全國土地市場大復甦

記者 | 傅林林

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儘管房企的項目還未開工，但在各地的土地市場上，房企的競爭早已開始。

2月14日，北京進行了鼠年的第二場土拍，位於海澱和昌平的3幅地塊均競拍火熱，最終成交金額達到196.8億元。而在三天前，北京剛剛進行了節後的第一場土拍，3幅地塊賣出了80億元，房企間競爭同樣激烈。

中原地產研究院首席分析師張大偉表示：“最近敢拿地的其實都是賭博，疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優質底價地塊，彎道超車，但如果疫情影響持續，那麽很可能就是跌下泥潭。“

那些敢於在當前階段積極拿地的房企，顯然對土地市場和後市有著樂觀的預計，當然也有房企會持謹慎態度。在當前市場環境下，房企間對後市的判斷已經出現巨大分歧。

過去十多年的數輪調控周期中，勇於賭博的房企，如能踏準市場行情，往往都會獲得巨額回報。但這一次，在行業嚴厲調控、“房住不炒”主基調不會改變的背景下，豪賭的房企能否走到最後，依然要打上大大的問號。

對擁有資金優勢的國企來說，他們認為現階段就是好的拿地機會。

北京某國企的一位高管向界面新聞表示：“雖然受疫情影響，但不得不說，目前是北京最近四五年來最好的拿地時機和房企進京時機”。

疫情雖嚴重，卻擋不住各地在網上繼續賣地。除了北京外，全國各大城市也掀起了土拍熱浪。廣州、杭州、南京、成都、福州、溫州等地均開始了節後的首次賣地。其中溫州的一幅土地競拍9個小時、叫價400多輪才分出勝負。

上海也在近期掛出一幅巨無霸地塊——由28幅地塊組成的徐匯濱江西岸金融港地塊，起拍價格高達310.2億元，如順利成交，將極有可能刷新全國總價地王的記錄。

東方證券在一份報告中提到，隨著2019年下半年土地溢價率的持續下降，今年預計會有較好的補倉機會。

從最近兩次北京拍地的情況來看，2月11日的三幅地塊競得者為首創、華潤與中交、京能，2月14日，地塊競得者為首開+華潤+住總+中交、綠城、首開+住總+建工。很明顯，擁有央企國企身份的地產公司，已經衝在了前面。

北京地產評論人士澤龍表示，由於北京土拍總價門檻較高、年初供應地塊較多、大量限競房同質化產品庫存高壓，同時受疫情影響，部分規模化、高杠杆、快周轉、負債高的房企對目前階段的土拓將會更加審慎，當然，背後現金流的吃緊自然是剛性因素。

為支持疫情下的正常經濟發展，近期金融市場的流動性已經得到釋放。

2月3日，央行開展1.2兆元公開市場逆回購操作，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元，隨後繼續通過公開市場操作逆回購投放資金5000億，釋放流動性累計達1.7兆元，這相當於出現1%的降準。多數地產行業內人士認為，不排除寬鬆的資金最終流向房地產市場的可能。

上述國企高管向界面新聞表示：“此次央行放水對房地產肯定有利好，不過，主要有利於大型房企，中小房企生存環境會更差一些，從融資角度來看，去年的情況就不樂觀，現在當然更差。”

當代置業總裁張鵬也表示，中小房企融資成本相對更高、去化周期更長，相比國企、大型頭部企業來說資金壓力更大，從全年來看，企業間收並購數量會有一定程度增加，預計行業集中度會進一步加大。

當代置業2019年的銷售額約362億元，全國房企排名約80位，屬於中小型房企之列。

近預售屋企也普遍加大了境外融資的力度，儘管美元債的利率有所下降，但對於中小企業來說，融資成本依然高企。

在2月份的最新發行的幾筆美元債中，中梁，榮盛的票面利率都超過了8%，而浙江房企佳源國際的一筆6000萬美元優先票據，利率達到了13.75%。

某信託機構員工也向界面新聞表示，“目前不太給小房企做融資了，風險比較大，我們之前隻做前50的房企，後面擴展的話會做前100名的，但還是要看項目條件和風控措施。”

融資端的鬆緊一般也會直接反映在土拍市場上。

中指研究院企業事業部總經理白彥君分析，目前對於資金狀況比較健康的房企來說，正是拿地的好時機，針對一些大的國有企業以及資金比較寬裕的企業，他們穿越周期的能力比較強，建議這些企業在當下適當積極投資重點二線城市，包括受疫情影響的城市。

對一些短期有資金壓力的企業，建議短期內避開受疫情影響較大的城市，因為這些城市銷售回款的流動性會弱一些，同時也避開一些三四線的城市，而是更多布局變現能力比較強的一二線的城市。

目前疫情已經對宏觀經濟造成了影響，中山證券分析認為，由於產業結構發生較大變化，目前消費對經濟長的貢獻明顯增加，與消費相關的服務業，特別是對與線下消費密切相關的服務業影響更大；2020年1月底以來，政府在疫情防控方面的措施更為嚴格，特別是延長春節假期、推遲企業復工，對工業生產的影響比較大。

目前房地產已經進入存量時代，現階段大幅放鬆地產調控的概率偏低，所以地產對經濟的拉動作用有限；中國目前處於經濟下行周期，可能後續經濟的反彈力度也會弱於SARS時期。

而在房地產領域，受疫情影響，各地項目紛紛陷入停工狀態，僅恆大就有1246個項目停工，目前各地項目復工仍舊沒有明確的通知，1月份之後，福州、贛州、宜昌、廣州、湛江、騰衝、昆明、南京、廈門等城市紛紛下發通知，要求企業關閉售樓處。而從一月份上市房企的銷售數據來看，基本上都處於下滑態勢。

據全聯房地產商會的調研數據顯示，2020年上半年企業須交付的項目佔全年交付項目總數的30%-50%，調研的72家企業中，46家房企(以中小型企業為主)受影響貨值超4400億元；26家產業鏈企業，受停工停售影響的積壓庫存超40億元；某家典型房企單月資金缺口將達100-110億元，上半年貨幣資金或僅夠維持三個月運轉。

但關於後市，多位房企受訪者都表示出了明顯的信心。

上述國企高管就表示：“目前北京土地供應較多且極為密集，從目前土拍端房企的參與熱情和競價情況看，我感覺大家都很有信心。”

多數人判斷，疫情中的購房需求並沒有消失，在疫情結束後，房地產市場將會出現一波增長。另外在政策方面，特別是緩解企業資金壓力方面，地方也有所松動。

截至目前，濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等城市頒布土地新政應對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。

2月12日，無錫、西安兩地連夜頒布抗疫情、穩經濟的政策及措施，此前河北、天津、重慶、浙江、上海、南昌等10余個省市也頒布了針對房地產行業尤其是房地產企業的階段性紓困新政。

張大偉表示：“從全國看，如果湖北能在2月份就控制住疫情，疊加預期中的降息等政策，市場會快速恢復。甚至可能再現一波明顯的小陽春。”

而澤龍表示：“如果大家都相信這次疫情會在短期以小幾個月的節奏控制下來並解除一級響應，那麽最難的不是現在拿地，而是幾個月前拿的項目。恰恰現在拿地後，開盤時點也許剛好趕得上一切恢復正常後的樓市大陽春。”

但對於這波行情到來的時間點仍舊需要看疫情結束的時間，上述國企高管表示，預測下半年北京會有一波中等規模的行情到來。