9月12日晚，雲南城投公告稱，將大理滿江康旅投資有限公司（下稱“滿江康旅”）80%的股權以5.37億元轉讓給昆明萬洱房地產開發有限公司（下稱“昆明萬洱”）。
公開資料顯示，昆明萬玖房地產開發有限公司（下稱“昆明萬玖”）持有昆明萬洱49%的股份，昆明尚巨集房地產開發有限公司持有30%股份，東菀市維贏實業投資有限公司（下稱“維贏實業”）持有21%。再往上探，昆明萬玖是萬科全資子公司昆明萬科房地產開發有限公司的控股子公司。
▲來源：天眼查
那麽，滿江康旅何以得到萬科垂青？
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增值1179.58%
滿江康旅由雲南城投全資子公司雲南城投海東投資開發有限公司（下稱“海東投資”）於2018年1月出資成立，主要從事房地產開發業務。
資料顯示，6月1日，海東投資將其股權轉入雲南城投，滿江康旅股權變更為雲南城投持有其95.24%股權。值得注意的是，剛“收入”滿江康旅的雲南城投就“馬不停蹄”地在6月22日公告稱，擬公開掛牌轉讓其持有的滿江康旅80%股權。
彼時，雲南城投稱，通過本次股權轉讓，公司可獲取投資收益，實現資金回收，增加公司現金流動性。
雖然成立時間不滿1年，但根據審計、評估報告，截至2018年4月30日，滿江康旅經審計的資產總額為24.7億元，淨資產值為5246.9萬元；經評估的資產總額為30.9億元，淨資產值為6.7億元，經評估的淨資產值較账面值增加6.2億元，增值率為1179.58%。
雲南城投表示，其增值原因主要是存貨—開發成本的評估增值。據悉，滿江康旅目前持有並負責開發位於雲南大理滿江片區的項目，佔地面積228.2畝，計容建築面積57.9萬平方米，正處於報規階段。該地塊的土地開發權於2017年底由雲南城投下屬公司雲南城投洱海置業有限公司（下稱“洱海置業”）得標，得標總價為13.7億元。
▲來源：雲南城投公告
開發成本的評估增值是否表示著滿江康旅囊中地塊是一塊“香餑餑”？
審計報告顯示，截至2018年4月30日，開發成本（包括土地出讓金）期末账面餘額為14.61億元。但目前公司還未有任何營收，報告期內滿江康旅淨利潤虧損3.1萬元，經營活動產生的現金流量淨額為-14.1億元。滿江康旅“隻進不出”的狀態或是雲南城投出售股權的原因之一。
▲來源：大理滿江康旅投資有限公司2018年1-4月審計報告
萬科收購滿江康旅或是看中其擁有的土儲價值。雲南近年來本是各大房企搶灘的“寶地”，而萬科布局大理之心早已“路人皆知”。此前，昆明萬科就曾與雲南城投等設立合資公司，參與雲南澄江太陽山國際生態旅遊休閑度假社區項目。7月，昆明萬科在相關媒體平台上發布了大理的推廣圖。此次收購或折射萬科擴張雲南版圖的戰略計劃，但承接上述土地開發工程還需萬科滿足以下條件。
據上述土地使用權的投標要求，得標者需建設一所規模為36個班的六年製小學，建設造價不低於8000萬元；承擔50%拆遷補償款等。
▲來源：國信房地產資訊網，大創收儲告字[2017]13-1號
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賣小買大？
雲南城投一邊出售子公司，一邊瞄準了一條“大魚”。
9月12日，雲南城投公告稱，公司收到國家市場監督管理總局出具的《經營者集中反壟斷審查不實施進一步審查決定書》，公司收購成都環球世紀會展旅遊集團有限公司（下稱“成都會展”）股權案將不實施進一步審查。公司從即日起可實施集中。
事實上，2017年11月，雲南城投就曾公布了收購成都會展的預案。具體方案為，雲南城投擬以發行股份及支付現金的方式收購成都會展100%股權。
截至2017年8月31日，成都會展的账面淨資產值為139.6億元，該次交易總成交金額預計為240億元。而截至2017年12月31日，雲南城投淨資產僅為88.14億元。
▲來源：預案公告
根據上市公司簽署的《盈利預測補償協定》，標的公司承諾三年內累計實現扣非歸屬於母公司所有者的淨利潤合計約63億元，如本次交易資產過戶在2018年12月31日前完成，盈利承諾期確定為2018年-2020年。
據悉，成都會展的經營模式是依靠短期的房地產開發變現來支撐酒店經營及會展經營等長期的經營項目。根據今年8月最新披露的交易草案來看，成都會展房地產開發項目共計36個，其中在建項目4個，擬建項目17個，擁有325.87萬平方米的土地儲備，項目分布在成都市、黑龍潭長島、丘北、西雙版納等地，其中多個項目預計於2018年-2020年竣工交付。
此外，雲南城投也表示，成都會展的房地產開發業務及盈利預測或需通過較大規模的外部融資實現。值得注意的是，最新交易草案顯示，標的作價已從240億元減至235.7億元，而截至2017年11月30日，其账面淨資產值已增加至153.8億元。
但值得注意的是，據最新披露的交易預案，2017年度成都會展實現淨利潤2.86億元，雖同比增長32%，但與此前承諾的盈利（年均21億元）依舊相差甚遠。
▲來源：2018年8月草案
據報導，在雲南城投近日舉行的媒體者交流會上，成都會展創始人鄧鴻稱，對3年63億元的淨利承諾有信心，且99%的個人精力都會放在成都會展。
雖然信誓旦旦，但資料顯示，2018年1-5月，成都會展淨利潤僅為9944.97萬元。如雲南城投在2018年以前完成收購和資產過戶，則意味著2018年6月至2020年末，成都會展需至少再盈利62億元，方可完成盈利承諾，對於如今的成都會展而言，這無疑是個龐大的數字。
雲南城投到底是否“喜結良緣”還有待觀察。記者就成都會展業績完成情況等問題致電雲南城投，截至發稿前未收到回復。
記者 劉天天
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室