社會消費品零售總額，經濟及產業發展等；亞季軍分別為江津區和永川區，之後為涪陵區和合川區，綦江區為第六名；之後璧山區、大足區、長壽區和銅梁區也位列區縣TOP10；綜合實力排名靠後的為彭水縣、城口縣和巫溪縣。
縣級層次中，排名最前的為忠縣，位列第11名，之後為墊江縣，居縣級第二，在29大區縣中綜合實力位列第16名。排名靠後的區縣絕大多數均為縣級層次，佔據絕對席位。縣級層次由於自身經濟基礎相對較弱，較其他城市發展較為緩慢，且受核心區域輻射較小，綜合實力相對較弱。
一小時經濟圈優勢明顯
綜合實力均較強
圖：2017年環重慶城市圈綜合實力格局
數據來源：中國指數研究院繪製
2017年重慶市區縣綜合實力領先優勢顯著的區縣，主要集中分布在“一小時經濟圈”內，其中位於綜合實力前十的區縣中除首位的萬州區以外均屬於“一小時經濟圈”，另外一小時圈層內的榮昌區、南川區和潼南區這三個區縣綜合實力排名也較靠前。可見，當前“一小時經濟圈”聚集效應愈發明顯，競爭優勢日益突出。
從城市圈來看，位於50KM圈層的江津區和璧山區綜合實力分別為第二、第七名，綜合實力優勢突出；位於80KM圈層的共有8個區，永川區、涪陵區、合川區、綦江區、大足區、長壽區、銅梁區和南川區，綜合實力基本都位列TOP10，僅南川區未擠入前十，位居第14名。整體來看，重慶市綜合實力較強的區縣主要都集中在80KM這一圈層內。
區縣經濟發展落差較大
馬太效應明顯
圖：2017年重慶市區縣GDP及GDP增速情況
數據來源：各區縣統計公報
重慶市各區縣經濟發展落差較大，涪陵區2017年GDP總量居首位，達992.24億元，接近1000億元，萬州區經濟發展也較快，GDP達965.81億元；而最低的為城口縣，僅48.79億元，各區發展參差不一。
從經濟增速來看，馬太效應也較明顯。GDP總量前十的區縣平均增速為9.39%，其余區縣平均增速為8.09%，部分區縣增速甚至在5%以下。分區縣來看，2017年區縣GDP增速最高的為忠縣，增速達12.00%，另外，奉節縣、璧山區和巫山縣增速也超10%，發展速度較快。
永川涪陵江津投資規模大
處於快速發展期
圖：2017年重慶市區縣固定資產投入額和社零總額
數據來源：各區縣統計公報
永川區、江津區、涪陵區等投資規模大，其中永川區2017年固定資產投資額為862億元，遠超其他區縣，江津區和涪陵區固定資產投資額也均超800億元。這些區縣，綜合實力均靠前，大量的投資也是推動城市快速發展的重要因素。
萬州區和合川區消費需求旺盛，社會消費品零售總額水準相對較高，對經濟的帶動作用較顯著。其中，萬州區2017年社會消費品零售總額最高，為359億元，居民消費力強勁。
區縣以人口流出為主
僅璧山涪陵逆勢留人
圖：2017年重慶市區縣常住人口及人口流入情況
數據來源：重慶統計局
從人口規模來看，百萬級人口的區縣共7個，萬州區居首位，常住人口達163.58萬人，合川區、江津區、開州區、涪陵區、永川區和綦江區人口規模相對較大。
從人口流動來看，重慶市區縣中僅璧山區和涪陵區實現人口淨流入，其中璧山區人口淨流入為9.5萬人，涪陵區儘管實現人口淨流入，但僅吸引0.19萬人。其余區縣均為人口淨流出，人口吸附力較弱，開州區人口淨流出最多，達50.38萬人，人口流失率最嚴重的為酉陽縣，人口淨流出為30.35萬人，佔戶籍人口35.60%，相對於每100個人裡面有近36個人外出。
NO.1 萬州區
圖：萬州區區情概覽
數據來源：中國指數研究院綜合整理
以“萬川畢匯”“萬商雲集”而得名的萬州區位於重慶東北部，地處三峽庫區腹心。自古以來憑借水陸交通之便，成為川、鄂、陝、湘、黔、渝邊區物資集散地。民國時期在萬州區設立海關，利用長江水運的便利，商貿快速發展，令其成為四川省第三大城市，獲得“成渝萬”的美譽。
根據《成渝城市群發展規劃》，將把萬州區打造為渝東北區域中心、長江經濟帶重要節點城市，提升區域服務能力，分擔核心城市功能，強化區域輻射帶動作用。
人口最多：萬州區全區幅員面積3457平方公里，2017年常住人口達163.58萬人，是重慶全市人口最多的區縣。《成渝城市群發展規劃》顯示，2020 年萬州區中心城區城市人口 150 萬人。
交通最便捷：作為長江沿岸重要的港口之一，交通便利，“兩橫兩縱、一環八射、一空一港”大交通骨架已具雛形。另據《重慶市萬州區旅遊業發展第十三個五年規劃（2016~2020年）》，萬州區正在構建完善的旅遊交通運輸體，多維交通將更加完善。
消費最多：2017年萬州區社會消費品零售總額為358.88億元，居區縣之首。萬州區近年來加快推進“一核四圈”建設，提檔更新五大商圈，有效拉動了消費需求的增長。
存款最多：2017年萬州區住戶存款為755.52億元，遠超其他區縣，人均住戶存款達4.62萬元，居民富裕程度相對較高。
NO.2 江津區
圖：江津區區情概覽
數據來源：中國指數研究院綜合整理
江津區位於重慶市西南部，因地處長江要津故而得名江津，是長江上遊重要的航運樞紐和物資集散地。緊鄰巴南區、大渡口區和九龍坡區，作為主城區的西南門戶，與主城區的交通聯繫及吸收主城區經濟輻射的強度明顯優於其他區縣，區位優勢顯著。
根據《成渝城市群發展規劃》，江津區是重慶重要先進製造業基地，四化同步發展示範區，川渝、渝黔合作共贏先行區。工業經濟是江津區的主導產業，也是全區經濟增長的核心支撐力量，特別是雙福、珞璜、白沙等組團，經濟實力不斷增強。
財政收入最多：2017年江津區一般公共預算收入為70.02億元，居區縣之首，略高於萬州區。財政收入作為地方經濟發展的晴雨表，表明江津區經濟穩步發展。近年來，以雙福、德感、珞璜、白沙四大工業園為工業經濟支撐的布局基本成型，現代農業、金融業、旅遊業各大產業不斷突破，加快推進江津區產業結構不斷優化。
NO.3 永川區
圖：永川區區情概覽
數據來源：中國指數研究院綜合整理
永川區因“城區三河匯碧、形如篆文‘永’字”而得名，位於長江上遊地區。距重慶主城區55公里，是成渝經濟區的節點城市，區內擁有高鐵及20余條高速公路，交通便捷。
根據《成渝城市群發展規劃》，永川區是重慶重要的製造業基地，西部職業教育城，區域商貿物流中心。近年來，永川區大力發展以高端數控機床為主導的智能製造裝備產業集群，永川製造飛速發展。
城鎮化率最高：2017年永川區常住人口112萬人，其中城鎮常住人口76.05萬人，城鎮化率為67.90%，接近70%。不斷拉動片區開發，大力推進城市新區拓展，促使永川區成為重慶主城區外城鎮化水準最高的一個區。
固定資產投資最多：投資作為拉動經濟增長的三大馬車之一，對經濟增長具有顯著的促進作用。2017年永川區固定資產投資為861.96億元，為區縣最高，其中工業固定資產投資佔比為51.69%。
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