棚改未退舊改已來！樓市再發大招，對房價影響有多大？

文|凱風

棚改未退，舊改已來。

近日，國務院常務會議提出“加快推進城鎮老舊小區改造”。文件指出：老舊小區改造涉及居民上億人，能夠促進住戶戶內改造並帶動消費。

論定位，舊改既是民生工程又是發展工程。論影響人群，涉及上億城鎮居民；論投資體量，專家估計可能高達4兆。

舊改，會不會下一個棚改？對房地產到底有多大影響？

先說結論，舊改暫時還不會成為另一個棚改。

棚改屬於典型的大拆大建，舊改現階段只是小修小補。

按照相關文件：

重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托嬰、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

可見，老舊小區改造主要以水電氣路和光纖配套設施作為改造對象，最多加上加裝電梯、配建停車場，最終帶動養老醫療等發展，無論是規模體量還是投資能量，都無法與棚改相匹敵。

在很多城市，舊改的另一個稱呼是“城市更新”：微改造為主，大拆大建為輔。

退一步講，舊改即便涉及老舊小區的整體拆遷改造，也不會與棚改等量齊觀。

棚改背後是政策邏輯和民生邏輯，存在財政和信貸資金的廣泛背書。而舊改則要服從於市場化的商業邏輯，財政補貼可有可無，一旦無利可圖，不會有開發商選擇大拆大建式改造。

要知道，老舊小區往往都位於老城區，而老城區多半寸土寸金，改造成本極其高昂。一些密度較高的高層老破小，容積率本來就高，補償資金體量龐大，商業效益難以高估。

在城市更新的邏輯下，利用小修小補提升其外在形象和居住質量，倒還問題不大，想要原地拆除再起高樓，並非想象的那麽容易。

棚改與舊改，有著完全不同的邏輯。

棚改最早出現於2005年，起初作為民生工程而存在。直到2015年，在新一輪大寬鬆之下，才順勢成為三四線城市去庫存的工具，進而推動了三四線城市的房價上漲。

這背後最大的轉這點，就在於PSL（抵押補充貸款）的出現。

要知道，任何大拆大建都需要資金作為支撐，棚改也不例外。棚改最初的資金來源是財政，但財政資金相當有限，不僅棚改難以快速推進，而且對拆遷戶多是實物安置，拆一補一為常態，對樓市影響相當有限。

直到有了央行PSL貸款之後，棚改專項貸款橫空出世，棚改獲得了定向放水的支持，從此大步快上，一發不可收拾。

熟悉貨幣金融學的人都知道，央行提供的是基礎貨幣，具有擴張效應。這是對三四線城市的定向放水，正是因為有了定向放水，才會有棚改貨幣化的大擴張，進而有三四線的樓市強勁反彈。

數據顯示，從2015年到2018年，我國棚改總規模超過1800萬套，貨幣化補貼一度上升到60%左右，而這恰恰與三四線城市樓市發展路徑一致。

與此相比，舊改的金融上尚未得到如此之多的支持。

目前，舊改主要是由財政資金和居民共同埋單，政府會對加裝電梯等給予一定金額補貼，比例有限；至於整體拆除更新改造，則主要由開發商負責，政府不會過度參與。

雖然相關方面提出“加大金融對老舊小區改造的支持”，但若無央媽的參與，效果將會極其有限。

換言之，棚改能成為樓市發動機，根本原因不是大拆大建，而是有定向放水的強力支持。

舊改如果沒有央媽的底部背書，就會失去杠杠放大效應，不會產生如同棚改一般的巨大能量。

棚改雖未消退，但已開始慢慢熄火了。

數據顯示，2019年棚改計劃相比2018年直接腰斬，而央行的PSL貸款連續兩月零投放，今年前五月央行累計發放PSL（抵押補充貸款）1530億，相比上年同期驟降65%。

受此影響，三四線城市無論是住宅銷售還是土地拍賣，都出現明顯下滑。

據克而瑞數據，今年前5個月，三四線城市新增土儲建面佔比同比下滑近10個百分點，而5月單月25個三四線城市成交量同比下降43%。

影響，可謂立竿見影。

舊改的到來，暫時還不會扭轉這一局面。

對於三四線城市來說，棚改大躍進之下，城市老舊小區基本改造完成，舊改無論是規模還是潛力都相當有限。

一二線城市的老舊小區，區位較好，改造潛力相對較大，將會成為舊改擴張的主要區域所在。

但由於改造成本和利益複雜等因素的存在，這些區域以城市更新尤其是微改造為主，大拆大建的比例不會太大。

老舊小區的衰敗，正在成為一個社會問題。

最近，“中國建案的中年危機”這個詞不脛而走，建築質量、建案老化乃至城市中心的變遷，都將老城區置於相當尷尬的位置，不少人發出了“千萬不要買老破小”的提醒。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

舊改的到來，有助於改變這一格局。

無論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車場，都會明顯提升老舊小區外在形象和居住質量，自然會帶動“老破小”估值的提升。

顯然，具有交通、醫療乃至學位優勢的老破小，在舊改的加持之下，其價格將會更為堅挺。但沒有這些綜合優勢的老破小，有了舊改的加持，也會減緩其衰敗的過程。

減緩衰敗，並不等於可以成為新的樓市發動機。

一方面，舊改無論是小修小補還是大拆大建，都難以製造大量的新增需求。小修小補，只會改變個別區域的房產估值，不改變房地產市場的存量；大拆大建，沒有貨幣補貼的刺激，沒有拆遷戶帶資入場，也很難攪熱樓市。

另一方面，舊改服從的是市場化的商業邏輯。如果財政補貼有限，而且無利可圖，大拆大建就很難推進。即便有利可圖，但如果利益主體複雜交錯，矛盾也會滋生。城中村改造尚且多年推進不下去，遑論老舊小區的整體改造？

目前來看，老舊小區改造，目前走的還是民生工程的路線，意在穩定投資和提振消費，而非刺激房價。

可以預料，只要沒有大範圍的大拆大建，沒有來自央媽的定向放水，舊改對房地產市場的影響就不必高估。

反之亦然。