三四線樓市步入降溫通道

本報記者 王松才

近日，上海易居房地產研究院發布一季度《中國百城庫存報告》（以下簡稱“報告”）。報告定義：城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括預售屋和成屋。截至2019年3月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米，環比下降0.7%，同比增長3.0%。觀察歷史數據，2018年9月份以來，百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢，開始步入上行通道。2019年2-3月份，住宅成交行情好於預期，這使得百城庫存出現了下降。鑒於當前樓市回暖是局部性和暫時性的，所以預計二季度庫存依然會有攀升的可能。

報告認為，城市結構方面，三四線城市庫存增長最明顯。截至2019年3月底，一二三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2798萬、22295萬和19917萬平方米，環比增速分別為-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分別為34.0%、-3.0%和6.8%。觀察三類城市數據，可以看出，三四線城市庫存拉升的態勢更為明顯。2018年11月份以來，三四線城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢,即近5個月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進而會使得庫存去化壓力重新增加。

報告定義：庫存去化周期即存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值。2019年3月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.2個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要10.2個月，該數值相比2月份10.5個月有所減少。

根據庫存五分法概念，100個城市中，消化周期在36個月以上的有兩城，包括三亞和大廠。消化周期在36-18個月的有14個城市，包括廈門、漳州等城市。消化周期在18-12個月的有33個城市，包括常州、蘭州等城市。消化周期在12-6個月的有38個城市，包括景德鎮、西安等城市。消化周期在6個月以下的有13個城市，包括中山、南通等城市。此類城市不同消化周期，對應了不同的樓市行情和拿地機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前全國部分城市市場過熱、預期不穩等引起了中央的高度關注，“房住不炒”在中央政治局會議上再次被提及，這也使得二季度樓市政策收緊的可能性增加。基於此類政策環境，預計二季度市場交易回暖將面臨新的阻力，這也會影響相應城市的庫存去化狀況。相關市場參與主體需要注意去化周期擴大所帶來的影響。