本文原創作者：柯談
來源：柯談地產觀
毫無疑問，這次疫情導致的全球衰退將超過2008年經濟危機。
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歐美發達國家“負利率”遍地、美聯儲史無前例的“無底線”量化寬鬆以及深不見底的全球疫情蔓延，都預示著我們很可能要經歷一場前所未有的經濟危機。
除中國以外的所有發達國家，陷入衰退已經是板上釘釘、毫無疑問。而中國根本不可能獨善其身。
中金公司在最新的研報中，已經將中國2020年實際GDP增速預測從此前的6.1％下調至2.6％。而3月19日瑞銀同樣將中國全年經濟增長預測大幅下調至1.5%。
我在兩周前3月12日的文章《樓市，正在迅速回暖！》裡就提前預測過：我國目前的抗疫勝利僅僅只是1.0版本。疫情對這個世界的衝擊才剛剛開始，疫情對我國進出口貿易和產業鏈的影響才是真正的2.0版本！
我國目前完成的僅僅只是保證人民生命安全的第一階段工作，而維持經濟平穩運行才是後期更加艱苦的任務。
2008年經濟危機時，我國在“四兆”和“保8”的驅動下，第一個從泥潭中爬起來，帶領世界實現了正增長。我相信這一次，歷史會再次重演，因為我們可以使用的工具還有很多，比如新基建、貨幣寬鬆、房地產。
1、抄底中國
歐美日的“零利率”“負利率”以及貨幣大放水，必然導致流動性泛濫，資本逐利的本性一定是會選擇流入投資回報率更高的國家和地區。
而目前我國的存款利率為：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。單單從利差的角度來說，國際資本就有極大的動力流入我國。
此外，從去年開始，國外資本就開始大規模的抄底中國商業地產，主要目標城市就是北京和上海。包括現在正在跑路的潘石y，也是在以極低的價格“引狼入室”。
完全可以預見，隨著我國第一個走出疫情，經濟逐步復甦，以及國際資本避險的需求，國內一二線城市的優質地產項目都將成為外資抄底中國的廉價籌碼。
2、承認回暖
3月24日，官媒人民網刊文《買賣雙方入市意願強，多地二手房市場回暖》，這可是官媒第一次公開承認樓市回暖。
我在前幾篇文章裡一再提醒各位，房住不炒和打壓樓市完全是兩回事，房住不炒更不是打壓樓市的代名詞。
在全球經濟同步衰退，我國經濟下滑壓力如此之大的當下，讓樓市合理回暖才是最最正確的姿態。
千萬不要意淫高層會對樓市下重拳，樓市是皮夾子的現狀短期內根本無法改變。
所以我們看到今年開始，上海、南京等城市的限價已經悄無聲息的低調打開。上海最熱板塊前灘的價格已經從前幾年的8.5萬，放寬到今年的9萬+。2020年上海首張預售證綠地海珀外灘定價13.8萬元/平，而去年近在咫尺的融創外灘壹號預售價還是12.15萬/平。
而深圳的火爆更是搞得沸沸揚揚。先是幾天前的豪宅秒光，現在又出現高價喝茶費。深圳寶安海納公館116平總價1150萬的新房“喝茶費”需要70萬，雲璽和金亨利二期的“喝茶費”也是60萬-70萬。沒有樓市的火爆，哪來的高價“喝茶費”。
至於各重點城市新房、二手房成交量的回暖數據，我就不再列舉了，之前幾篇文章說的已經很多了。
3、謹慎炒股
美股在10個交易日內經歷4次熔斷歷史罕見，美股崩盤導致國內A股更是頻遭牽連。
如果你要是仔細品味，就很容易發現，這幾十年來，我們的A股很難長期走出獨立行情，永遠是漲跌交替。不客氣的說，我從未見過一個人，是在股市裡真正發家致富的。短期的身價暴漲之後，必定在將來的某一天會還給股市。不到收手的那一刻，股市裡根本就沒有贏家。
越是資本市場動蕩，越是金融市場起伏，房地產才越體現出保值作用。
2015年樓市大行情是如何起來的？就是2015年6月A股達到最高點5178點之前，股市裡獲利的大咖們紛紛套現離場，購買上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大漲行情完全就是從豪宅市場開始，從上而下帶動起來的。
所以，股市注定就是短期融資的工具。價值投資和長期牛市暫時我們根本做不到。
千萬別自信的以為你炒炒股賺點錢就可以收手了，最後你的首付全部都會在股市裡變成別人的首付！
樓市和股市是水火不容的兩個物種，炒股的人，會嫌棄樓市賺錢慢，而真正懂得樓市價值的人，卻根本瞧不起股市。但最終的結果往往都是買房的隻賺不賠，炒股的萬年不賺。
股市是人性貪婪的放大器，而最終人性都會在貪婪面前一敗塗地！
所以，我不建議你炒股，或者說要謹慎炒股，包括股票基金、指數基金。股市，高層都難以精準把控，更別說你平民百姓了。
4、怪胎學區房
從2月底開始的這輪回暖，一線和重點二線成交量最大的是三種房子：學區房、倒掛新房、大戶型改善。
我在2月13日的原創文章《2020年，樓市將出現三波行情！》裡就告訴過大家：第一波行情就是3月份開始的學區房熱潮。現在看來的確如此，其實這根本不算預測，而是多年來的經驗積累。
樓市裡，最抗跌的產品是小學和初中都屬於第一梯隊的雙學區房（含九年一貫製重點學區），其次是第一梯隊的小學學區房。然後才是核心地段的品質次新房。而最不抗跌的是顯著高於周邊價格的高溢價豪宅，剩下最最不抗跌的就是沒有學區的郊區老破小。
在整個樓市裡，學區房是完全脫離樓市大行情的獨立存在，而且永遠是隻漲不跌。對於學區房而言，根本不需要分析房產政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最後都會被學區房轉化為利好政策。學區房根本不受樓市政策的製約，學區房隻受入學政策的影響。
目前深圳的學區房已經比年前漲價至少5-10%，而根據我第一線的實地看房，上海的學區房成交極為迅速，不過價格基本保持穩定。
所以，對於需要學區房的朋友來說，一定要提前考慮，越早買越劃算。在不考慮自住的情況下，首選總價最低的掛戶口房。在學區房中，什麽戶型、朝向、樓層、裝修，一切都是次要因素，只要不是自己住，總價低就是第一競爭力。
學區房最暢銷的永遠是總價最低的，而決不是品質最好的。
5、房貸會被通脹淹沒
未來10年，我們的房貸會被通脹淹沒。
目前我國廣義貨幣供應量M2是200兆，而2013年時才110兆，不到七年翻了一倍。過去四十年，我國的M2年均增速為15%。
利率越來越低，物價和收入越來越高，這是大勢所趨。所以，千萬別看到現在房價不漲或者下跌，就不敢貸款或者少貸款。
正確的做法應該是在自己能力範圍內盡量多貸款貸足款，還貸期限拉到最長，並且採用等額本息的方式，總之，現在月供越少越劃算，欠銀行越多越劃算。
目前，上海的抵押經營貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率（5年期LPR）4.75%還要低。所以，都在說要防止信貸資源流入樓市，在如此大的利差面前，資金的去向可想而知。
現在，上海還有一種稅費貸，就是買賣房產繳的稅也允許你貸款。在申請抵押貸款時可以同步申請稅費貸，到時候銀行會給你張銀行卡，繳稅時直接刷卡，然後慢慢還款。利率3.5%，和公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬。也就是說你買賣房子的契稅、個稅（包括遺產稅）、增值稅，統統可以享受最低利率貸款。
我熟悉的貸款老師最近告訴我說，他做這行十多年，從來沒有過今年這麽低的經營貸利率，從來沒有過這麽快這麽輕鬆的的審批流程。
其實，從稅費貸也完全可以看的出，央行多次降準降息之後，各大銀行的錢都已經多的溢出來了，急切需要把錢放貸出去。
而房貸業務是銀行業最有保障收益最高的業務，所以，從這個層面看，高層還是鼓勵購房的。
6、貸款翻倍
每一次換房，你的貸款金額至少要翻倍，才有意義。
比如你自住一套500萬的房子，貸款還有200萬未還掉，那麽假如你置換的房子是600萬，貸款從200萬增加到300萬，那麽就完全沒有必要換。因為置換一次單單是中介費契稅個稅增值稅就要接近10%，也就是60萬左右，而你多貸了100萬，卻還要付出60萬的的換房摩擦成本。
置換，必須讓貸款額至少增加一倍，否則就別換。
買房賺錢靠的就是杠杆賺錢，靠的就是用銀行的錢賺錢。房價大漲行情下，萬不得已可以選擇用全款或者少量杠杆買房，但是在房價滯漲和橫盤時期，必須達到杠杆翻倍，換房才有價值。
房屋置換的大忌，就是平進平出！
7、讓每一套房子都負債
15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房無貸”，但現在看來，當年的有貸和無貸，現在身價至少相差2-3倍。
美聯儲無限量印鈔開啟，各國零利率負利率頻現，全球大寬鬆時代已經到來，認不清這個現實你將輸的很慘！
全款買房和提前把銀行貸款全部還清，是最愚蠢的理財方式。
假如你名下有一套無貸款的房子，那麽接下來你要想盡辦法讓它負債。比如賣掉後再抵押換房，或者抵押掉套現出來再買房。
讓每一套房子都處於還貸之中，才是你抵禦通脹最合理的方式，因為你手裡的錢會變毛。所以，假如你手裡的錢都是銀行的，那毛的越快，你的資產才越高。
你必須保證，手裡始終拿著銀行的錢。輪到大漲，你就一步登天，房價不漲，你也能抵禦通脹。
一定要記住：合理負債才是你抵禦通脹最有效的手段！
8、哪裡可以買，哪裡需警惕？
深圳：錢夠就買，有錢就買，不論是首套還是改善，不論是自住還是投資，因為，深圳的房價根本摁不住，而且當地的種種做法早已表明對樓市的曖昧態度。
北京、上海、廣州：已經是房價底部，未來能否大漲，沒必要預測。微漲，長期上漲是毋庸置疑的。首套剛需儘管買，千萬別幻想房價再跌，任何一次經濟危機的最終結果都是房價繼續上漲。投資要衡量自己的杠杆高低、月供能力，不建議超過自己能力的高杠杆投資，因為也許你沒等到房價大漲就自己先爆倉了。
蘇州，南京、杭州：這三個回暖明顯的城市，剛需可以進場。這三座強二線屬於內生性需求很強的城市，良好的經濟發展，較高的平均收入，持續的人口增量，都是房價持續上漲的保障。高杠杆投資繼續觀望，等待政策利好。
南通、沈陽、大連：去年漲幅很大，而且沒有明顯調整過，非迫切剛需都要謹慎入場，觀望為主。
天津，濟南、青島：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是後期上漲動力明顯不足，剛需可以入，投資需謹慎。
我寫文章有個原則，必須包含兩方面內容：討論價值觀和分享方法論。所有沒有方法論的文章都是耍流氓。我的文章必須做到讓讀者獲得新的知識點和技能，否則我寧可不寫，免得浪費你我的時間。
我更新慢，因為我也需要積累，我也需要了解市場。另外，我寫過的知識點我拒絕再重複，所以，想要惡補的朋友，可以翻看我之前的文章。
再次謝謝大家的捧場！
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